2020年苏州吴中区房价「苏州吴中区城南二手房」

本文分区域统计了吴中区大部分小区18年6月、19年5月、20年5月的挂牌价，做了涨幅对比，数据来源是贝壳网、安居客。由于信息的时效性，不可能做到百分百准确，存在些许误差部分还请见谅。

小区排名是根据贝壳最新挂牌量依序递减，也就是说越靠近前面的小区，数据也更为精确。统计的价格为挂牌价，正常来说会比成交价相对高一些（因为包括了中介费和谈价的空间）。

个人意见：一般成交价是挂牌价的9折左右（急售除外）。

有人可能会疑惑今年房价基本没有涨，为什么这些挂牌数据还是涨幅居多，特此说明挂牌价变化不是单独指今年，而是过去1年时间内的波动，计算平均涨幅只统计了挂牌量20套以上做参数。

以下是正文：

1.木渎：同比去年平均涨幅：10.03%

受狮山溢价影响比较明显的板块，由于狮山限价新房今年推量很大，以至于狮山和木渎二手房都处于横盘状态，尤其金枫路沿线大户超过400万的房源，几乎无人问津。

不只是二手房大户难卖，新房今年销售量也很惨淡，从去年拾锦香都售罄后，这里的新房连一次像样的开盘都开不出来。

整个板块新房处于滞销，不出意外下半年会有楼盘降价跑量，马上中铁诺德国礼也要入市了，地价两万八，按现在木渎限价3万，真是悲伤的故事。

再看看二手房房价，次新商品房还不如隔壁狮山拆迁小区贵，短短3KM范围，就是狮山对木渎房价的碾压。

学区真是好东西，不知道是狮山的学区房贵还是木渎的次新商品房便宜。

考虑木渎建议：

重点选择区域还是金枫路沿线，有多块住宅地未拍，临近1号线和5号线地铁口，加上自身配套成熟，对刚需还算友好，250万以内可以挑到好位置的环线地铁房，木渎实验学区那些老破小也是一个选择方向。

2.城南：同比去年平均涨幅：15.86%

城南过去一年时间涨幅可观，跟木渎一样，对刚需非常友好的区域，双地铁口有不少次新小区。

板块内接下来有龙湖商业和苏苑高中、外国语学校等新建，遗憾的是教育配套补充不是公立小学和初中，面临着跟木渎同样的困境，沧浪新城老破拆迁学区房，比城南次新商品房更抢手。

尤其早年吴中城区片段，房价不算便宜，当时入手的不少“豪宅”由于没有学区加持，现在面临着老破大的困境。

考虑品质小区的，除非地段稀缺不可代替，否则最长不要持有超过10年。

由于再向南就是吴中重点打造的太湖新城板块，城南对改善的吸引力甚至还不如木渎明显，大户卖起来也不容易。

总之这是一个过去辉煌过如今没落的板块，对刚需很适合。

考虑城南建议：

刚需上车尽量选择地铁口次新小户，5年有换房打算的不要太过在意学区，考虑学区尽量看看碧波附近老破小。

3.吴中尹山湖：同比去年平均涨幅：10.91%

吴中房价“一哥”，区域整体均价破3万，基本印证过去两年笔者对该区域分析

板块没有什么好介绍的，很多次新小区区域基本成型，反倒是今年华润新拍的那块地，笔者非常期待明年或者后年入市，一定是抢的腥风血雨。

关于尹山湖的房价，建议直接对比园区，已经和吴中脱钩，除非哪天吴中奋发图强逆势领涨。

考虑尹山湖建议：

二手房源一定要多看，由于各小区挂牌量都很大价格参差不齐，最简单的识别方法就是多看房，其次考虑品质小区次新小户靠近地铁或者一线湖景都可以。

4.吴中越溪：同比去年平均涨幅：13.19%

越溪在吴中的定位有点类似科技城的感觉，同样是重点打造的区域，科技城已经有所成型，越溪似乎后劲乏力。

整个板块居住环境还不错，相比城南开车过去感觉会有点偏，大型商超SM广场定位也很一般，4号线通车后区域没有什么红利。

二手房基本是小众的刚需和置换市场，受众偏土著。

受太湖新城热潮，越溪房价涨幅也很可观，有意思的可以对比御江山和COCO蜜园这两个15年同批开卖竞品楼盘的涨幅，18-19年COCO蜜园涨的多，19-20年御江山开始补涨。

当然这只是小插曲，接下来越溪涨幅比较吃吴中太新溢价。

考虑越溪建议：

地铁口、次新品质小区、镇上老小区慎重入手。

5.吴中甪直：同比去年平均涨幅：/

由于样品小区较少，平均涨幅就不计算了，反正懂的都知道，甪直也接了一波园区的东风。

16年11月弘阳14191元/㎡拍下甪直地王的时候，我简直惊呆了，要知道那个时候苏州已经重启限购，市场比现在冷多了。

18年的时候，弘阳甪直地王入市，取名姑苏正弘府，销售情况一塌糊涂，没办法只能封盘，就在市场等着看弘阳笑话的时候，甪直一下火了。

同样跟尹山湖一样，享受园区溢价，过去3年多甪直土拍，除了土地主江苏吴中9000拿下了一块地，其他全部1.1万 ，其中荣盛去年刷新的单价地王，卓越今年刷新了总价地王。

这说明开发商对甪直非常有信心

考虑甪直建议：

直接去几个新房项目转转，喜欢哪个户型和位置就选哪个，没有必要太纠结。

6.吴中香山&胥口：同比去年平均涨幅：/

跟甪直一样，样品小区太少，不计算平均涨幅。

胥口的二手小区挂牌量低的可怜，相反板块内新房旭辉和庭和弘庭卖的都还不错，相比胥口个人更喜欢香山，主要地多好规划，而且新房集中。

马上太湖汇景要开盘了，最后3幢限价1.32万，而且最前排可以看到湖景的，考虑这个板块的刚需一定要去抢。

投资不是很建议，该板块二手房成交量很低，未来新房供应量会很大。

想想14年5字头的花样年，那个时候偏的让人害怕，如今也挂1.8万，涨幅也很可观。

考虑香山&胥口建议：

香山新房为主，太湖汇景有机会一定要去试试，其次个人选择香山优于胥口。

7.吴中苏苑&龙西：同比去年平均涨幅：/

跟上面一样，样品小区太少，不计算平均涨幅。

曾经吴中区真正意义的市中心，现在两个区域涨幅差价比较大，主要原因还是学区，苏苑板块有苏苑和宝带学区托底，涨幅非常可观。

相反龙西板块就很一般了，美之国做为吴中老牌改善小区，现在吸引力早已步入以前，整个龙西区域涨幅都很慢，基本属于跑不赢大盘。

考虑苏苑&龙西建议：

苏苑板块考虑两个小学的小户为主，龙西板块不是很建议，对刚需和改善吸引力都很低，可以对比长桥商品房小区。

8.吴中太湖新城：同比去年平均涨幅：/

样品小区太少，不计算平均涨幅

吴中重点打造的区域，随着歌林商业的运营，预计板块效应会好一点。前段时间金融街600万区间精装大平层，开盘前排湖景秒售罄，后排只剩1-3层。

吴中第一个新房破3万红线的板块，小道消息限价房太湖颐景接下来可能加推。

相比隔壁吴江太湖新城，吴中板块不是很大，整体环境很不错，对吴中改善有吸引力，可惜吴中学区硬伤（据说在引进学校），低总价房源是不错的选择，高总价不是很建议，比如融创壹号院，交房溢价并不明显。

很明显的一个现象，城南、越溪对高总价的大平层涨幅都很一般，吴中太新壹号院也有这个迹象。

考虑吴中太新建议：

以地铁口新房为主或者次新小户地铁//湖景房，大户看个人需求，自住可以考虑居住环境不错，投资大户不建议。

根据过去几年规律，吴中区涨幅都要比园区和新区慢一拍，比较适合置业的板块还是首推尹山湖、其次吴中太湖新城或者木渎金枫路一带。刚需可以看看香山周边紧邻地铁和高架区域的新房，其他几个老城区没有学区加持的老住宅，建议趁早置换。