天津 98 的二手房 流动性锁死

年底，新房不会翘尾了，二手房更不会。

往年要么“双翘”，要么“单翘”，今年“无翘”。

新房市场就这意思，不再加戏。

来看看最近的二手房市场。

❶ 近三年来，除春节外，成交量最差的一个月。

❷ 挂牌量突然减少7000多套。

❸ 98%的二手房，流动性封死。

❹ 后悔上半年没卖房的人越来越多。

❺ 带看量掉到2020年3月（疫情刚恢复）。

11月，市区和环城二手房成交均价下降0.98%。

是今年以来最惨的行情。

别看这两年二手房涨涨跌跌，还挺“波澜起伏”的，其实全靠和平学区房撑着。

如果没有去年年底和平学区房行情，如果没有今年831和平新政，那天津二手房就是一个“大滑梯”。

天津不是存量房市场，政策底、市场底，对二手房作用不大。

因为二手房的情绪底，始终摸不到。

想置换的业主，被迫降价，却发现越降越卖不出去。

最懊恼的是，上半年没果断把房子卖掉。

周末景瑞誉璟天地特惠，96平米153万。有群友说，手里有套老破小，8月底有人出价132万，他自己底价135万，没卖。

现在130万也认头卖，但连个看房的人都没有。导致手里钱不够，只能错过。

天津家庭财富平均值360万，但70%都是房产。

大家手里有房，没有现金，二手房卖不出去，无法改善。

只要成交，必有折损。

越大的社区，挂牌量越多，内卷越狠，折价越凶残。

最近降价较多的，大多是高总价房源。

400万以上的二手房最尴尬，上一代产品，竞争不过新房。

元兴新里这套38平米房源，总价竟然降到了95万。

原来是“双号”，元兴新里只有“单号”才能划片上海道小学。

没有重点学区，总价就要减半。

11月，贝壳、我爱我家、中原三家成交3585套，比10月减少了20%。

近三年来，除了春节，这是成交量最差的一个月。

无价也无市，一点也不“妖孽”。

16万挂牌的二手房中，只有2%成交，98%的二手房流动性锁死。

两个原因。

❶ 新房分流严重。

部分板块房价穿越回2015年，这事开发商干的出来，业主可干不出来。

环城大特惠，二手房基本阵亡。

海教园的仁恒滨河湾，都出现1.5万/平米的成交价。

金地格林世界，从去年的1.7万/平米，降到1.4万/平米，不得不跟着新房走。

市区新房拿出了新产品，房龄不大的二手房同样艰难。

❷ 业主完全丧失话语权。

以前买卖双方还能博弈，现在业主没有还价的余地，“一还就死”。

买房人“无情压价”。

业主实在不甘心，宁愿捂在手里，出租、空置，也不轻易跳水。

卖了就一无所有，不卖还有个盼头，起码还落个账面财富，给自己个心理安慰。

最近带看量高的房源，一反常态，10套下架了7套。

什么原因？想涨价？

并不是，至少大部分不是。

比如南开水上的宁福里，9月之后再无成交，而且成交均价才2.8万/平米。

现在它挂3.4万/平米，一定是买房人压价，业主不想卖了。

有位群友在凤园里有套58平米两室，挂150万。

每周末都有几组看房，是一出价就是130万、120万、110万……

他说既然这样，就不卖了，还不够费劲的，先放着吧。

11月贝壳日均带看量3933次，有点提前过年的意思。

2020年3月，疫情刚恢复的市场，就是这个状态。

12月初有件大事，贝壳突然下架7000多套房源。

11月底挂牌量16.7万，全国第一，舆论不太好。

于是紧急下架一些信息不全、维护程度低的房源。

今年7月我们就说过，贝壳要优化房源，降低天量供应的恐慌感。

商品“货卖堆山”，摆的多越好卖；但唯独房子，给的选项越多，成交越慢。

但是，下架并不代表没有，只是看不见而已。

哪些板块下架的房源多？

没什么规律，我们统计了下架量超过5%的板块：

东丽湖、集贤里、富民路、双港、桃源街……

看来这是一次“全面摸排”，不排除接下来陆续下架。

11月十区（市区和环城）二手房成交均价“全军覆没”。

就连yyds和平也逆转之下。

“831和平新政”接近尾声，想抢末班车的已经上车。

剩下的人分两队。

一队担心和平政策，转战河西；另一队还在犹豫，等明年再说。

两个现象：

❶ 河西一片成交量价都上涨。

上海道小学、闽侯路小学，门槛价基本都涨了10-20万。

有的门店甚至一个月能成交30多套。

和平学区新政，不是为了打压高房价，主要因为学位要撑爆了。

从和平溢出，首选河西一片。

明年春节后，和平学区房还会涨一波，下半年，河西一片跟涨。

和平三片门槛200万，河西一片还有空间。

❷ 和平挂牌价下调。

随机抽查了一些和平学区房，价格进入平台期，部分业主下调挂牌价。

11月板块成交量前十名：

劝业场、万新街、越秀路、挂甲寺……

即便成交量高，价格也微跌。

这些板块降点价能换来量，大多数板块恐怕割肉都无人问津。

11月二手房小区成交前十名：

元兴新里、富力又一城、诚基经贸中心、港云里、奥城公寓……

天津二手房分化在“走极端”。

只有重点学区房、市区低总价落户房，能有流通性。

没有流通性的房源，无从谈价格。

要认清大势，天津二手房就这样了——持续阴跌。

明年春节后，即便有小阳春，也仅是量涨一些，涨价没动力。

还对二手房价抱有预期的，可以放弃了。

看看大环境。

作为定调2022年经济走向的中央经济工作会议，对房地产的表述，用了足够的定力。

房住不炒，说与不说，它都在那里，不用怀疑。

有一句话很特殊：“加强预期引导，探索新的发展模式”。

以前的模式有问题，高周转、暴雷、依赖土地财政……

那好，那就探索新的——保障房建设。

这是今年高频词汇，共同富裕的一部分。

每个城市都领到任务了。

长期来看，对没有居住价值、没有学区价值的二手房，是冲击。

想卖房，不知道该不该卖？

挂牌房源只会越来越多，与十几万业主厮杀，争抢赛道的结果，必然是价格踩踏。

不要害怕割肉，因为未来可能更便宜。

有些上涨过快的城市，下半年二手房成交量跌去了八成，中介大规模关店。

天津市场以自住需求为主，投资客不多，成交量阴跌，波动不大。

站在今天来看，可以说天津市场“差”，但也可以说，率先实现了“房住不炒”。