打新太贵 补涨之下 海珠哪里值得买

海珠的声音，近两年越来越大。

从琶洲西区各大互联网大厂办公楼投入使用，到海珠创新湾逐渐蜕变，占位珠江前后航道的海珠可谓两面开花。

板块规划兑现下，海珠楼市更是如鱼得水。中海深耕创新湾，江景项目卖出刚需速度；保利延续琶洲霸主地位，天字系产品开盘被秒。

还有珠光沥滘旧改、琶洲南TOD即将入市，海珠新房让市场充满期待点。

然而，期待值满分之下，海珠新房价格高企也是事实。以近期热度较高的琶洲南TOD品越华府来说，吹风价从最早的8万到现在12万/平，足以看出对市场的信心。

对于普通人来说，动辄千万总价的新房上车难度实在有点大，在二手房市场淘笋可能更加实际，或许大多数人更关注的是性价比。

根据十四五规划，海珠的产业板块分为海珠新活力文商旅融合圈、中大国际创新生活谷、琶洲人工智能与数字经济实验区。

如果按照居住区，分为海珠西部、海珠创新湾、中大、琶洲似乎更加清晰。

海珠的价值高地，无疑是琶洲，目前已有阿里巴巴、腾讯、小米、唯品会等互联网总部进驻。据规划，到2035年预计有近80万高新技术人才聚集在琶洲。

加上拥有独一无二的会展行业加持，琶洲的价值，可谓是明盘。

谁都知道琶洲好，房价自然也是水涨船高，难言高性价比。

琶洲西区比较优质的小区，均价8万/平起；中区楼梯小区6万/平，且外立面相对老旧；东区小户型7万/平起，大户型14万/平起。

琶洲西区（拍摄：地产少年）

如果想要在琶洲找高性价比二手房，机会不能说百分百没有，但比较渺茫。

为什么这样说？因为这些二手房在价格上与新房有重叠，例如琶洲西区8万 的二手房，其实在海珠创新湾可以买到江景一手小区，除非对琶洲情有独钟，不然这道选择题不难。

瞄准琶洲板块的买家，大多数有一定的资金实力，聚焦改善甚至更进一步的高端豪宅，一般会选择打新，7-8万/平起的二手刚需小区，说实话有点高不成低不就。

琶洲往西看，便是赤岗板块，虽然如今被划入琶洲人工智能与数字经济实验区范围，但这里与琶洲的城市界面有所不同。

赤岗自身的“冲突感”也挺强烈的，北面聚集了中高端小区，南面则是刚需小区，一路之隔价差3-5万/平。

赤岗板块（拍摄：地产少年）

北面房价与琶洲相当，珠江帝景、泓景花园均价8万 ，甚至老破小均价也在5.5万/㎡左右。

当然有人说这里属于滨江东板块，但在广州大桥的分割下，这里与赤岗、琶洲联系更为紧密，所以把它归到赤岗板块。

而南面则更多是有一定楼龄的二手房，价格也往下降了两个档次，大多数小区均价在4万/㎡，极少数较新的电梯楼例如元邦明月园、丽影华庭等均价在5万 /㎡。

赤岗板块（拍摄：地产少年）

虽然距离琶洲较近，但赤岗一直不是市场热门板块，房价一直没有太大的突破。但琶洲南TOD项目的入市，有机会带热赤岗。

赤岗板块有一个不利点，虽然有地铁配套，但没有一条线路能深入赤岗心脏，因此无论买北面还是南面，通勤都要接驳其他交通工具。

尽管如此，但对于刚需来说，3万/平起的二手房，虽然是老旧小区，但性价比还算不错。

同样是偏刚需板块，东晓南板块性价比也不错，板块内4万 房源居多，存在个别3字头小区。

总体来说，这里有两个优点：

其一，大型小区较多，第一、二、三金碧、侨诚花园、瑞宝花园等几乎都是大社区，整体居住氛围不错。

其二，小区大多数是2000年前后的产品，小区外立面不算旧，虽然谈不上次新房，但价格不高，新旧程度是接受范围之内。

截图来源：贝壳找房

虽然东晓南没有新盘炒热市场，也没有重大规划，但却是二手市场活跃板块，长期处于广州市房地产中介协会成交量前三。

像去年二手房比较低迷的11月份，东晓南板块录得网签宗数环比增长近60%，足以证明市场对这个板块的喜爱。

除了上述两个板块外，海珠西部性价比也不错，生活配套也十分成熟集中。但客观来说，海珠西小区质量比较参差，想要淘笋要下点功夫。

说完刚需，不妨来看看改善需求，在海珠有什么性价比较高的选择？

海珠改善需求，离不开滨江东板块，这个传统豪宅区，近年来被其他板块盖过锋芒。

滨江东发展十分成熟，已没有利好可以释放，相比其他片区，要么规划概念强，要么旧改如火如荼，这里的关注度自然会较低。

截图来源：贝壳找房

俗话说，烂船都有三斤钉，更何况滨江东还没有到这个地步，板块内依然有不少好选择。

改善需求的购房者建议选择5-7万/平的小区，这样性价比会比较高。

一方面，成片的中高端住宅，在海珠甚至全广州都比较难得；另一方面，这个价位的小区户型不大总价可控。

滨江东（拍摄：地产少年）

如果想再往上选择豪宅小区，则不太建议。滨江东有几个10万 小区，江景资源也十分不错。

但10万 的预算完全没必要选这里的二手房，区内的新房，对岸的珠江新城等都会是比滨江东更好的选择。

缺少规划、北向望江、学位一般等缺点比较明显，如果价格要10万 ，滨江东的底气有点不足。

之所以要找海珠区高性价二手板块，除了前面提到的新房贵之外，还因为海珠去年在二手市场的表现十分亮眼。

2021年，海珠区二手住宅成交宗数（中介网签 自助网签）为16345宗，位于中心区榜首。

图片来源：广州中原研究发展部

成交价格受二手指导价影响有所下跌，但较其它区域相比最小，抗跌能力较强的原因在于市场前景走势乐观，价格相对合理。

海珠虽然前景比较乐观，价格也日渐攀升，但不应盲目追捧。

目前能撑起10万 野心的板块，依旧只有琶洲，这一点购房者要十分清晰。

从现阶段区域价值能级来排序，琶洲人工智能与数字经济试验区＞中大国际创新生态谷＞海珠活力文商旅融合圈。

这个客观事实，购房者不能忽视。因此，我们聚焦的并非越贵越好的高价盘，而是具有性价比的潜力股，这将是未来置业海珠的关键点。