十年人口锐减50万 这座城市房价跌回14年前「房价走势」

本文来源：时代周报 作者：陈泽秀

牡丹江的房价又降了。

6月17日，国家统计局发布5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，牡丹江市二手房价格同比下跌7.1%，跌幅居全国前列。

今年以来，牡丹江市二手房价格一直在下跌。1—4月，二手房价格分别同比下跌10%、9.9%、9.4%和8.3%。贝壳研究院4月23日发布的研究报告指出，在不考虑通胀的前提下，2020年牡丹江市二手房房价跌回5年前的价格水平，而今年一季度的跌幅直接使其房价倒退至2007年的水平。

“今年凡是有卖点的房子，比如二三楼、格局好的、有学区的，价格都没有掉。但比较偏远的、楼层高、楼龄高的房子，价格都掉了。”牡丹江市一家房产中介对时代周报记者表示。安居客数据显示，牡丹江市二手房6月挂牌均价为5480元/㎡，比去年下降的4.21%；新房价格更低，5月成交均价为5023元/㎡，比去年下降16.98%。

图片来源：安居客APP截图

房价下跌的背后是牡丹江经济低迷与人口流失。

2020年牡丹江全市地区生产总值831.7亿元，同比增长0.4%，经济总量不及2011年的934.8亿元。最新人口普查数据显示，2020年牡丹江人口229.02万人，与2010年的279.87万人相比，减少50.85万人，下降18.17%，年平均增长率为-1.99%。

作为国内收缩型城市的代表之一，牡丹江未来出路何在？

人口规模回到80年代

牡丹江市位于黑龙江省东南部，是一座典型的工业城市。20世纪50年代初，受优先发展重化工业的国家产业政策影响，牡丹江的森林工业、橡胶、机械等行业处于发展的黄金阶段，曾经拥有全国最大的拉舍尔毛毯生产厂、亚洲最大的木工机械厂、全国第二的水泥厂等诸多企业，工业增加值占GDP的比重保持在40%以上。

工业经济的快速发展推动了人口的集聚。牡丹江2020年统计年鉴显示，1952年全市户籍人口63.63万人，1990年人口增长到253.77万。在这段近40年时间里，当地人口增长了差不多4倍。

1993年，受国家产业政策调整和国企转制影响，中国过往的计划经济开始向社会主义市场经济转变的时期。作为进入计划经济较早、退出较晚的牡丹江，一度面临企业停产、职工下岗等问题，经济低迷长达十余年。

2007年，牡丹江推进沿边开放先导区建设，全市经济发展进入“快车道”。经济经济发展遇到困难，但1990—2010年的二十年，牡丹江户籍人口仍然保持增长，在2010年达到了279.87万的顶峰。

2010年之后，牡丹江人口逐年减少。最新人口普查数据显示，2020年牡丹江全市人口为229.02万人，与2010年的279.87万人相比，减少50.85万人，下降18.17%，年平均增长率为-1.99%。目前牡丹江229.02的人口规模，相当于回到了上世纪80年代的水平（1980年户籍人口221.7万人）。

“等孩子去南方读大学后，大部分家长都会跟着去南方了。”在牡丹江工作、生活的王伟（化名）对时代周报记者表示。

在校的中小学生数量也反应了牡丹江人口萎缩的现状。根据2020年牡丹江市统计年鉴，1990年中学和小学在校生人数分别为15.51万、29.25万，到2010年，人数下降到14.04万、13.7万。2019年，中学生和小学生的人数进一步下降到10.83万、9.67万。其中，小学生的下降规模远大于中学生。

图片来源：牡丹江2020年统计年鉴

2020年7月，黑龙江省统计局发布的《牡丹江市人口发展现状分析报》提到，“90后”、“00后”成为牡丹江流出人口中的主力军，比重达27.1%。原因主要是牡丹江经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。

工资待遇不如南方

宋凯是绥芬河人（隶属于牡丹江），提到家乡，他在言语之中流露出偏爱之情——“我最喜欢的城市就是绥芬河，特别凉爽，小城市特别干净。”

但因为当地就业机会不多，工资待遇不如南方，宋凯选择去近三千公里外的浙江省义乌市工作，目前主要做物流生意。但他认为自己“家还在绥芬河，孩子都在那上学”。宋凯之所以选择离家，主要是认为南方整体的营商环境更好。

“有手艺的，在牡丹江工资还行，能挣个几千块钱，没有手艺的就只能挣‘死工资’。”在牡丹江生活的王伟（化名）对时代周报记者坦言，牡丹江整体的收入水平都不高。

根据牡丹江市统计局发布的数据，2019年全市城镇非私营单位就业人员年平均工资为59268元，同比增长3.4%。其中，采矿业的年平均工资最高，是96000元，是全市平均工资水平的1.6倍，其次是教育行业，年平均工资为80060元。

而2019年，全国城镇非私营单位就业人员年平均工资为90501元，名义增长9.8%。

换句话说，牡丹江平均工资仅为全国平均水平的三分之二，平均工资增速也不及全国。即便是东北地区的年平均工资和增速，也比牡丹江高——2019年，东北地区城镇非私营单位就业人员年平均工资为71721元，增速为9.6%。

工资待遇低，与牡丹江的产业层次低有关。目前，牡丹江的工业以资源开发型、产品粗加工型、劳动密集型等传统产业为主。其中，木材加工和木制品业、造纸和纸制品业、农副食品加工业、橡胶和塑料制品产业占规模以上工业近四成。

从经济总量上看，2017年，牡丹江地区生产总值达到1404.7亿元的高峰。但此后受国家去产能、调结构等政策影响，全市经济进入调整期。2018年牡丹江GDP腰斩至783.9亿元，增速从上一年的6.4%，下降到1.3%。

不过最近两年，牡丹江经济总量有所回升。2020年牡丹江全市地区生产总值831.7亿元，同比增长0.4%。然而，这一规模仅相当于2011年左右的水平。

制表：时代周报记者陈泽秀

经济低迷，导致当地人的工资收入上不去，政府的钱袋子也不充裕，财政收支平衡主要靠上级的转移支付。

牡丹江2020年财政预算执行情况显示，2020年牡丹江全市一般公共预算收入54.5亿元，同比下降7.2%；一般公共预算支出284.8亿元，同比增长1.6%。换句话说，牡丹江一年的预算支出是预算收入的5倍多。不过，牡丹江全市预算收入加转移支付收入后，收入总额344.8亿元，能够实现收支平衡。

与一些严重依赖“土地财政”的地方不同，牡丹江的卖地收入并不能覆盖支出。2020年全市政府性基金收入17亿元，同比增长47.5%，支出47.1亿元，同比增长66%。政府性基金收入的大头是土地出让金。在2020年牡丹江17亿元的政府性基金收入中，包含12亿元的市级收入，主要是开发区土地出让金集中缴纳。

靠旅游带旺人气

为了提振经济、吸引人气，牡丹江正在积极“自救”。

譬如旅游，牡丹江有天然的气候优势——积雪期长达6个月，有“中国雪城”、“中国雪乡”的美誉。

牡丹江市副市长齐忠彦提到，全力推进牡丹江市的“文旅富市”，全面推动旅游产业转型升级、高质量发展。 具体举措包括，出台《全域旅游发展规划》《冰雪旅游专项规划》，以“冰雪胜境·避暑天堂”为总定位，确定“一核两带四区”旅游产业发展空间布局等。

今年“五一”期间，牡丹江旅游主要指标呈现“爆发式”增长，接待游客人数、旅游总收入较2019年同比分别增长了242%和367%，旅游产业回暖复苏态势明显。

牡丹江有“中国雪乡”的美誉 图源：视觉中国

“牡丹江在‘冰雪胜境’方面开发得不错，但在‘避暑天堂’方面做的还不够。”中国区域经济学会副会长兼秘书长陈耀对时代周报记者表示，牡丹江在冰雪方面主要是短期旅游或运动。其实避暑时间相对更长，可以吸引养老、旅游休闲等活动，这都是有前景的领域。“在这些方面多下功夫，还是可以吸引部分人口回流的。”

从地理位置上看，牡丹江与俄罗斯接壤，边境线长211公里，具有沿边近海的优势。

牡丹江是我国唯一中俄地区友好合作示范城市。2019年8月，中国（黑龙江）自由贸易试验区正式设立，其中就包括位于牡丹江的绥芬河片区。随着牡丹江开放优势不断提升，自贸区绥芬河片区加快建设，绥芬河口岸成为黑龙江省唯一常态化开通的陆路口岸，扣除原油管道运输因素，货运量占全省陆路口岸的80%。

绥芬河独特的口岸优势，吸引了创业者来到牡丹江 图源：视觉中国

陈耀认为，牡丹江具有沿边开放的优势，“在东北亚合作方面，可以做很多文章”。

牡丹江也向人才不断递出橄榄枝。近年，当地发力推进“科技兴市”“人才强市”，持续深化市校院企合作共建，着力汇聚创新要素，并吸引了一批人才到当地就业。

宋凯对家乡的发展充满期待。“现在绥芬河的机场也修好了，交通很方便，说不定哪天就回老家发展了”。