【法律知识】最高院裁判观点：买卖双方签订购房合同时出卖人即尚未取得房产证的可认定系买受人自身原因未办理过户登记

来源： 2024-01-19 14:16:46

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（2020）最高法民申1100号

刘路朋申请再审称，（一）原判决适用法律错误。刘路朋申请排除的不是案涉房屋上的抵押权，而是普通的金钱债权。一二审判决以刘路朋明知案涉房屋存在抵押为由，认定案涉房屋未办理过户登记是“买受人自身原因”所致，属适用法律错误。刘路朋阻止执行的对象不是河南省省直机关住房资金管理中心的抵押权，而是中原资产公司的普通债权。刘路朋没有对抗抵押预告登记人的物权期待权。一二审判决以案涉房屋设有抵押为由，驳回刘路朋的诉讼请求实属不当。刘路朋自2016年11月26日居住在案涉房屋，对案涉房屋已实际占有。根据物已交付的债权优先于金钱债权的原则，在案涉房屋所设抵押权消除后，刘路朋理应享有优先于中原资产公司处分案涉房屋的权利。（二）原判决认定的主要事实缺乏证据证明。案涉房屋没有及时办理过户，是因为没有房产证。一二审判决认定是刘路朋逃避纳税导致房屋未办理过户，过于主观，且缺乏证据和事实依据。根据《郑州市房屋登记条例》第二十八条规定，房屋过户的条件之一是取得房产证或是不动产证。案涉房屋为新建期房，刘路朋与王献召于2016年11月18日签订合同时，案涉房屋尚未办理房产证，不具备过户的条件。基于此，双方才约定在契税票满两年进行过户。一二审法院认定合同双方约定契税票满两年后进行过户具有主观逃避纳税的意图，系法官主观臆测。根据刘路朋二审提交的房屋产权办理告知书、实测面积确认协议等证据，案涉房屋开发商河南省美景之州地产开发有限公司于2018年6月30日通知王献召办理房产证，而河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2018年5月22日就已经预查封案涉房屋。案涉房屋未办理过户登记不是刘路朋能够控制的。案涉房屋何时能够过户，也不以刘路朋主观意志为转移。（三）刘路朋已经履行合同所约定的内容，案涉房屋没有过户不是刘路朋自身原因造成的。刘路朋与王献召于2016年11月18日签订的《郑州万家乐房产营销策划有限公司买卖合同》《补充协议》明确约定，案涉房屋成交价为110万元，刘路朋支付首付款85万元，王献召负责解押。合同签订当日，刘路朋支付首付款85万元，按照约定履行了合同义务。此后，刘路朋共向王献召支付了105万元房款（占总房款95%以上）用于解押。对于剩余的5万元，刘路朋在二审开庭中明确表示愿意替王献召支付。以上事实足以证明，案涉房屋没有过户系开发商未及时办理房产证以及王献召违反诚实信用原则未及时解押所致。（四）相对于中原资产公司的普通金钱债权，法律更应优先保护刘路朋作为弱势一方的生存权。除案涉房屋外，刘路朋没有其他住房。刘路朋与王献召签订合同后，一直居住在案涉房屋。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。

中原资产公司提交意见称，刘路朋的再审申请理由及请求不能成立，依法应予驳回。（一）案涉房屋未办理过户完全是刘路朋自身原因所致。刘路朋与王献召签订的买卖合同以及补充协议的内容充分证明，刘路朋明知王献召未办理案涉房屋房产证，无法办理房屋买卖过户登记手续以及即使王献召取得产权登记证书，因案涉房屋设有抵押，也无法办理房屋买卖过户登记手续的情况。刘路朋与王献召在合同中约定契税满两年后过户，根本目的是为了逃避税收，自身主观过错明显。原判决认定案涉房屋没有办理过户登记是刘路朋自身原因所致，证据确凿。（二）刘路朋未按照合同约定支付房款，其与王献召串通伪造证据，这一违法行为不应得到支持。刘路朋提供的其与王献召于2018年6月15日签订的《补充协议》以及王献召于2018年6月15日、6月29日、7月6日、7月19日向其出具的四份收据明显是双方串通伪造的，其所称的提前支付购房款的理由与案涉买卖合同和第一份《补充协议》约定的付款原则完全违背，足以说明提前付款理由是虚假的。除前述四份收据外，刘路朋也未提交实际已经支付20万元购房款的任何证据。

本院经审查认为，刘路朋的再审申请理由不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

本案中，刘路朋于2016年11月18日与王献召签订买卖合同购买案涉房屋时，王献召尚未取得案涉房屋的房产证。直到一审诉讼时，王献召仍未取得案涉房屋的房产证。故刘路朋在签订房屋买卖合同时就应当预见到王献召向其办理房屋过户登记存在障碍。案涉房屋由王献召按揭贷款购得，房屋上设有抵押权。在涤除抵押权之前，当事人仍无法办理过户登记。刘路朋与王献召约定契税票满两年后进行过户，则在契税票满两年之前案涉房屋还不能办理过户登记。综合上述事实，原判决认定系刘路朋自身原因未办理过户登记，并无不当。刘路朋提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

来源：民事法律参考、山东高法