21年初针对嘉汇广场制作的定价建议报告书

定价报告书

房源名称：嘉汇广场

请让我成为您的

专属经纪人

目 录

一、房屋基本情况说明

二、市场行情分析

三、上海二手住宅市场分析

四、定价建议

五、个人介绍

一、房屋基本情况说明

1.屋况描述：

1.1房屋基础信息

案源名称

嘉汇广场

案源地址

斜土路2601号

挂牌总价

1280万 70万

挂牌单价

87587

建筑面积

146.14平

竣工日期

1998年

所在楼层

27D/30F

室内格局

3房2厅2卫

朝向

西南

税费相关

装修情况

精装

车位

有

抵押情况

无

土地用途

案源特性

房型图：

室内图

1.2交易成本（卖方税费）：

2.小区描述：

2.1房源小区分布图

2.2地理位置

2.3周边配套

3.过往行销方式及带看客户反馈

过往行销方式：小区驻守、派出所、网站挂牌、朋友圈推广、广告牌制作、橱窗挂牌、电话销售推荐、公司内部推广等

客户反馈：目前还没带看，暂无

二、市场行情分析

1.竞品成交行情分析

1.1本小区历史成交分析

小区

面积(平米)

地址

签约日期

成交价(万元)

单价(元)

嘉汇广场

129

斜土路2601号T1#25B

2021.7.23

1160

8.99万

嘉汇广场

146.24

斜土路2601号T3#6E

2021.6.15

1250

8.54万

1.2周边楼盘历史成交分析

竞品挂牌分析

2.1 楼盘数据洞察

目前小区在售的有3套，分别是138.13平，挂牌1250万，单价9万/平，销售周期4个月；129平，挂牌1150万，单价8.9万/平，销售周期4个月；138.13平，挂牌1080万，单价7.8万/平，销售周期1个月。

3.潜在买方人群画像

1.因为家庭人口众多希望房子面积在140平以上但是预算在1100万到1300万的客户

2.希望住在徐家汇孩子上学方便或者在徐家汇上班的刚需客户

3.多层的房子改善电梯房，预算有限，需求地段方便的

三、上海二手住宅市场分析

以上这张图能反应上海房地产市场一直以来价格和成交量变化的八角图。目前上海房地产市场因各项政策的导致，现在是处于FG阶段，目前尚在F点的开始状态，所以我们要抓住当下变化的启动点。若是继续往后延迟，会面临持续下滑的阶段，这样我们到手的价格又低了。

若是目前市场按照这个方向发展，接下来整个房地产市场是向GH的方向发展的话，那么价格想要再坚持就很难了。从上海房市历年的发展来看，只要是出台各种严格政策，基本楼市是需要4-5年一个周期循环的。2016年4月份价格开始上涨，到6-7月份上涨最快，后来出了新政策，房地产开始保持平稳。之后2017年到2019一直慢慢下滑，成交量跌到月均8000套，最多10000套上下。到了2020年上半年稍微有点起色成交量在慢慢上升，价格变化幅度也不大。直到2020年10月份成交量开始上升，价格也开始慢慢上升，直到今年的4月份涨到最高点。政策一出，紧接着价格及成交量开始持平，直到6月份很多买方做决定购买速度变慢。这时也开始不断出了新政策，买方从开始的慢慢演变成冷静了。

当然，当下市场的买房依然还是有的，只是买方会优先选择有价格优势的房子，更有捡漏的心理，所以市场随着政策的发酵，会不断变得理性和观望。因为现在市场价格是已经涨了好几波的价格了，所以依然到了高点，很明显的趋势，现在的高点是坚持不住，因政策的原因开始往下走的态势，所以我们要关注的点是当下开始往下的时候出手，关键点是我们的挂牌价格能够让买方现在能做决定的。

四、定价建议：

1.房源优劣势分析

S

优 势

W

劣 势

1.高区三房，落地窗，阳光充足，视野佳 2无抵押贷款产权清晰，购买放心 3.距离地铁4号线1号线步行10分钟左右 4.万体馆板块是很成熟的一个板块配套齐全适合居住

1.户型不方正，有斜边

2.主朝向是西，偏南

3.前身是办公居多，包括现在还有

O

机 会

T

威 胁

万体馆板块正在建造体育馆会让万体馆板块具有升值潜力

2.近期会有一部分拆迁的客户会希望拿着拆迁款用来买房

上海近期政策频出很多人开始持观望态度做决定速度变慢贷款利率上浮很多人购买成本升高会让客户犹豫持观望态度

3.另外一方面我们贷款审批和放贷时间的拉长整个交易周期

2.根据您当前的需求情况，我们的行销做法及建议

1）30天卖掉房子的建议价格

如果您计划在一个月内售出，给您的价格建议是1200万，因为时间较短，根据现在市场成交情况，这个价格有机会快速找到买方成交，让咱们在最快的时间点卖掉，解决我们后顾之忧。（注：所提议价格是根据目前数据及销售反馈提议价格会有可能成交的价格，具体还是要看根据线下带看和客户出价情况作相应调整。）

2）三个月卖掉房子的建议价格

如果您计划在三个月内售出，给您的价格建议是1200到1250万，因为结合以上我们房子优劣势分析以及在售房源情况，再看具体新的政策情况我们是还是有机会的。

3）半年内卖掉房子的建议价格

如果您计划在半年内售出，给您的价格建议是1250-1300万，因为出售时间较长，但结合以上我们房子优劣势分析以及在售房源情况，我们的价格并无明显优势，很难吸引较优质客户反而看房过程会影响您的生活。在市场很好的时候我们可以因为等的时间很长价格会有所提升，但由于今年上半年涨幅过大，后续新的政策频出，价格不会有太大的起伏，因为年底一般很多客户观望了很长时间了，市场起伏也不是很大了，那么年底是要做决定的时候了，这个价格也是会有可能的。

3.依客户需解决的问题匹配的最佳方案

根据您当前的需求情况，我们的行销做法：需要您配合的方面：1、我们建议看房前保持屋内整齐干净，给买方更好的印象，如果有需要我们可以帮忙整理。2、建议您可以安排周末时间给看房，以利我们第一时间推荐您的房子，挑选更优质客户。3、关于墙面粉刷问题我们上次也有做沟通，也很感谢您愿意接受我们的意见。4、若看房在出现其他问题是影响卖房我会跟根据客户看房的总体反馈和您说，我们在做具体调整。

我会为您做的方面：1、我会第一时间把您房子最新的信息录入公司系统，拍摄VR，让更多同事及外部客户看到您房子。2、我会向之前有类似需求的客户全部推荐您的房子。3、利用现有各种销售渠道（客户群、同事群、外部网站、本社区业主等）最大范围推荐您的

房子。4、我会把每一次带看后的结果反馈给您，以便于您了解当下买方的想法。

5、我会把最新的市场动向第一时间反馈给您，让您的卖房过程可以省心、放心。

五、个人介绍

·大学以上高素质

·客案定向精准匹配

·筛选合适客户看房

·客观市场分析与定价

·日常保洁，维护屋况

·陪同带看，保障屋况

·房屋美化，提升屋况

·7K VR，精彩呈现

·专业法务一对一服务

·审核签约材料防范风险

·拟定合同及相关协议

·法律政策咨询答疑

管家服务全方位

交易透明零骚扰

·多家放盘免除业主奔波

·线上&线下多渠道营销

·私盘制免骚扰

·售房款购汇出境协助

·公证委托协助办理

专任售房更高效

专任委托成交率是一般委托的8倍

专任 售屋更安心

专任代理

所谓专任代理即作为业主的您全权委托给某一个人来处理房子出售的具体事宜，包括对外放盘到同业、安排看房、后期洽谈、协助签订买卖合同等等。

专任代理的好处：

全直营门店：信息畅通一致，合作分工，高效配对。高素质人才：只招本科及以上学历的高素质人才私盘制服务：经纪人提供一对一专业服务，省心、高效安全有保障：资深专业的法务团队，为交易安全保驾护航。成交案件0投诉。多元化销售渠道对接100%市场：不排他，可接受合作销售，统一对接经纪人整合资源：中介群组推荐，统一安排看房，高效整合市场资讯统一价格：统一市场价格，买方信息一致，高效推进关注度高：业主信任度高，同仁推荐更积极自信，聚焦主推

据统计，专任代理的平均成交周期在54天，帮您高效省心地完成售房事宜。安全无忧！

总结

感谢您的选择，这段时间我把房源信息及推广工作陆续展开。还专门建了一个售房群，全公司案源推荐，包括全部买方电话推荐，确实得到的答复都是觉得价格太高了。带看目前没有，我也询问了他们的专业意见和收集了推荐给客户后的反馈意见，他们是说1300万会比较引起经纪人和客户对房子的关注度及感兴趣，会是近期可结案的价格。

因为之前贷款政策是贷款利率上浮，首套有4.65%调整到5%，二套5.25%调整到5.7%，贷款 放款周期人为拉长到4-5个月，整体的交易周期随之被拉长，且提高了双方的交易成本。这个月6日又新出一个更为严苛的贷款政策，贷款金额三价（贷款公司评估价，买卖合同价，应税价）中取最低值。基本就是贷款公司评估价格的打折形式的去是审核贷款金额，而且在没有签署买卖合同之前是不知道能贷多少的。举例说明:贷款公司评估价格为1500万，那么交易中心应税价格可能就是750万到1050万，再乘以买方要贷款的成数，放贷给买方。按照统一贷款三成来举例，1500万贷款三成450万，现在可能最少只能贷225万，最多贷315万。那么这个现金准备的部分就要多出至少100多万。总价越高需要准备的现金金额越多，那么买方的资金压力就越大。如此一来，买方又卡住一批，有付款好的客户就又有了很大的选择空间，那么也会对价格优惠力度有更大的期待了。当下的市场大标的的房子调整价格50万一般客户也是没有感觉的，所以这是我为什么建议咱们调整价格为1300万的原因，供您参考。

以上讲述目前政策面所造成当下市场的影响，不仅卖方受到一定的限制和销售周期及挂牌价格的影响下，实际买方端也有限制影响。以下为您整理买方受政策面影响：

①买方贷款金额相比之前降低，需要准备的更多的现金，问题点在于买方就是拿不出那么多的现金才选择贷款；

②贷款政策导致了买方的购买欲望降低，观望的情结比较严重，会把心思关注在后续楼市的走向及市场会有所什么变化，看低市场的；

③挡住了一些刚需客户，原本可以贷款可以贷足，现在贷款政策出来后，贷款就贷不足，关键点是贷不足部分需要现金补足，所以刚需客户就那么多首付款，没有多余的现金，如此一来就买不动了；

④置换客户的买方因为贷款政策的出来，交易风险增加，交易周期拉长。自己的房子不确定出售情况及周期，自己要买的房子不敢做决定，担心中间贷款缓慢，会造成违约。