地产调控思路亟需转变的问题「新形势下转变思路」

如果不能重新恢复市场信心地产有可能硬着陆，但是如果重复昨天的故事，简单一百八十度大转弯放松信贷等涨价去库存会进一步积累更大风险，也只是延缓危机爆发而已，尤其在外部局势越来越紧张和面临百年变局的情况下，艰难走钢丝平衡不仅非长久之计而且条件正逐步消失；

不怕敌人哭就怕敌人笑！在大国博弈大趋势下，房地产作为我国（类似美股和日本国债）最重要的资产池和最大的信贷发动机，关联如此广泛上下游产业和就业，失当的调控无异于自废武功，让敌人从被窝里笑出声（美国国务卿布林肯“关心”某大，其更深层目的是借助我们地产雷声滚滚唱空中国经济，他们等这一天等了很久了，我曾在《一切为了争取时间—中美苏黎世会晤观察》列举过美方在中国地产调控焦灼之时系列动作推演，详情见“公众号渔樵闲话论投资”近期一篇文章；

好的调控结思路应该是存量泡沫固化和新蓄势池开挖并行。股市如果想要实现横盘，要么有增量资金不断涌入维持，要么不断减少流通筹码，不然所谓三稳就难以实现，理想的调控结果应该是存量房产缩量保价 增量保障房缩价放量 双轨运行（赵燕菁有关“炒”房市场要“限量保价”和“住”房市场要“限价保量”的研究和陈哥思考不谋而合，其有关论述非常严谨和精彩，感兴趣朋友不妨找来认真看看）。

存量商品房价格温和上涨或者不跌少跌（用时间换空间，通过收入增加等逐步化解业已积累多年的严重泡沫），保住已经有房产的资产别大缩水（意味着今后商品房调控，一切要围绕着缩量供应和保价来，无论是供地和对高端商品房征税，对于高端住房，有钱的就去多交税好了，欢迎）。增量部分以保障房为主，把住的短板补上来，真正落实“保障性住房对人民的承诺，必须坚决的完成计划”

保障房作为未来主要增量，让低收入群体能够以可承受的成本价格安居并且通过（共有产权 先租后售 打时间差）等方式，避免冲击商品房的同时实现二次房改，让低收入群体获得房产及连带的城市化红利获得入场券），对冲平滑商品房下滑造成的产能释放和就业压力，也是实现共同富裕最强有力的途径。

陈哥相信，所谓命门辩证看也必然孕育着生门。新思路调控的地产结合要素改革，将重塑中国经济竞争优势，降低众多产业链成本，为科技自主创新、对冲外部不稳定、夯实能源和粮食安全等争取时间，更为重要的是，在人民币和美元较劲当下，要将新一轮海量的保障房融资（发行保障房特别国债）与人民币国际化回流机制结合，打造继土地财政之后驱动中国国家和经济融资的新发动机，人民币背书的保障房特别国债与美元背书的美债争锋，解决保障房融资的同时，为人民币国际化新循环提供动力。

房企连环暴雷和土地流拍已经不是个别现象，今年开年还在一个个抢地，下半年就一个个进ICU躺平。今天的中国地产已经成为最大的犀牛，积累了局部泡沫世人皆知，既成事实如此，野蛮生长的地产公司和部分不讲道德的地产商，出来混也一定会还的，但就整个国民经济而言，任何一刀切和简单粗暴的调控都会适得其反。

反复一脚油门、一脚刹车调控轮回，十次九高，习惯了的赌徒羊毛薅光，要么就是摆出一副大而不能倒拉上大家躺平，在没有根本上改变有“炒”没有“住”的住房制度头痛医头脚痛医脚调控，很难真正落实“房住不炒”的精神，眼下突然陷入困境的地产企业，已经不是个别现象。相关数据和情况，我就不罗列了，相信大家近期已经看到了，纷纷在数下一个是谁。

按照决策层精神，满足真正合理的贷款需求，要立即停止冷冻式停贷等。对存量在建房和已经出让的土地要慢慢有序解决，避免房企大面积休克，进而引发房价出现暴跌，避免触发系统系风险；取消各种被误伤的刚需限贷、限购、限价的政策，维持市场的流动性而不是价格作为眼下主要任务。

对各类小产权等，包括通过土地变性商改住、农民上楼、和棚改立即大幅度压缩。“不炒”要从卖地这个源头开始，而不能从开发商卖房开始。如果一边要搞土地财政又想房住不炒，自相矛盾。不解决土地财政问题，就无法抑制地方政府卖地冲动，自然也就无法抑制炒的根本源泉，而改变这个问题，也意味着中央和地方的财政改革要配套，解决钱从哪里来和钱怎么分的问题，下文我会展开讲，这个问题很关键，钱的问题不解决，一切都是空话。

今天的房地产，之所以总是进退两难，在于地产是民生又是金融，好在我们土地双轨制，特别是集体土地对冲了一定的负面效应，但是，民生一定是要控制价格，但是资本属性一定是希望越涨越好，这本身是严重冲突的，使得我们的政策总是左右摇摆，市场无所适从，要真正落实中央房住不炒精神，首先要对这个从根本上有清晰认知。

地产平稳关乎中美博弈大局

美方巴不得我们地产崩盘；这一轮美元大放水我们如果走老路会被烧死；中美关系紧张与否和中央地产调控政策松紧高度一致；中美关系的三种局面和中国房地产的三种未来；存量地产泡沫固化和闷杀炒房者只会升级；保障房上升为国家意志担当新蓄水池；国家应尽快成立国家保障房开发集团、人民币计价海外发行保障房特别国债与美债争锋、给科研人员福利分配共有产权房应该作为举国科研体制重要配套……

即将到来的中美金融大战，房地产是个绕不过的坎，地产稳定与否关乎全局。不谋全局者，不足谋一域。业界某博士非常得意他有句话被业界广为传颂，房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口、根本看政策，但他没说明白决定中央房地产出台具体针对性政策时机和力度又是什么！让我来说吧，是中美关系缓急！我来帮大家梳理一条政策时间线，一看便知！（详情见渔樵闲话论投资公号系列过往文章），来看这条线索——

2015年12月16日美国时隔十年首次加息，两天后2015年12月18日中央首提“去杠杆”；2016年12月14日美联储第二次加息，两天后中央首次提“房住不炒”；2017年3月15日美国第三次加息，又是两天后，2017年3月17日北京实行认房又认贷，四大一线城市调控全面升级……我们调控政策总体是和中美关系松紧同向而且节拍高度一致。

中美关系紧张，则国内调控也趋于严厉，只是在不同阶段调控侧重点和严厉的主攻方向不一样，美联储宽松期间我们主要防房价猛涨和泡沫更大，美联储收紧流动性的时候我们主要防资本外逃和房价暴跌。因此在应对战略上体现了对存量的地产盘子进行泡沫固化防止崩盘和不断空间换时间开挖新蓄水池（一二三四线轮动）对冲货币洪流看似截然相反的策略

我们除了科技自强、能源和粮食安全等考虑外，最大的被动就是源于地产风险的积累。不调控早晚出事，一调控马上出事，这是个艰难的平衡。在中美货币博弈大局下，地产调控升级和资本市场开放是防守和进攻策略的一体两面，双方近期都在为即将到来的大战紧锣密鼓摆兵布阵，地产调控力度升级与上海自贸区人民币自由兑换试点开闸，意味着这一轮中美金融战正式进入短兵相接阶段！

但在这关键时刻，一系列地产公司暴雷，不怕狼一样的对手，就怕有猪一样的队友。投机分子不是不清算，时间没到而已，大家走着瞧好了！因为他们的贪婪，不仅是坑了业主、员工、供应商和合作的金融机构，更是让我们在中美金融博弈大局中损耗了我们的势和时间！炒房利本全吐，银行回归惨淡，这是大局所需。但是，过往地产狂飙突进积累的风险，付出较大代价不可避免，只是这些雷落到普通人和家庭头上过于沉重，国家保的是农民工工资，保不会连环雷，但保的不是某个人和某个企业。

熟悉我的朋友们，想必清楚其中的脉络逻辑，我们的金融漏洞可以让美国直接进入主题的只有房地产，我相信，眼下美国人在等我们的地产调控陷入困境之后筹划进攻，路线我在这里把对方的进攻路线推演一下：

1、清扫阿富汗战场，避免两线作战。（注：接近尾声）

2、制裁波斯，分散中俄视线（伊核谈判恢复不会顺利）

3、进一步制裁半岛，减少我们启动半岛问题对金融战的牵制。（弱化对日韩的牵制能力）

4、军售不断恶化两岸话题（变本加厉推动）

5、重提汇率问题，迫使人民币升值，引暴潜伏资金获利流出（注：有迹象表明，即将启动）

6、继续分化中国盟友，孤立中国（在油气等大宗价格暴涨的当下，高油价利诱毛子、袋鼠等资源国共同逼迫中国大刺激吃下通胀恶果和美元）

7、制造南海事端，引暴中国的外围危机，分散中国的注意力（南海延伸到澳大利亚，已经升级）

8、引暴中印之争（再度蛊惑印度铤而走险，还在筹划）

9、继续利用历史问题和领土纷争分化中日韩三角关系，制造三国合作障碍(特别是半导体所谓产业链美方主导的美日韩合作

10、待我们地产调控深入，房价滞涨时，或是轻度回落时，动用舆论工具唱空。（我们正在进行，美国在等待机会）

11、地产问题加剧时，动用国际评级机构调低中国金融业的信用等级。（尤其地产风险敞口较大的金融机构等，比如某安和某生）；

12、制造局部冲突事件，恶化经济环境迫使资本恐慌外逃，进而引伸到主权债务，调低人民币的信用等级中断国际化进程……

未来中美无非三种结果。一种是中美共治达成共识，再就是中美撕破脸，我们胜利或我们失败。第一种情况中美战略接近而不是分手，人民币继续和美元捆绑，如果美元大宽松人民币不随之宽松，中国资产就会非常便宜会被外资抄底。如果人民币随美元一起放大水，继续配合对方“贸易逆差扩散美元——发行美债和股市回流——逆差进口物资输出美元——再次回笼美元的”游戏，继续以出口创汇发展模式为导向， 存量地产再度上涨和通胀输入性压力是压不住的；

第二种，中美撕破脸，人民币和美元脱钩，我们主动扭转出口赚美元或者美元调仓置换资源，决定斗一斗。人民币国际化胜利，则通过人民币出口换物资压低国内通胀压力，国民富裕，地产维持平稳，收入增加逐渐稀释地产泡沫、中国战败，财富被收割，则重演日本地产的老路。我们选了什么？构筑新发展格局和双循环战略表明我们决定放开手搏一把！

在从世界工厂向世界市场的升级过程中，通过改革开放，构筑新发展格局的双循环体系成功之前：以人民币输出、汇率调节为调控手段的外向型经济循环取代出口赚美元的外向型老循环；以资本市场（股市和债市）引领科技进步为核心抓手的内需消费型的精细化内部经济循环新体系代替房地产土地财政滚动和投资驱动型粗放发展老模式，这个战略成型意味着将是房股切换，由股市和债市取代当今楼市的作用。

有必要说明的是，战争结果目前无法断定，还在进行，目前我方处于战略防守反击阶段，那么我方会延续空间换时间的做法，无论是第一种选择需要新的增量对冲货币洪流，还是第二种斗下去，过度阶段稳住局面，启动内需需要地产稳定，那么，闷杀炒房者，确保高位地产横盘缩量保价（不允许暴涨暴跌）和抓紧构筑蓄水池维持国民经济循环则是必选项

跳出问题解决问题，实施增量对冲存量战略

很多地产从业者，无论是地产公司老板还是战略和政策研究部门、一些专家和媒体，都没有注意到实际上中央的地产调控思路，正在发生整体性和根本上的变化。

不只是大家表面上看到的房地产税和调控，特别是保障房上升为国家战略，意味着国家的地产政策，从过去一味考虑调控价格，变成稳定价格的同时，尽量去保低收入群体的住，这是一个根本性的转变前文简要点过，存量地产要泡沫固化，增量蓄水池要靠保障房。保障房和共有产权上升为国家意志，不仅会重塑整个房地产行业，站在大国博弈视野来审视，是对冲全球货币洪流塑造安全岛的迫切需要，是配合要素驱动改革发挥超大规模市场优势和启动内需构建新发展格局关键一环，也是大国大城时代新一轮土改实现共同富裕最有力抓手。

在旧循环日趋焦灼之际，如何加入新的要素进行对冲构建新的蓄水池就成为核心思路，因此，一边打补丁一样严厉调控还会继续升级，一边以大国大城为城市化主要路径，与跨区域土地指标交易、农村土地改革结合的新一轮区域重组和城市化蓄势待发。

新房改和上一轮房改也将有巨大不同。将更多体现住的功能而不是炒；热点区域上不同以往一二三四线划分概念，而以城市群和都市圈为核心，集中以土地变性和产权更迭为特点，特别是城乡结合部、城市中闲置工业厂房等将是升值潜力最大领域；融资机制将不同于土地财政招拍挂，很有可能会结合资本市场改革；产权形态也将出现先租后售、共有产权等让利性质的产权；会诞生一批基于跨区域土地指标增减平衡的国土整治和土地指标异地置换的国土运营商，一批聚焦城乡结合部和资本下乡的房企会抓住新机遇；将更侧重土地收益向失地农民倾斜，以及以国家财力为保障，以较低成本增加夹心层、新市民（农民工、大学生等）获取财产性住房的机会。

钱从哪里来？房股切换VS保障房特别国债

中美金融战的应对策略，必然是中国经济总体应对方略路线图统筹下，我曾将我们的国家经济战略概括为“百年变局——新冠疫情——金融动荡——钱荒来袭——供需危机——举世放水——中国应对——底线思维应急纾困——空间换时间对冲——盘活家底挖掘增量——扩大内需对冲外部依赖——要素改革放水加面——大都市圈扩大内需——新一轮土改——新市民化——二次房改——新地产春天——做强资本市场接力土地财政——扩大开放争夺全球资本——股债回流国际化人民币——海量资本加持科技自主创新——构筑以我为主经济循环新体系”。

要解决保障房钱哪里来，也要解决土地财政，那么钱到底哪里来，始终是最重要的问题，同时，过去的土地财政实际是人民币被称为小美元的根本支撑，那么在人民币国际化和将来和美元脱钩之后，人民币和什么挂钩？目前有三大派别。一是土地财政升级派；一是资本市场（房股切换，股市和债市作为承接和回流以压舱石，人民币转向信用货币）派股市和债市担当，国债要付息，股市要分红；一是自然资源碳交易派，碳交易指标和人民币挂钩，这几个思路，各有利弊，我个人倾向将前二者融合。

中美金融战，说到底是争夺全球优质、长期资本并减少副作用。一直以来，我们又想依托庞大的市场，构筑新循环体系，反向抽水和争夺全球优质资本，又不敢开放怕引起大进大出剧烈震荡，要么是区域上的金融市场隔离，要么是新的投资渠道缓冲，既然房地产的金融属性已经占主导，同时过去几年各界对要不要继续土地财政和做大股市和债市反向抽水之间犹豫不决，一方面我们有需要反向抽水争夺资本的迫切需要，加上因为土地财政积累的弊端日益严重，股市总是像扶不起的阿斗。

应借助保障房和共有产权房的推出和资本市场改革结合，成立类似美国两房的中国版，专注全国性的保障房和共有产权融资、开发、土地收储以及资产证券化，重点将保障房资产证券化的保障房特别国债，以人民币计价重点向海外推广，作为人民币国际化回流和推出人民币的重要管道，围绕将来几亿新市民的保障房和共有产权房的债券，不仅纵深大，而且有效解决土地财政和股市债市，中国两大金融市场的梗阻，真正推动中国实体经济和资本市场的畅通循环。为了推动科技自主创新，解决科研人员的后顾之忧，应该借助保障房解决他们的房子忧虑，即使不用福利分房，也应该福利买房。

需要特别补充的是，启动以大国大城为统领的新一轮内需或者说新一轮保障房战略，我们对海外资源的需求是天量的，在疫情冲击之下和美元大放水之下，进口资源和大宗价格暴涨，如果没有人民币的输出对冲价格压力，我们的内需战略将代价巨大，因此，新一轮保障房务必要和人民币海外战略挂钩，协同推进！地产调控，多重因素影响，既有考虑产业降成本考虑，也有缓解居民杠杆和消费挤压考虑，但短期更为直决定性力量仍然是货币博弈大局。

因此，新一轮地产调控战略的调整，需要活跃资本市场（股市走独立行情富裕中产阶层，特别是吸引海外资本进中国）、农村土地改革（增加农民收益比例）、国企改革行动（特别是降低社会和产业成本与释放财富结合，确保安全和国有资产不流失前提）、千万保障房（共有产权）国家安居工程、国民公共服务减负计划、百万医护等职业国家培养计划、卡脖子揭榜挂帅悬赏计划和科研人员安心计划等，将补短板和调结构与应对危机结合起来。

需要特别强调的是，启动以大国大城为统领的新一轮内需或者说新一轮保障房战略，我们对海外资源的需求是天量的，在疫情冲击之下和美元大放水之下，进口资源和大宗价格暴涨，如果没有人民币的输出对冲价格压力，我们的内需战略将代价巨大，因此，新一轮保障房务必要和人民币海外战略挂钩，协同推进！地产调控，多重因素影响，既有考虑产业降成本考虑，也有缓解居民杠杆和消费挤压考虑，但短期更为直决定性力量仍然是货币博弈大局。

接下来一段时间，我会继续以“百年变局——新冠疫情——金融动荡——钱荒来袭——供需危机——举世放水——中国应对——底线思维应急纾困——空间换时间对冲——盘活家底挖掘增量——要素改革放水加面——大国大城扩大内需——新一轮土改——新市民化——二次房改——新地产春天——做强资本市场接力土地财政——扩大开放争夺全球资本——股债回流国际化人民币——海量资本加持科技创新——构筑以我为主经济循环新体系”这一逻辑主线为引，在公号“渔樵闲话论投资”与大家一起探寻中国经济战略！欢迎有缘人！