滨江暖屋 租赁地产「滨江暖屋长租公寓」

租赁，是今年房地产市场一个绕不开的热词。3月份的两会，发展长租房市场再次写入政府工作报告，意味着政府对租赁住房的重视度进一步强化。

一面是不断增强的政策鼓励，而另一面却是频频爆雷之后的行业重整，尤其是受去年的疫情影响，包括蛋壳在内的长租公寓品牌纷纷爆雷，长租房市场加速进入洗牌期。

如何促使长租房市场规划化、标准化以及品质化发展，成为重中之重。

作为房企自持商品房租赁这一细分市场的发展先驱，滨江集团旗下自持商品房租赁社区品牌：滨江暖屋的亮相，不仅恰逢其时，并且其对企业自持商品房运营模式的探索和对高品质租房的追求，为行业发展提供了一个优秀范例。

事实上，自2017年杭州土地出让锁定限价，增加竞报自持比例以来，杭州共计出让165宗涉宅自持商品房屋用地，开发商自持的商品房租赁住房将逐渐成为杭州长租房市场供应主力，甚至引导行业发展方向和产品趋势。

这其中率先亮相的滨江暖屋，从2018年初筹建到现在短短三年的时间，潜在规模不仅在杭州市场占据头部位置，在全国市场也排名前列，位居第八。

滨江暖屋榜单表现

为促进租赁行业更好的发展，本文将围绕以下三个问题，系统阐述滨江打造暖屋的原因、理念、方向及优势，以期给更多涉足租赁的房企一定的启示和借鉴。

1、滨江为什么坚定不移打造暖屋？

2、滨江想把暖屋打造成怎样的租赁品牌？

3、暖屋区别于其他租赁产品的优势是什么？

为何做？

新航道&新责任

亮相早，规模大，对于从土地端转化而来的重资产模式的自持商品房租赁，滨江为什么坚定发展？

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这是企业敏锐战略眼光的体现

从政策端看，正如本文开头所言，自2016年确立租购并举到今年规范发展长租房市场，尽最大努力帮助新市民、青年人等解决住房困难的提出，顶层设计下，发展长租房市场成为大势所趋；

从市场端看，长租房市场经历前几年的野蛮生长，如今资本退潮、供应变革，各参与主体开始以理性的态度审视市场发展方向；

从土地端看，随着优质土地资源的日渐稀缺，土拍竞自持成为常态，房企如何运营重资产模式下的自持商品房租赁住房成为重要课题。

在这样的政策背景和市场发展趋势下，以产品和服务见长的滨江，入局长租房市场，率先开启对自持商品房租赁社区：暖屋的探索，并择机亮相，是对行业新风口的精准抓取。

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这是企业社会责任感的推动

我们进行实地调研走访时，暖屋相关工作人员表示：

虽然滨江暖屋的第一个亮相项目翡翠江南已运营一段时间，但相对于出房率和利润率，董事长戚金兴更关心的是租客的体验、反馈以及碰到问题时，暖屋的反应与服务速度；在第二个亮相项目御江南交付前期进行验收时，戚金兴更是指出暖屋是其亲抓工程，未来要成为滨江集团为社会做贡献的一面旗帜。

滨江以政策为导向，大力发展暖屋，助力长租房市场发展，正是出于为社会做贡献的初心。所以我们会看到：

◆ 一方面，暖屋积极为企业以及企业员工提供享有协议优惠的高品质房源。

例如在今年钱江世纪城管委会召开的“亚运兴城攻坚”大会暨2021年工作会议上，滨江暖屋与钱江世纪城管委会达成战略合作，成为唯一一家提供“租赁房源”的企业；

◆ 另一方面，暖屋延续了滨江一直以来的品质基因，对产品和服务尤为重视（详见下文）。

显然，对于滨江来说，打造暖屋，不仅是企业新航道的开拓，更重要的，是一种新的社会责任的加身，对此，滨江甘之如饴。

如何做？

高占位&高定调

有了做暖屋的初心和动力，紧接着要解决的是如何发展的问题。在市场没有任何先例可循的情况下，滨江会如何做？

在我们看来，其主要从占位和定调两个大方向着手，确立了暖屋正确发展方向的同时，又给予了暖屋充分的发展空间。

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暖屋在企业具有高占位

当前的长租房市场，不论是房企还是传统的租赁运营商，都建立了自己的长租公寓品牌，而滨江暖屋区别于市面上常见的长租公寓品牌的组建形式，其是滨江集团旗下独立的业务板块，自成体系，由滨江集团副总裁李渊任暖屋公司董事长。

在滨江的计划中，滨江暖屋要打造成为继滨江房产、滨江服务之后，滨江集团的第三张金名片。

高占位之下，2018年初即建立的滨江暖屋，经过两年的厉兵秣马准备才于去年年底正式亮相。

而两年的时间里，暖屋工作人员做的最多的事情就是考察学习。包括去美国考察租赁市场，了解租客的信用体系应用；去日本学习多样化的空间应用及强大的收纳体系等。这些考察成果都在之后暖屋的产品与服务中得到了充分体现。

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暖屋发展方向高定调

“产品放心、服务暖心”是滨江暖屋的品牌理念，这一品牌理念也为暖屋的发展方向定下了高基调，即滨江暖屋的租赁住房，有着更高的归属感体验和更好的社区与家庭的生活方式。

这也从本质上将暖屋与其他长租公寓品牌进行了区分，如果说其他长租公寓更重视的是新青年的短期过渡住房问题，那么在暖屋，“家”更为突出，更具温馨感，更有长久性和稳定性，也更趋向于全龄化、社区化。

一组可以印证的数据是，在暖屋翡翠江南门店的租客中，21-35岁的租客占比78%，36-55岁的租客占比14%，56岁以上的租客也有17人，占比超5%，整体的年龄层更为丰富。

基于暖屋的品牌理念，在产品和服务逐步落实的过程中，暖屋更是提出了五好准则：好房东、好品质、好服务、好配套、好邻居。

滨江暖屋“五好准则”示意图

可见，暖屋在滨江集团的高占位决定了其运营发展的高起点，这也为其成为长租房市场发展的先驱力量奠定了基础。

做得如何？

双支持&严制度&高性价比

那么，在高占位和高定调下，具体到产品和服务上，暖屋的优势又体现在哪里？

我们以实地调研的暖屋第一家运营门店，位处萧山宁围的翡翠江南为例，分析暖屋具备的三大优势。

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房产、物业双支持，确保“高品质”

走进暖屋翡翠江南门店，随处可见的，是租房与购房相同的品质感。

园区：滨江高品质打造的园区，租户与业主可一同享受，包括整体的园林景观、儿童活动区、地上地下双泳池、健身配套等；

室内：通透的户型空间里，硬件到软件全精装交付，软件包含从沙发到餐桌椅，从厨房三件套到电器设备再到床、书柜等全类目，租户拎包即可入住。

整体来看，不论是外立面、社区景观、施工工艺，还是内部用材、软装家具、厨卫电器，甚至是整个租赁与居住过程中的服务，暖屋都达到了正宗的滨江标准。而这都得益于滨江房产和滨江物业的双支持。

◆ 房产支持层面

一方面，暖屋是滨江100%自持的资产，房企直租模式与二房东模式有本质区别，稳定性更强；

另一方面，暖屋的建筑、工程、装修等均沿用滨江房产的团队，甚至在此基础上进行严格筛选，进而建立暖屋的标准化产品体系，杜绝运营商长租公寓旧改产品的诸多弊端。

据了解，暖屋的产品为滨江集团标准体系的D系列，共有3个标准版本，分别为“D豪华、D经典、D舒适”，具体落地时，会根据不同项目匹配相适合的产品，做好制度化和标准化，打造好产品。

◆ 物业支持层面

暖屋每个项目内除了配有独立的管家服务外，还享有小区内滨江物业的加持，以双重服务给到租客更舒适和更全面的体验感。

在服务内容上，除了常见的管家微信在线咨询服务、维修服务等内容外，暖屋还会根据租客的兴趣爱好，不定期举办线上或线下各类主题活动。

此外，为了更好的打造租在暖屋的美好生活，暖屋还注重嫁接租户与社区，进一步拓宽服务边界。翡翠江南门店就与项目所在的振宁社区达成了“和谐共建标杆社区”的生态化发展趋势，未来将有更多合作以及相关服务活动的尝试。

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高标准严执行的租赁制度，营造“好环境”

首先来看一组数据，在暖屋翡翠江南门店，目前共计入住322名租客。从学历看，本科及以上学历租客占比多，约为61%，此外，研究生学历租客34位，博士学历租客1位；从政治面貌看，除去大量共青团员外，中共党员也有82位，占比超25%。

由此可见，高学历高净值的租房群体是暖屋的主流客群，除了暖屋的高品质成功吸引到这部分客群之外，这也源于暖屋高标准严执行的租赁制度，从源头上就形成了一定的客户筛选机制及管理机制。

◆ 暖屋在全国率先提出凭社保租房，即所有租户在入住前需提供身份证原件及社保或者相应的工作证明，入住时人证合一，这在一定程度上借鉴了美国租赁市场的信用体系；

◆ 所有租赁房源均为整户出租，在租赁期间，租户不得擅自转租、群租，一经发现，将按违约处理。

高标准的租赁制度，在真正执行时甚至更为严苛，为了给租户提供良好的生活环境，暖屋并非“来者不拒”。数据显示，翡翠江南门店从去年年底运营到现在，共主动拒绝可签约客户47组。

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定价相对亲民，突显“高性价比”

暖屋翡翠江南门店目前共有两个面积段房源在租，分别为68平米的两室精装房源和90平米的三室精装房源。

以68平米的精装房源为例，考虑到租客的不同预算和不同喜好，分为经典版和舒适版两种房源，经典版月租金在4400元左右，舒适版月租金则在4000元左右，整体与周边小区及品牌公寓的租金情况差别并不大（如下表）。

整理制作：克而瑞浙江区域

在产品租金与周边基本持平的前提下，丰富配套、双重服务以及滨江品质的叠加，更是突显了暖屋的高性价比优势。

除了翡翠江南门店，暖屋的第二个项目御江南门店也已经开始运营，目前，暖屋在杭州已有计划门店18个（包含在建项目），在建公寓社区体量30余万平米，合计房间达8000间左右。

随着暖屋运营的日趋成熟和运营项目的陆续增多，暖屋的优势将在更多项目中得以一一展现和延续，也将进一步引导和带动租赁行业向品质化方向转型升级。

结语

事实上，商品房的自持部分究竟应该怎么做，很多开发企业都没有想明白，但是我们看到，滨江不仅想明白了，而且坚持以品质为核，一步步落实了。

在暖屋从想象到落地的耕耘期，滨江把每一个节点都执行到位，都坚持比别人走得踏实稳健，自然也会获得市场的高认可和好口碑，迎来收获期。

如果说在杭州买房，首先想到的是滨江房产，那么相信在不久的将来，在杭州租房，首先想到的会是滨江暖屋。

转载自：易居克而瑞浙江区域