北京买房首付100万刚需「首付200万在北京哪里买房好」

近10年，北京中心城区（四环内）二手房购房总价最低基准线（就是城区买房单套房最少要花多少钱）经历了四个整数关口。我们以普通能住的小两居为例（非地下室等特殊房子）：2008年底最低是50万起；2010年涨至100万起；2013年涨至200万起；2017年涨至350万起。中间每逢大涨后，都在距最高点有约20%左右的调整，所以目前比317最高点时回落了15%～20%，城区基本上300万是公房小两居最低上车线。

商贷首付比例：北京商贷购买首套普宅35%，首套非普宅40%；二套普宅60%，二套非普宅80%。

商贷买房测算：首套房买一套300万的二手房，首付为105万，按照满五唯一免个税的最低交税额测算，中介费 税费合计最低也要10万元，两者合计买房者最少也要准备的理论极限115万元现金。（而实际上，这个价位首付是拿不下来的，因为评估价可能达不到合同价，贷不出来这么多钱）

公积金贷款情况要复杂一下，看下图吧：

虽然公积金贷款利率真的很低，看上去很美，但是首套房想能贷出这最高的120万来，至少要工作11年（等得好苦呀），而就算买最便宜的300万的房子，贷款额（去掉首付105万）也要195万，120万的公积金额度根本不够，只能选择组合贷。但是要知道，很多二手房业主是不愿意组合贷的，所以想纯用公积金买房子，现在看已经不可能实现了。

说实话，花尽半生积蓄，背负巨额债务，负担月供压力，买四环内价格最洼地，楼层最不好，小区最破烂的那么一套老破小的房子，无论是从自住需求，还是保值功能看，都不是很理想的选择。那么我们没有钱的刚需就没有希望买房了吗？那也未必。

我们可以稍微往外走一点再看看，有那么一些地方，交通还算便利，配套还算齐全，小区还不算太旧（至少得能贷款吧），离一些办公聚集区还算够得上，只是因为以前不是聚集区或者比较城乡结合部，很多人并不十分了解，而形成了价格洼地。这些小区，当然不能算好，但实际自己居住作为安身立命的小窝，其实还是可以考虑的。

我们把购房首付锁定在100万，贷款25年月供严格控制在1万左右，那么房屋总价大致锁定在250-260万之间的住宅（商住不考虑）进行搜索。发现北京城东南西北四个方向，都有符合条件的两居室房源存在。

1、城北推荐：北七家

典型小区：温泉花园（1995年左右）

交通优势：距离5号线天通苑北站5.5公里，距离即将开通的地铁十七号线始发站未来科学城北站5公里；驾车进城走京承高速7点前出发，一小时内到2环没问题；开车到望京商圈，50分钟也足够了，就是的出门早一点。

推荐理由：地处未来科学城腹地，作为北京“三城一区”未来发展前景可期。小区周边配套基本成熟，虽然距离地铁站距离较远，但公共交通还算发达。

2、城南推荐：旧宫

典型小区：清逸园（1995年左右）

交通优势：小区位于南四环外大兴区旧宫镇，紧邻旧宫主干道——旧宫东西大街，距离地铁亦庄线旧宫站1.5公里。距离京台高速（德贤路）2公里。坐地铁进城1小时左右到国贸、复兴门没问题，交通还算方便。

推荐理由：旧宫已纳入亦庄版图，也是北京“三城一区”未来发展的重点。旧宫近年来面貌不断改善，配套健全，在亦庄、总部基地，甚至内城商务区工作的朋友，在此居住都不是很远。

3、城东推荐：垡头

典型小区：垡头北里（1990年左右）

交通优势：小区位于东四环外，紧邻京哈高速，欢乐谷东侧，距离地铁7号线垡头站仅600米，去国贸商圈50分钟左右。

推荐理由：紧邻东四环，地理位置优越，小区配套成熟。

4、城西推荐：苹果园

典型小区：模式口西里（1987年左右）

交通优势：小区位于西五环外，距离苹果园地铁站2.5公里左右，可搭乘1号线和6号线进城。乘地铁到五棵松约50分钟，到金融街附近约1小时。

推荐理由：模式口西里为首钢福利分房小区，生活配套健全，小区老人比较多，安静宜居。

以上这几套房，如果按目前标价成交，理论上是100万以内，但恐怕实际操作中，首付100万还是不一定能拿下来。因为上面说过了，办贷款的评估价比合同价要低。所以小伙伴们如果实际操作，就要看你的砍价能力了。