业委会故事：皇册家园业委会前车之鉴 后事之师 剪不断理还乱

前车之鉴，后事之师！原文： 皇册家园业委会暨业主之家

业委会成立至今将近两年，在改善物业水平的路上坎坷前行，终于走到今天，二选一的结果即将揭晓。期间被拉入某小群，耳闻目睹种种怪相，结合我自己的亲身经历，形成这样一篇文字，博诸位邻居一笑，也算记载下一段流水账，请勿对号入座，但也欢迎指证、质疑。

一、我在120多人群一段时间的感受

我说的这个群，群主从不亮房号，更不提真姓大名，网名从“扒扒牛”改成了“霸啵儿奔”，人数从130多现在降到了120多。恕我单刀直入，这个群的宗旨就是维护XX物业，任何敢在群里说点XX物业不足之处的，立马就被踢出，我有若干该群聊天记录截图都证明了这一点。

呆在这个群半年，我觉得心理素质成百倍增强，耳闻目睹无数人间奇观，让我大开眼界、叹为观止。我记不清我怎么被拉进来这个群，但是群里不少人我是见识过的，不管是妙趣横生的微信头像，还是群里日常发言的“精彩纷呈”，或是现实生活中擦肩而过的左邻右里，每个人的表态都是一面镜子，映衬着你我大家的待人接物和为人处世。

忍着性子耐心潜水半年多，我看出来该群真是卧“虎” 藏“龙”！有顶着“社区好人”、“五好家庭”荣誉的退休老人，却半夜张贴白纸告示，被人发现后恶毒辱骂、大打出手；之前还半夜砸门，吓得女住户心惊胆战、哭哭啼啼；其老婆也曾在D22公交车上大放厥词，散布“业委会150万入股绿城占50%”；前不久又在物业保安配合下，与宋某张贴A4版大告示，对举相机开手电筒查看的吕姓业主大打出手，并辱骂现场某女性业主，现正躲在医院，妄图逃避派出所处置；日前，其在街道的大幅“善行义举榜”宣传照被悄悄撤下。

还有某退休人民陪审员、现任社区党委委员，到处散布“业委会拉来小物业”、“业委会内定长城”、“业委会要当老板了”、“投票造假”，屡次被打脸却毫不收敛；见到年轻女性就想拥抱；自以为在老年人群体中是“意见领袖”；在XX物业组织的中秋节晚会上“幸运”拿到最大的一等奖——号称价值5000元的智能门锁，其笑得合不拢嘴的照片贴遍一二三期；其老公正是5月31日晚协助“五好家庭”贴白纸公告的，在三进二选聘现场由于不是抽签中签业主无法进入会场，大吹口哨扰乱秩序；

还有长期占用入户大厅楼顶公共平台，养花养草撑着太阳伞，动辄“我家平台”、“来了一车城管特警也不敢把我怎么样”的。其从事工种很多，包括装修、园艺等等，最拿得出手的是教师。在物业擅自准许在西门开挖煤气管道时，对挺身而出指出施工不规范的业主冷嘲热讽，说“惹恼了煤气公司、停了@@小区的气，看你们怎么办！”，物业发出违规施工道歉函后却装聋作哑。

还有个别公务员、高校教师、博士、社区工作人员，有的自家明明投了赞成票，自己不问家事，却直接指责业委会造假；有的发言漏洞太多，看不出明显的反话还赞成附和，被点破后恼羞成怒出口诬陷；有的神机妙算，早就知道万科、银城不来，却从来不去思考万科、银城为什么不来；有的房子车位都闲置，却对涨了几毛钱物业费耿耿于怀的。我想问一句，你们这次“二选一”，到底多少人投票选择了绿城物业呢？你们自己有统计吗？

下面，我就这两年来选聘物业中的矛盾分歧谈一点我自己的亲身经历和个人判断，供你们参考（虽然我也知道，我永远也叫不醒一个装睡的人）。

二、关于业主与XX物业的关系

1、业主和物业是购买服务关系，是雇佣关系，不是你们口中的夫妻吵架劝和不劝离的关系，也不是你们铁杆粉丝白纸告示上写的保安是粉丝们的孩子，给他们一条生路的关系。

2、由于物业服务直面业主的家庭住所和出入行踪，涉及人身安全和财产安全，更涉及居住感受、满意度和幸福指数。因此对物业服务的要求比普通商场买东西的要求更高，但物业服务比其他服务关系更隐私、更全面、更息息相关。

3、物业面对单个业主是碾压型的优势，更换物业服务也就更难，过程也更容易被物业公司操弄。放眼南京城内外乃至全国，因为对物业不满意更换物业而引发的治安事件、刑事案件也屡有发生。关键在于，评估物业服务水平是一方面，考量物业公司提供物业服务背后是否违背其经营理念和背离企业愿景，才是更重要的方面！

4、物业公司不能靠扶持少数人成为VIP，然后指使他们搅乱选聘过程，以企图获得继续长期独霸##城的垄断地位！然后一方面降低服务标准，另一方面叫苦连天、哀叹大幅“亏损”。我就直接不好意思请问一句：既然亏损这么多了，何不主动让贤，另谋高就？

三、对旁观或弃权的所谓中立的业主们说两句

1、你可以对3栋6栋间恶臭的垃圾集散地掩鼻而过；

2、你可以长期对40多片草坪整改无效，像菜地一样稀稀拉拉视而不见；

3、你可以对100多起地下停车场车胎被扎，因你家没有中招而暗自庆幸；

4、你可以对小区1000多个消防灭火器不翼而飞而无动于衷；

5、你可以对XX物业张灯结彩占据西门公共用房，作为租售中心营利不以为意；

6、你还可以对西门、北门以及地下停车场形同虚设的门禁系统视为生活便利而麻木不仁。

但你不能对XX物业种种击穿底线的行径坐视不管！否则这个现价四万多的小区将会长期在河西南垫底，永无翻身之日！你在亲朋好友面前也会脸上无光。

四、对现有XX物业的评价

1、服务水平堪忧，管理能力低下

管家多次解释外部原因导致垃圾堆放，但是去二期三期看看，他们的垃圾摆放也是这么恶臭不堪、长时间堆放吗？还记得去年夏天，西门外堆放垃圾，臭水横流、气味熏人，很多人选择匆匆绕道而过吗？我那时候经常是屏住呼吸才敢经过的。

草坪整改你们立了个牌子，6月10日整改结束，今天几号啦？这个去年就整改了吧？效果如何？投入多少？

100多户车胎被扎，业委会顾主任做了统计，你们提供了什么反馈？他们都是在外面被扎车胎，然后带入车库再诬陷你们？

1000多个灭火器在街道、消防的问责下，你们又悄悄放回去了几个？

你们大张旗鼓的搞租售中心，还经常在西门公告栏发布租售信息，为什么突然偃旗息鼓了呢？占用一年多的费用你们交了吗？

西面地下负二楼直通菜场的货梯你们开了又关，东面门面房也有楼梯直通地库，负二楼门禁好几处装反了，你们让小区敞开大门，安全隐患暴露这么久，你们不觉得如坐针毡，非要搞出大的案件出来才甘心吗？

你们协调维保维修，就是一个字：拖！拖出维保期就万事大吉。真是深得XX地产精髓，果然是穿一条裤子！为此被多名业主告上法庭你们也在所不惜，我行我素。

对XX物业的服务水平，见仁见智，众口难调，有的人弃之如敝履，有的人却食之如甘饴。个人感受不一，并无高下和对错之分。

殊不知，在选聘物业的泰山压顶之下，在业主们雷霆万钧的声讨压力下，你们的服务意识有所提高，种种不堪作为有所收敛。如果投票不成功，你们还能幸运留下来，请问你们是继续保持？还是有恃无恐变本加厉呢？

扪心自问，其实我对XX物业的服务水平打个勉强及格，原本更换物业的意愿并不强烈，不想插手也不想了解，只想岁月静好，安于现状，坐享其成。但是从业委会成立至今的两三年，种种耳闻目睹之怪现状，我觉得再置身事外，是对自己切身利益和财产收益的极度不负责！

可喜的是，很多有正义感、有责任感、有担当的业主看不下去而站了出来！我相信这样的业主不在少数，他们是路见不平，拿起法律法规的武器奋起反击，为自己的合法权益挺身而出，奔走呼号，才有了今天的大好局面。

2、涉嫌违法违规

首先，你们完全不把业委会放在眼里。

业委会是由68%的全体业主投票支持而成立的合法组织，先后多次发函给你们，希望按照法律法规移交全部物业资料，你们拖拖拉拉、阴奉阳违；

移交公共收益，你们虚假瞒报，挂一漏万；

电梯口的视频广告，你们报价几乎是市场价的1/10；

业委会敦促你们按照法规要求，中止此前购房时开发商强加的前期物业合同，重新谈判签订符合市场竞争原则的正式物业合同（参见此次长城、绿城公示的物业合同），你们置若罔闻，错失良机。

骨子里，你们认为你们树大根深、有实力、有资源，对付小小业主手段高强、游刃有余。“纵横捭阖”间，“樯橹灰飞烟灭”，万科、银城“识趣”而退，绿城草草应付，长城不堪一击，所以胜券在握，稳坐钓鱼台。

其次，你们掌握的公共收益根本见不得阳光。

广告充斥电梯，报价却是学雷锋等同于白送，一年的视频广告报价才300多元，勉强够交电费吧。

垃圾里面的纸盒子收捡，你们对外承包，收每年1万？让电瓶车在小区长驱直入，横冲直撞。业主自卖废纸烂箱被门岗呵斥扣下。

西门公共用房，你们巧取豪夺占为己有。如果不是业委会出面发函纠正，你们拿全体业主当傻子，一年价值十万的租金你们就泥牛入海，难道是补贴给VIP业主了吗？

你们拒不签署正式物业服务合同，导致业委会丧失使用正式合同申请房管部门将两千多万的物业维修基金存为定期的权利，每年损失利息几十万以上！

第三，更荒唐的是，你们总是出现在不该出现的场合！

业主授权业委会选聘物业，在社区开票，你们唐总为什么带着十多人出现在现场？

业委会以及志愿者去年十月份送票到六栋，你们为什么派保安跟随拍照？

两名物业女工作人员上门用苏果卡诱骗6栋业主签字推翻之前的赞成票，一个人事后否认能够推翻有效投票期内他自己的签字画押的选票吗？你们觉得有法律效力吗？

这次二选一投票前夕，你们直接敲门走访，让业主填表选择是否支持你们继续留下来，这是准备裹挟民意吗？

5月31日夜里贴白纸公告还先动手打人的“五好家庭”，被你们七八个人前呼后应送进明基医院，其中还有五六个你们唐总的万科好朋友，而对被打的业主居然不闻不问。

去年十月保安跟随送票志愿者拍照被110制止，120多人小群里面几对铁杆老年夫妻迅即出现在现场，疯狂叫嚣并要动手，还说投票扰乱小区秩序，他们为什么这么快就出现了呢？

6栋业主去年底某周末下午到物业质问诱导签名，并要求收回，你们不给拍照，还当场撕毁。随后“五好家庭”、“社区委员”怎么又能及时出现在了现场呢？

社区开票泼水砸场子、三进二现场打人、去年投票前小区突然挂出多条横幅攻击业委会，你们的那几对铁杆粉丝夫妻都很快在现场，有的甚至当着警察叫嚣：要是回到文革，第一个搞死你！

6月3日上午十多个铁杆粉丝在街道办事处围堵5月31日被打业主！这都是巧合，还是他们跟几个社区干部一样未卜先知、料事如神呢？

奇怪吗？也不奇怪，你们管理思维受限，识人不慧，选择这几个P队友作为你们的枪手，智商堪忧！

3、得道多助，失道寡助

你们知道吗？5月31日晚打人，热心业主发起捐助一元钱支持被打者，一天之内就有300多人打款一元表示支持，你知道这300多人中多少人投了你们的反对票吗？“三进二”现场你们的铁杆粉丝夫妻冲撞现场发放材料，在警察面前打人被勒令道歉，跟你们“三进二”意外出局有没有关联呢？

五、关于万科、银城为什么不来

这个问题我也同样困惑。但我记得约翰肯尼迪总统的一句振聋发聩的问话：不要问国家为你做了什么，要问你为国家做了什么？所以我同样问自己，问提出这个问题的人，你为万科来@@小区竞聘，你做了什么？但我知道，6栋一位已经卖房的何姓业主动用私人关系，多次联系万科，并邀请万科南京营销刘总监与助理，于2018年10月31日晚在西门新杂志与四五名业主会谈，刘总让人印象最深刻的就是一句话：如果全体业主授权业委会选聘物业双过半通过，我们甚至可以当天就发起电视电话会议，向深圳总部申请参加竞聘。58%结果公示后，6栋某热心志愿者赴江宁万科南京总部提交邀请函，并由前台签收，并再次联系刘总，刘总依旧答应前来参与选聘。最终结果大家都知道了，万科没有来投标！大家自行猜测，万科为什么不来，是业委会暗中使坏不让他们来？还是@@小区口碑太差，万科看不上？还是XX物业能量太大，万科不好意思虎口夺食。反正5月31日夜里打架事件发生后，XX物业管##城一二三期的唐总正跟五六个万科的朋友聚会，并一起到达派出所一起护送打人者去了明基医院。万科多名中高层员工也跳槽到XX物业工作。所以社区有些不动脑子的人，得意洋洋在群里宣称早就知道万科不来，让业委会不要折腾。我就想问问你，万科是你家开的吗？万科的经营决策要提前报告你？还是你参与街道、社区对万科的施压，希望他们从维护小区稳定，不要来趟浑水？事实证明，恰恰是XX物业出现在不该出现的场合，做了不该做的事情，引发包括二期、三期在内的多名业主的不满，最近110几乎天天出警二期车位问题，一期在选聘过程中也多次重要节点由于恶意扰乱而报警110，三进二投票之所以选择在鼓楼区，也是相信鼓楼区作为省委省政府驻地，一定会秉公执法，不会偏袒任何一方，更会确保业委会合理合规正常举办的选聘活动正常开展。而在这个过程中，多名经过高等教育却懒得了解真相的业主，对业委会的苦处冷嘲热讽，对热心志愿者作壁上观，甚至站着说话不腰疼，指责业委会以万科、银城将会参与竞聘骗取业主投票支持！我就问一个问题，7名业委会委员和大多数热心业主志愿者都是全职工作，不拿一分钱工资，有何本事有何能力能够阻止万科、银城参与竞聘？为什么来报名的只有长城、绿城两家？这是业委会能左右得了的吗？万科会在授权选聘的议案通过之前出具书面保函承诺参与竞聘吗？质疑长城、绿城是小公司的，自己动手上网搜一搜，万科排第一的榜单，大部分情况下绿城都排第二，长城也在前十名，XX物业排多少？现在信息时代通讯发达，拿出手机搜一搜，绿城杭州保姆杀人案到底绿城物业承担多少责任？XX物业杭州西西湖小区两名小女孩被景观池漏电电死，XX物业又该承担多少责任？

同样道理，进入二选一环节，长城和绿城在缴纳履约保证金环节也是相互观望，态度消极。热心业主为此组织多人去新城科技园长城南京总部和江宁绿城南京总部请愿，从下午一点开会讨论到晚上九点，晓以利害，通报如果不缴纳履约保证金，将会作为严重失信行为被政府部门惩戒，在南京物业市场从此无法容身。二公司反复权衡，在得罪XX物业还是遵规守纪方面仔细斟酌，最终才同意缴纳保证金继续参与选聘，并积极整改，与业委会多次反复沟通，逐字逐句确认合同条款。每一个环节，如果没有业委会及热心业主志愿者的辛勤努力和艰难付出，这1256张选票哪里能够从天而降，让业主可以依据自由意志加以选择呢？所以我们感恩感谢那些殚精竭虑为我们争取来投票机会的人，对任何试图阻挠业主按照市场竞争规则自由选择物业服务企业的行为大加挞伐，势不两立！

六、关于“双过半”、实名投票以及短信投票

“双过半”的意思就是，赞成该提议的户数和面积数都要超过一半，该提议才能通过。当然细节问题包括一个业主两套房子，则票数只计算一票，但是面积累加计算。为什么仅仅户数过半不行？因为存在这样的极端情况，@@小区户型从80平米到200平米不等，假如所有中小户型全部赞成，赞成票的户数刚刚超过50%，比如50.1%，所有中大户型全部反对，那根据投赞成票的面积，就存在面积不过一半的情形。这是为了保护大户型，毕竟人家多花钱，话语权大一点也是公平合理的。

“双过半”带来的直接影响就是必须实名投票，无记名投票无法核对投票人的购房面积。实名投票会有隐私泄露的隐患，影响了投票积极性。但是最后公示的投票结果都是房号加投票结果，在这个信息基本透明的时代，实在是不算什么。实名制投票带来的最大好处就是，谁也不敢轻易造假，因为你的投票结果将来都会公之于众，如果统计结果跟你家投票情况不一样，太容易露馅了，傻子才会这么愚蠢得搬起石头砸自己的脚！所以指责业委会选票造假，真是个谣言动动嘴、辟谣跑断腿的差使，XX物业铁粉用的得心应手，却找不出几家愿意反水的业主来配合他们演戏，只能泛泛而谈。还有造谣新来物业会随意动用维修基金的，南京市规定维修基金动用一分钱都要三分之二以上全体业主通过才行，比成立业委会、选聘物业难度大多了，怎么可能悄悄动用呢？业委会也早已记录在案，对这样恶意构陷中伤的人，相信必有法律的惩处！

短信投票属于电子证据，运营商按照法律规定必须妥善保存，需要举证时由公检法机关调查，造假成本极高，因此现在已经被法律认可，个别业主也咨询过律师确认过这一点。业主大会投票截止期限法律法规没有明文规定，因为考虑到业主情况复杂，可能有出差在海外的，有不熟悉手机操作需要现场填写纸质票的，或者房屋转手联系不到现业主本人的，而且业委会没有资源包租足够大的会议场所，可以容纳这么多业主同时参会并现场投票。所以此次投票大部分业主选择短信投票，少部分选择纸质投票，设定投票期限也不足15天，充分考虑了投票进展情况，并预留足够长时间满足业主的参与热情，符合法律法规的要求。

七、最后的忠告

网络非法外之地，各人发言掷地有声，他人都洞若观火。

不要以为120多人全部是XX物业的铁杆！

也不要认为几个跳梁小丑在小群里自嗨，一唱一和，互捧臭脚，别人就不知道！

更不要认为你们个别人在你们小群上蹿下跳，到了大群装白莲花带节奏别人就看不出来！

你们“社区委员”到煤气抄表群挑事被群嘲，就证明了民心向背，走在小区被人戳脊梁指指点点，你们也深有体会。

最起码一点，言之有物，言之有据，你们从来都做不到！

但是骂人时的扭曲嘴脸，打人时的疯狂毕露，网上以及现场言辞的漏洞百出，长城绿城来宣讲时你们的激情与落寞，却有大量音频视频人证目击者。

我们也希望跟你们划清界限，请适时收敛、好自为之。

不要见利忘义，为了物业一点蝇头小利，甘为别人收买，轻易被别人蛊惑。

切勿因小失大，坐视自己的资产贬值。

也不要因为个人恩怨，在大是大非面前丧失立场。

不要在小区如过街老鼠，人人喊打！

不要自以为笼络了一批是非不分的人就得意洋洋。

不了解不知情的业主花点时间精力去探究真相，跟你们的亲朋好友、左邻右舍多多交流，多听听不同意见，提高自己的辨识力。

要相信抬头三尺有神明，人在做天在看，不要在小区如老鼠过街人人喊打，不要自以为笼络了一批是非不分的人就得意洋洋，跟你们的亲朋好友左邻右舍多多交流，多听听不同意见，不了解不知情的花点时间精力去探究真相，去提高自己的辨识力。兼听则明，偏信则暗。

附相关法律法规条文，自行点击验证，基本都是gov.cn结尾政府网站发布的，安全可靠并经过了验证，可以放心打开！

附件：现行有效物业管理法律条文汇编20190531版

附件

现行有效物业管理法律条文汇编20190531版

一、各级物业管理条例

国务院物业管理条例 2018年修订

http://www.gov.cn/gongbao/content/2018/content_5283174.htm

百度词条物业管理条例 2018年修订版

https://baike.baidu.com/item/物业管理条例/260193?fr=aladdin

北京市政府网站发布，跟百度词条内容一致

http://www.beijing.gov.cn/zfxxgk/dcq11A029/flfg22j/2018-11/02/content_69fc1c38f8314ad7941c157aceba7003.shtml

江苏省物业管理条例 2018年3月28日

http://www.jsrd.gov.cn/zyfb/sjfg/201804/t20180425_495069.shtml

南京市住宅物业管理条例 2016年3月30日批准

http://www.jsrd.gov.cn/zyfb/dffg1/201604/t20160407_370932.shtml

二、住宅维修基金

市政府关于印发南京市住宅专项维修资金管理办法的通知 2017 年5 月27 日

http://fcj.nanjing.gov.cn/njszfbzhfcj/201810/t20181021_473994.html

市政府关于印发南京市住宅专项维修资金管理办法的通知.pdf

http://fcj.nanjing.gov.cn/njszfbzhfcj/201810/P020181021031118911929.pdf

三、选聘或招标物业服务企业

关于印发《南京市业主大会选聘物业服务企业实施细则》（暂行）和《南京市业主大会公开招标选聘物业服务企业实施细则》（暂行）的通知

http://fcj.nanjing.gov.cn/njszfbzhfcj/201810/t20181021_474089.html

选聘或招标物业服务企业实施细则宁房物字〔2017〕232号.doc 2017-12-19

http://fcj.nanjing.gov.cn/njszfbzhfcj/201810/P020181021031518921267.doc

四、物业收费标准

江苏省发展改革委江苏省住房城乡建设厅关于印发《江苏省物业服务收费管理办法》的通知苏发改规发〔2018〕3号

http://www.jiangsu.gov.cn/art/2019/2/15/art_64797_8116225.html

江苏省物业服务收费管理办法 2018年12月29日

http://www.jiangsu.gov.cn/module/download/downfile.jsp?classid=0&filename=f2f4e844eebf43cab94a20002ad6e581.pdf

确保现行有效，出处可靠。链接基本上以政府部门域名gov.cn为主，除国务院《物业管理条例》用百度词条。文件涉及国家、江苏、南京三级。

公开公正透明，是沟通的最好良方

张海涛认为：

安居则乐业，关于社区的思考和实践是多方面的，实践经验，制度建设必不可少，就身边的宜昌长江瑞景小区，民悦家园小区，问题至今仍待解决，看似复杂其实简单的问题，无不考验职能部门及基层的智慧和决心。高效、廉洁的来服务于民、取信于民，造福于民。

基层治理是社会治理体系中最基础的环节，与老百姓的日常生活息息相关。尝尽人生百味，方知人间冷暖。从街头巷尾到百姓人家，从衣食住行到治安物业，生活中那些看似鸡毛蒜皮的事情，却是人民群众最为关心的事。

正所谓群众利益无小事，基层治理水平高低，直接关系人民群众的物质和精神生活，直接影响人民群众的获得感。基层治理究竟存在哪些问题？如何解决这些问题提升人民群众获得感呢？

民生“小事”必须“大办”

民生是最大的政治，小区物业管理与每一位小区居民息息相关。要明确业主委员会的法律地位和组织性质，将其纳入基层社会治理体系，建立居委会、业委会、物业企业三方联动工作机制。对居民们比较关心的公共用房、公共收益等问题，要加强监督管理，建立公开信息平台。

区区小事关民生、利在长远，要以敬民之心，革烦苛之弊，施公平之策、守法规之底线，实事求是，溯本清源，小事管好、服务到位，也是功德一件。

(免责申明,文章内容系转载的，转载内容为原作者观点或资料整理而成,版权归原作者所有,内容为原作者观点,并不代表赞同其观点和对其真实性负责）。

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