房价从1.1万降6000「房价到年底一般降还是涨」

在刚刚过去的2021年，房地产市场发生了多起具有颠覆性意义的重大事件。其中让人感到记忆深刻的有三件：一是一直以来都号称是“大而不能倒”的某头部房企，也深陷债务难题，濒临破产重组。据媒体报道，其在全国有一百多个地产项目或停工、或延期交付；

二是环京多个卫星城市，大量投资客“断供”，有人在网络上爆料自称3年前单价2.5万一平购买的房子，2021年底，已经降到了1万元一平。且挂牌近1一年却依然“无人接盘”，算下来3年投资房产亏了六七十万元；

三是被专家们号称是“房价永远涨”的一线城市，房价也降价了。全国房价行情网站数据显示，2021年四大一线城市“北上广深”房价集体下跌。虽然房价下跌幅度不大，但这是一个良好的开始。

而四大一线城市中，深圳跌幅最明显——根据统计局数据，自2021年5月起，深圳二手房成交价环比便开始下行，迄今已连续回落8个月。全年跌下来，就是当下我们所看到的情景：深圳房价已经跌回去年同期相当的水平。

21世纪财经频道记者实地调查，2021年10月份，深圳福田区有近百套优质学校房产也熬不住开始降价了。“直降500万”不是什么稀奇事。有一套总价3000万的房子，房东3个月降价5次，累计下调价格650万，并声称“买家有诚意还可以再谈”。昔日“炒房第一城”，也终究未能逃过“降温”的命运。

正如冯仑所言，“一线城市未来房价也不会一直上涨，房地产具有周期性，房价有涨有跌很正常。”

一线城市拥有得天独厚的条件，人口增量、经济发达、资源丰富，2021年下半年以来，楼市仍然开启了“降温通道”，可想而知其它为数众多的中小城市会迎来怎样的命运。专家形容2021年下半年的楼市就一个字：跌。

事实上，根据多家统计平台的数据，2021年的房地产确实以“降价”为主旋律：统计局数据显示，2021年9月以来，70个大中城市新、二手房下跌范围逐渐扩大，到了2021年12月份，80%的城市新房价格下跌，90%的城市二手房价格下跌；全国房价行情网数据显示，截止到2021年12月份，百城中房价下跌的数量有73个，占比高达73%。

值得一提的是，根据国家统计局发布的数据，2021年，70个大中城市中有20多个城市的房价至少跌回了一年前的水平，其中有10个还是省会城市，分别是：太原、哈尔滨、昆明、贵阳、南宁、乌鲁木齐、长春、南昌、石家庄、呼和浩特。

不过，2021年11月以来，随着央行全面降准，银保监会喊话“促进房地产业良性循环”，高层重提“房地产是支柱产业”等信号释放，楼市迎来阵阵暖风。基于此，有人话锋一转，又开始“鼓吹房价上涨”了。更有甚者信誓旦旦直言，2022年市场会迎来爆发式反弹。

对此，知名经济学家马光远直言，楼市降温通道一旦开启，短期难以逆转，按照历史规律，降温至少会持续6个月，所以2022年上半年，房价都很难反弹上涨。事实上，一些城市房子已经严重过剩，房价下跌的风·险很大。对于房子过剩的城市，房子的“去投资属性”会加速，房子最后会成为真正的只有居住功能的东西，这是一个基本规律。投资房子越来越难，投资房子越来越需要专业知识。

一说到房价下跌，最绕不开的话题就是“睡城”燕郊。根据中指院的数据，2017年7月份-2021年12月份，燕郊房价经历了“从山顶跌落到谷底”的全过程。2017年最疯狂时，人口不足百万，几乎无产业、无资源的“睡城”燕郊房价飙涨到有些项目售价高达4万元/平，但到了2021年底，很多二手房售价一万出头，有些急于抛售的项目，甚至降价到单价1万元/平。

有人说，过去这几年，燕郊受调控冲击，房价确实跌了不少，但没有那么夸张。对此笔者最有发言权，因为笔者身边的同事就经历了我们上述所说的全部事实。2016年底，笔者的这位朋友看到环京房价大涨的势头，仿佛看到了人生的重大机遇，于是东拼西凑100万元，也学着别人在燕郊投资了一套80平的两居室，因为地段比较偏，所以售价相对较低，单价2.5万元一平。但谁曾想，一切手续办好后，河北廊坊市就迎来了“限购”新政：当年6月，环京各区域陆续限购升级，要求外地人购房需要3年本地社保/个税。

此后楼市开始急转直下。尤其是承接了北京外溢大量需求的睡城燕郊，更是首当其冲——短短半年时间，房价从均价3万元左右，降到了不足2万。截止到目前，笔者这位朋友手中的这套房子的单价已经降到1万元/平，挂牌半年，却“无人接盘”。据其透露，同小区同楼栋比自己好的楼层的成交价才1万元/平，所以他近日在酝酿要不要调低挂牌价。

社科院财经战略研究院住房大数据显示，燕郊所在的廊坊市，过去三年房价较最高点（17年4月份），下跌了46.9%，近乎“腰斩”。业内人士称之为，“被调控彻底打回了原形”。

媒体报道，2017下半年，燕郊的楼市就进入了“冷清”模式：2016年之前，门庭若市的中介一条街，在2017年6月份后，转眼间就变得门可罗雀了——偌大的街道，看房者寥寥无几。

2022年1月11日，中国经济周刊发布标题为《房价“腰斩”到“膝斩”，燕郊投资客感叹：离北京再近也是河北》文章，其中有一位在燕郊购房的受访者表示，自己在燕郊买的房子最贵单价2.5万一平，但现在出手卖，单价在1万左右，即便是这个价格，还不一定卖得掉。该投资客自嘲，自己在燕郊的投资是“血亏”。对于投资房产失败，该投资客后悔表示，“只怪当初太自信。眼红别人赚钱，但熟料自己进场时已是房价高位。最后算下来三年时间，自己赔掉了房子的首付款，合计80多万元，等于是三年花80万租房了。”

在环京的燕郊、香河、大厂等昔日“投资炒房重地”，现如今，当初以3万元/平、2.5万元/平，甚至是4万元/平投资房产的人，现在手中的房子单价已经降到了1万元-1.5万元/平。新闻里的“白送房”、“断供房”大多数都是这种情况——房子已经资不抵债，继续还款，继续持有，只会不断亏损。有些小白投资客，靠房子翻身已经无望了，叠加这两年工资性收入大幅下降，所以很多人就做好了“弃房断供”的打算。

有人说，燕郊的投资房产的失败案例只是极少数，放眼全国，过去这几年房价大幅下跌的城市也没几个。所以，总体而言，房地产依然是最好的投资渠道，有钱还是要买房。对此，我们想说，这就是典型的“不到黄河心不死”——2021年下半年以来，全国楼市近乎“全面下跌”，就摆在我们面前，但很多人就是视而不见。

为什么会这样？房产专家刘博总结主要是三点原因：其一、过去二十多年，房价几乎是“一路上涨”，买房造富思想早已根深蒂固。叠加有些专家、中介从中煽风点火，很多人在投资房产的道路上早已迷失了自我；其二、和很多2017年之前在燕郊投资房产的投资客一样，现实中很多人对于投资房产太盲目自信了。尤其是房价下跌的事情没发生在自己身上，没有尝到“血亏”的滋味，就绝不会相信房价真的会跌；其三、也是最重要的一点，国人缺少安全可靠的投资渠道。过去一二十年，房地产承担了这样的角色，所以短期内，国人爱投资买房、爱炒房的毛病，改不了。

最近几年，燕郊等地出现的单价2.5万/平购买，最后降价到1万/平都“无人接盘”的真实案例，给我们哪些启发？在我们看来，有三点是非常值得好好思考的：第一、“闭眼买房躺赚”的时代已经彻底终结了，“房住不炒”时代，房产的投资价值会逐渐被削弱，尤其是自身实力无法支撑高房价的城市，房价会逐渐回归刚需定价的标准；

第二、投资房产是技术活，从来都依靠理性分析。未来在都市圈、城市群时代，城市分化会越来越严重，也就是说未来投资买房更需要高瞻远瞩和经济实力。直白点说，未来想靠投资买房赚取高额利益，不太现实了，即便这种游戏还能继续，也只有少数人才能“玩得转”；

第三、未来不管是投资还是自住，买房选择城市的意义大于其它努力——“房住不炒”时代，只有那些自我造血能力出众、产业多样且聚集、人口增量明显、经济较发达的城市，才有价值。反观那些需要依靠外溢需求才能发展，需要通过出台“限跌令”才能稳住房价，需要接济才能运转的城市，尽可能不要碰，否则你就是这场“击鼓传花”游戏中的接盘者。