义乌 楼市「义乌房子有价无市」

作者：地产八卦女

1st

2020年9月20日晚，数千人涌向了义乌香格里拉酒店三楼宴会厅。在这里，他们激烈争抢绿城·晓风印月一期的164套房源。

仅仅1小时，价格2.8-3.2万元/㎡的晓风印月，就劲销5个亿！要知道，这里可不是杭州，而是金华旗下的一个县级市。

事实上，在最近几年的房价浪潮中，义乌正是作为一个不显眼的存在，默默的涨了一波又一波。

目前，义乌的均价已经超过2万2，部分核心区域的核心项目，如福田市场、义乌中心、国际商贸城区域等，价格高达4-5万每平。

这是我在利用Arcgis等数据分析工具，对义乌24小时人口热力图进行处理后，得出的义乌市域内职住潮汐图。从图片我们可以发现，义乌最繁华的区域莫过于CBD（国际商贸城）附近，电商园集聚区、江东街道及佛堂镇，商业居住功能相对均衡，而廿三里街道、万达商圈、CBD北部及苏溪镇，居住属性更加明显。

在最新的江浙县级市房价排行榜上，义乌也是当仁不让、高居榜首。

2nd

义乌是一座怎样的城市？从网络标签看，它是世界小商品之都，也是全国最大的淘宝村集群、全国外商入住最多的县级市。

经常去各城市旅游的驴友们，可能对义乌深有感受：义乌支撑了中国绝大多数城市最核心地段的商品供应！

当然，这个图片其实说的也不全对，有点矫枉过正。但我们可以从侧面看出，浙江义乌小商品经济的发达，基本已经辐射至全国乃至全世界。

有意思的是，在疫情期间，绝大部分外贸商家都遭遇了困境，但义乌船小好调头，这边不亮那边亮，有些产品今年遭遇了大打击，有些产品却迎风而起，国外疫情期间，室内休闲产品、抗疫材料等，今年卖疯了！与义乌一道的甬台温出口企业，今年也忙的很，排单都排不进……内销生意也恢复得很不错，义乌几大物流市场，人流如织。

也正是因为今年义乌行情不错的原因，有开发商声称，义乌小商品在全世界都有名，在国外，知晓义乌的外国人比知晓杭州的还要多，义乌的人均收入居全国县级市之首，豪车遍地，拥有国际商贸城等一大批国际知名的市场，商业氛围浓厚，创业者占人口比例应该比全国平均水平高出不少，因此义乌早已属于“世界名城”，房价贵点也正常。

这话虽然听起来令人有些意外，但其实也没说错。在义乌小商品城里，已经有近200万种商品云集此处，出口219个国家和地区。每一天，国际商贸城里汇聚的人流，高达25万人次，每一年，2/3的圣诞装饰品，从这里走向全世界。

仅在2016年，义乌一个县城，实现了地区生产总值1421亿，超过国内很多中型城市的GDP；义乌，一个卖买全球的县级市，以毫不逊色的经济“肚量”，在外国人的眼中，比肩北上广。

而除了表面上义乌外贸商业繁荣的原因外，其实义乌房价这两年疯狂的涨势，绝大部分的推手还是在于土拍。

近几年来，义乌大量位置极佳的地块挂拍（旧城改造），吸引了很多国内top10甚至top5的地产商进军义乌房地产市场。相应的，很多义乌土著会获得赔偿款，多则上千万，少则三四百万。拆迁户拿到赔偿款后，大部分人就投资买房了，因为众多拆迁户集中在同一时期买房，而义乌的房源有限，1套房子几个人抢，供不应求，结果造就了这一波近乎疯狂的涨势。

义乌市中心的老房子。随着旧城改造的推进，义乌土地市场“面粉”价格，直逼“面包”的预期，佛堂、后宅约1.2万，江东约1.5万，北苑低密约3万……主城镇街涨声迭起。直线距离国际商贸城1公里内的稠州北路地块，楼面价已经来到了17422.6元/㎡，市场预期卖4万才够本。

此外，从人口供需角度来看，义乌近二十年来一直是一个人口净流入的城市，外地人的数量大大多于本地人，再加上义乌仅仅是一个县级市的规划，地势也不怎么好，处于丘陵地带，能开发的土地资源也相对比较紧缺，所以供需关系也部分造成了义乌房价一直走高。

更让人惊讶的是，义乌为了推进人才落户，直接给了包括大专和本科生在内的人才20-30万的巨额购房补贴优惠！

连大专、普通本科生也能享受20-30万的巨额购房补贴，我也感觉逆天了！

在百度人口大数据上，可以看到义乌是一个外来人口占比常住人口达43%的典型人口流入型城市。

按照省份来看，外来流入的新义乌人，主要来自浙江、江西、河南及贵州等区域；具体迁入城市而言，杭州、上饶、温州、衢州、丽水等周边城市占据前五位。

3rd

对于义乌，我还记得2012年的时候，我第一次来到义乌实习，在江东的金村，那时候一个厂里估计有200多人，老板的车间分布在四户民居里，当时我很不屑的认为，这叫什么工厂，连个牌子也没有，再说了，工厂怎么可以这样，这里一个车间，那里一个车间。

现在看起来，正是这些吃苦耐劳的义乌人，造就了义乌的商业传奇，也成就了义乌的火爆楼市。

说实话，义乌作为一个自力更生的商业城市，快节奏，按照教育医疗资源来说，谈不上什么宜居。并且现在在慢慢的走产业转型的路子，前些年的三改一拆，五水共治，运动式的把一些低端产能给淘汰掉。吸引全国甚至全球的人才来义乌发展高新产业，再加上作为新丝路起点，未来发展还是看好的。

然而，一个城市的房价，恰恰是由这个城市里有钱人那堆里的相对偏穷的人群的平均收入水平决定的。义乌房价的“顶”在何处，现在也还难有答案。