北京的房地产成交量和价格都在悄悄地上涨吗「北京房地产成交量」

去年，贝壳董事长左晖先生去世，年仅50岁，招致骂名无数。许多人把房价高企的责任推给了中介，推给了中介的从业人员，推给了这位在中介乱象中靠自己的社会责任感让这个行业重拾尊严的企业家。虽然链家和贝壳不够完美，但在我有限的从业时间里看到了贝壳和链家的坚守和努力。但不管左晖如何努力，骂名还是铺天盖地，可想而知，房价已经让老百姓神经过敏太厉害了。都已经很少分析房价背后的深层逻辑了。

房价究竟是被谁推高的？房价背后的逻辑究竟是什么？为什么房价尤其是一线二线有些城市的房价居高不下？是什么原因造成的呢？

今天这不是一篇洗白文，今天只是一种探讨。

2008年，北京东边有一个属于河北的小镇叫着燕郊，在潮白河畔大兴土木，盖楼房，卖给在北京打工的北漂。那时候燕郊星河皓月房价每平米4000元，再往东一点在一片玉米地里，有一个项目叫着燕京航城，精装修，每平米3800元。

当初的玉米地，如今已经是燕郊的商业中心之一

2015年，同样的燕郊，同样的楼房，房价涨到了10000元每平米，2017年，房价最高峰时，燕郊房价到了45000元每平米。短短三年间这样一个小镇房价翻了四倍。少的也翻了三番。同样的年限里，北京只翻了一番，从2015年年初均价32000元

如果单纯地站在燕郊看燕郊觉得不可思议，但是放到全国去看就有意思了。

房子抛开土地成本和税收，实际成本有多少？也就只有2000来块钱每平方米。

但实际房子的价格却发生了很大的变化。

远在东北鹤岗的房子70平米只需要5万多块钱，一平米不到1000块钱。

而在北京南三环有一个很破旧的小区叫石榴园小区（北里、南里），一套56平米的房子却需要300万，一平米超过50000元，关键是这个小区还属于老婆小，进入楼道都是广告。

位于三环外的石榴园小区

北京老破小的房子一平米可以买鹤岗一套70平米大的房子。

这是成本决定的吗？

当一件商品进入市场后，成本就和价格没有关系了，只和供需有关系。

鹤岗房价为什么低了，不是成本降低了，是需求少了。北京房价为什么这么高了？是需求多了。

这就不难理解未来房价的走势了。

有旺盛需求的地方，房价就会水涨船高，没有需求的地方，房价就会跌落成泥。

所以，未来房子会分成三个形态：资产、住宅、砖头。

这是一个必然会出现的现象，有的地方的房子会值钱，有的地方的房子只有居住属性，而有的地方注定将会成为真正的鬼城，房子会成为砖块一样。

恒大暴雷，除了政策影响之外，更大的原因在于他的项目90%都在三四线城市，需求在急剧萎缩的地方，需求萎缩，回款周期变慢，回款周期变慢，资金链就会受影响，资金链受影响就会通过各种手段筹集资金，当资金成本不堪重负时，资金链就会崩盘，也就是俗称的暴雷，因为东墙的砖也没有了，西墙就塌了。

如果还是2014、2015、2016那几年的需求，恒大也不会暴雷，但此一时彼一时了。

2022年，北京已经悄悄开启了涨价的序幕，以前觉得10万一平米的房子很离谱了，但如今，10万＋的房子在北京随处可见。

双井的富力城，仅仅是去年到现在涨幅就超过了30%，一套100平米的房子，你在2000年购买就比现在购买要省300万。

双井富力城

300万对于任何一个中产家庭来说都不是一个小数字，何况是普通家庭呢？

房价的逻辑是什么？是需求，有人买，就有市场，买的人多，就会涨价，反之，亦然。

房子的需求来自于哪里？资源、就业、金融政策、人口等综合因素。而这些因素就是房价变量的几个点。

“从成交数据来看，3月北京二手房成交15771套，相比2月的8260套新增7511套，环比增长90.93%。其中仅3月29日，二手住宅实现网签1285套，创272天以来单日新高。”中国房地产报对于北京市场的报道验证了这个观点。

北京三月的成交量只是今年的一个缩影。

4月25日，央行启动降准，释放5300亿资金，这只是第一步，今年还会有更猛烈的资金释放方式，也就是说，当放水持续，蓄水最好的地方还是固定资产。

所以，房价的逻辑很清晰了，货币、政策、需求、人口综合因素下，主流城市的房价今年上涨已经是定势。

但和2015年的全国普涨又会不同，所以区域会变得很重要。现在的房地产已经不是买房即赚钱的时代了。

2022年，一个新的周期正在形成，你会如何选择？