设备空置率「放空率是什么」

“有点看不懂行情了，今年我们的空置率达到了10%。”

“感觉今年龙华区域人少了很多，虽然有需求，但是明显供大于求。”

“宝安区写字楼以及工厂的搬迁，导致人流量减少，感觉今年租房市场没那么火。”

最近，维C公寓传媒在走访公寓方的过程中，得到以上反馈，他们目前均面临着同一个恼人的问题：空置率上升。

具体哪些原因导致了长租公寓的空置率问题 ，又如何解决呢？这无疑是公寓方们急切想知道的。

01

近年以来，广东省长租公寓发展取得新跨越。

南方日报社南方经济智库南方评估、广东省公寓管理协会联合开展调研，近日发布的《广东长租公寓发展报告》显示，截至2019年初，广东规模以上长租公寓品牌企业运营管理房源50多万套，预计2020年房源总量突破70万套。

中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林表示，同比去年，2019年3月大中城市住房租金价格稳中有降，而这其中的主要原因是供需矛盾的改变，“各大城市需求基本稳定，但供给量出现了20-30%的快速增长。”

到底是什么原因导致了供给量增加，他列举出了三大原因：

1. 大量企业、资金进入住房租赁领域，将闲置住房、城中村、商业和工业物业等改造为长租公寓，提高了闲置住房、低效闲置物业的使用率，增加了供给；

2. 受国家政策指引和房地产调控等因素影响，更多的业主将住房投入租赁市场，国有企事业单位、村集体将物业投入住房租赁市场，有效增加了供给；

3. 在国家政策指引下，城市存量公共租赁住房对非户籍人口开放，进一步增加房屋供给。

那么，这是否意味着房源量的增长一旦高于需求量的增长时，行业便会显现出供大于求的现象。由于市场上的需求有限，但是供应却一直不减，市场根本无法消耗，便直接造成了空置。

维C公寓传媒研究院院长青沐认为，对于长租公寓行业而言，深圳市场的空置率问题并不是个例，很多城市的空置率问题同样严重，一旦公寓房源的增长与人口净流入的增长不平衡时，就会导致供大于求。

“在大环境背景下，工薪阶层面临生活成本增加但收入却在减少，这种情况下导致人才回流的现象一直在发生”，青沐举例称，尤其是互联网及自媒体行业的快速发展下，带动了很大一波回乡潮，年轻人开始返乡创业。

春丰公寓总经理魏忠贤以其位于罗湖区的公寓项目为例，“今年我们的空置率达到了10%，很多租客连押金都不要，直接违约退房。”

事实上，行业内利用自有资金拓展市场的中小型公寓方，除了要与获得资本投资的品牌公寓进行正面价格竞争，最大的难题就是面临空置率的问题，一旦空置率达到10%以上，做得越大亏得越多。

湾流国际深港粤公司总经理华云斐透露，租客退租的原因有30%以上是没工作，其中有一半是因为收入降低选择离开深圳，换一个城市生活。

“尽管深圳人口依然保持增长态势，但增长速度是呈下降趋势的。”青沐表示，总体而言供应量的增加大于需求量的增加，给到公寓方的感觉就是人流量减少了。

02

在长租公寓市场，长短租结合模式已经是业内人士“心照不宣”的操作模式。

众所周知，短租的利润相对长租更高，很多公寓方在打造长租的过程中会结合短租运营进行铺垫，为的就是控制空置率，弥补利润损失。

魏忠贤表示，其打出“日租、周租、月租、半年租”等各种短租形式在各大平台推广，就是为了能够提升入住率。

华云斐指出，尽管短租的消防等要求相较长租更高，但是长短租结合运营模式在业内已经是公开的秘密，湾流国际目前长租公寓品牌走中高端路线，华云斐透露，后续可能会考虑打造一些更刚需的产品。

为了增加租客粘性以及留住租客，公寓方们除了在战略上各显神通，在战术上可谓也想尽办法。

比如以丰富多元的社群文化为聚合力，在公共空间内开展多种活动，如电影趴、生日趴、节日趴、各类表演、名人讲座、游戏对战、音乐市集等。

除了这些软服务，公寓方们重磅推出减免房租等活动更是突显其诚意。

比如柚米寓就在近期推出了“特惠1元租”的优惠活动，柚米寓表示，即日起至5月4日，租期＞12个月即可享首月1元租的特大优惠 价值688元大礼包一份。（更多租房优惠详情可登录“租房季”公众号查询，ID:zufangji）

且不论上述方法对控制空置率作用几何，但可以肯定的是，长租公寓是个需要精心经营的行业，只有抓住年轻人的需求，才能提升租客的入住体验。

03

事实上，长租公寓行业在度过了前几年的蒙眼狂奔后，已从野蛮生长回归到精准运营。

该行业说到底属于服务类别型，最大程度体现在后续的租客服务中，提升运营能力是各公寓品牌的核心。尤其是如何更好的服务年轻租客，成为公寓方的重要课题。

闲鱼租房业务总经理张世民透露，在闲鱼平台，35岁以下的用户占比达85%以上，30岁以下的用户占比为60%以上。

巴乐兔在近期发表的《租客合租报告》中显示，超过8成租客会在8个月以内退房，能够住满一年的租客不到二成。报告还提到，行业内存在7%左右的房东服务让租客不能接受，行业仍有巨大提升空间。

由此可见，年轻群体在长租公寓巨大占比毋庸置疑，而租客体验最大化已成为长租公寓续租生命值的最高标准。

张世民认为，所有公寓机构未来最大的能力点一定是：管理房源的能力，管理人员的能力以及推广自我的能力，对于公寓自运营而言，每家品牌调性不同，需要从共性中提炼个性。

有数据显示，吸引一个新租客的成本是维持一个老租客成本的6倍。租客的满意度决定了他是否续租，以及通过介绍新租客带来引流，而这种方式比任何品牌宣传都更具效力。

壹家公寓创始人李树认为，现在的长租公寓行业已经不是过去的包租模式。90、95后们的消费观念完全不同了，他们对租房生活绝不将就，追求“舒适和享受”的生活，互联网下的新生代，对新兴事物接受能力强，消费更加前沿化，租房还有很多小心思，一言不合就退租。

“未来在服务环节如何去顺应这个转变，服务好年轻的租客群体，是我们要思考的问题。”李树表示。

可以肯定的是，长租公寓行业中只想走捷径、实行潜规则，忽视租客体验的公寓一定走不长远。

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