福田房价洼地「深圳机场到福田口岸」

文|呆呆 图丨呆呆 网络

距离2022年仅剩下30多天，深圳楼市新盘还在接踵而来。

有些盘是蓄谋已久，有些盘则是突然到来。例如，位于福田上沙的中洲滨海华府一期现楼开始现售就是预料之外，11月25日，中洲滨海华府一期发布销售公告，内容显示：项目将推出120套房源，备案均价9.3万/平，主力户型为建面约142-165平的四房。

（中洲滨海华府一期发布销售方案）

中洲滨海华府一期比海德园位置更靠近福田CBD，直接坐拥深圳城区最傲人的红树湾一线海景，备案价低至8.1万/平起，这绝对是个值得罗湖、福田、南山改善购房者必须关注的盘。

12月1日，中洲滨海华府一期公布入围名单，167位幸运儿有资格参与摇号。

Vol.1

现楼，可能是全深圳交楼最快的盘

中洲滨海华府一期发布销售方案前几天，呆呆才获悉项目还有120套房源即将入市，赶紧去踩了盘，毕竟，这种城市中心一线海景的大户型楼盘，目前太稀缺了，现在不看，开完之后估计就没得看了。

中洲滨海华府一期是中洲湾超百万大型综合体一期的住宅部分，整个中洲湾是集超甲级写字楼、精品酒店、服务式公寓、海景住宅、复合化社交商业空间为一体的综合体大盘，中洲滨海华府一期由三座高端住宅与一座精品公寓组成，4座塔楼呈V字形排布，住宅部分直面整个红树湾自然保护区与湾区海景。

（中洲滨海华府一期小区已经入住）

2018年10月，这批住宅曾经销售过一批，当时的备案价已经是8.9万/平，目前剩下的这一批产品，主要分布一期的A/C/D座内，主力户型是142-165平四房，毛坯交付。

值得一提的是，中洲滨海华府一期已经完全是现楼，2018年买的业主已经住进去，住宅这几栋楼是整个中洲湾目前景观最好的位置，可以直面一线海景。

这里要给大家解释下什么叫真正的现楼销售，很多楼盘的现楼销售其实只能叫准现楼销售，例如有些准现楼，因为有装修，会要等1年多才能交楼，而即便是前期已经入伙的深业中城，今年10月销售的那一栋现楼，入伙时间还是要等到明年6月份。中洲滨海华府一期预计是交楼最快的现楼，购买后，办理按揭手续，等贷款下来，很快就可以拿到房子。

当然，因为是毛坯，还得装修好才能入住，但是收楼这种事情绝对是让人开心的事情。现在深圳各种轰轰烈烈的各种打新，实际都要2023年才能入伙，有些还要等到2024年，这些遥远的时间，让人充满期待却长路漫漫。

现在深圳的住宅是限售3年，中洲滨海华府是真正的限售3年（也许多几个月），别人是真正的要等5年后才能卖房。

买完很快就能收楼这个条件，对于那些孩子需要上学自己不想等的购房者，就像及时雨一样，特别这种在城市中心的现楼当然必须首先考虑，毕竟，孩子上学等不起。

Vol.2

城市中心一线海景，备案价很惊喜

现楼肯定不是买房的第一因素，让一个人下定决心买房，都需要多种因素来组合，我们来看看是中洲滨海华府一期其他的优势，发现，地段和景观以及备案价才是它的核心优势，备案价一出来，估计周边的二手业主又肯定发愁了，买房有更低价格的新房，周边二手肯定没人要了。

我们先说最直观的看盘感受，以及一线海景带来的视觉冲击。

因为中洲滨海华府一期前期业主已经入住，现在去小区，所见即所得，小区园林很精致，特别大堂入口的立体绿化，敢说深圳没有哪个开发商能做得这么好。

（小区园林的立体绿化实景）

深圳的开发商里面，如果说哪些开发商的审美很在线，中洲绝对算一个，这点从中洲的项目里随时都可以看出来。你去中洲的任何项目，都能看到他们的设计，有艺术风格，而且每个项目都有一些固定的元素是相同的，很有自己的特点。

一个自带审美的开发商，出品肯定是不错的，就如这个大堂入口的这种立体绿化，要做好真的很难，他们做到了。

（小区园林实景图）

大堂入口已经需要刷卡进门，里面有大堂管家，三梯三户、三梯四户这种设计，还是会让等待电梯的时间少很多的。销售那天带呆呆看的是36楼户型，一进门，因为是毛坯，一眼看去，就会被窗外的风景吸引过去。

（36楼阳台上的风景就是这样的）

对着上面这样的海景，家里的阳台一定是很受欢迎的地方吧，特别是165平的户型，是个阔景阳台，很宽，可以很悠闲地坐阳台上看风景。当然，如果不想阳台上吹风，主卧也有一样的景观。

在深圳，百看不厌的景观一定是在城市中心的一线海景。带有这些景观的楼盘，都在15公里滨海长廊一带。

今年，拥有深圳15公里滨海长廊景观的新盘，目前在售的只有一个新盘，还是公寓，且每套都要几千万。

现在，这条海岸线上，今年能销售的住宅只有中洲滨海华府一期，还仅仅120套，这之后，这条海岸线上，就不知道哪一年才会出现住宅新盘，按照呆呆的预计，可能第二个这样的海景盘，是中洲湾的二期住宅，因为海岸线上仅有的两、三块住宅用地简直珍贵到极点，未来都是照着顶级豪宅的目标去的，动工之间都未知。中洲滨海华府一期将是目前仅有的湾区海景高端住宅。

另外，中洲滨海华府一期前面就是红岭教育集团旗下的上沙学校，未来不会再有高楼，也就是说，目前可以看到海景的楼层，基本都是永久景观，不会有变化。这一点非常难得。

关于这些一线海景的价值，房价已经是最好的证明，虽然红树湾没有深圳湾贵，但是随着大金沙片区的改造，上下沙旧貌将换新颜，未来这里的价值比深圳湾更有想象价值。

在样板房里面除了看海景，看学校，还能看到东面的中洲湾二期施工的景象，二期和中洲滨海华府一期会连为一个整体，一期楼下就是二期的商业盒子，也就是说，未来中洲滨海华府一期的业主下楼就能享受大型商业配套。目前，二期已经在动工，入市最快也要明年年底，交楼则是两三年之后了，这个时候，一期现楼的优势非常明显。

当然，现在买房，购房者更关注的就是价差，中洲滨海华府一期备案均价9.3万/平，起价8.1万/平。

（备案价部分明细）

呆呆看了下，8.1万/平的都是165平的大户型，以1300多万买入福田四房新房，在目前来说，还没有第二个新盘可以做到。距离中洲滨海华府一期不远的一个新盘，最近开盘的备案均价11.4万/平，足足贵了2万元/平。业内都搞不懂中洲滨海华府一期这个备案价，只比2018年备案价贵了4000元/平。像深业中城一样看齐去年备案价还能理解，但是和2018年差不多的备案价，还是很少见，毕竟，2019年楼市一顿狂涨猛如虎，很多楼盘的价格远超过2018年了。

（建面约165平的户型图）

（建面约142平的户型图）

中洲湾周边的二手房，主要都是15年以上的旧房，目前出售的二手，政府指导价也有8.5万/平，如附近的万科金域蓝湾。距离最近的京基滨河时代，参考价是9.19万/平，无限接近中洲滨海华府一期的价格，想想京基滨河时代虽然是次新盘，一晃也已经是7年前的盘了。最新出来的中洲湾无论规划还是产品设计，都是引领未来这个区域居住潮流的。

（现楼实景）

另外，同样属于大金沙片区的绿景红树湾一号，是区域最新的次新盘，呆呆了解到有挂牌的价格高达16万/平，而且， 2019年年初，绿景红树湾壹号一栋大户型楼王单位推出时候，毛坯备案价已经10万/平。

Vol.3

福田打新，带上大金沙未来的想象力

现在的深圳楼市，真的是刚需买房者最好的时间，盘多、价低、优质盘也不少，所以，各种买房群里，最感慨的一句就是：现在有钱有名额的人最幸福，可以根据自己需求慢慢选择。

很多人打新都在往西，但是最近海德园和深业中城的打新故事再次表明，只要地段和配套好，楼市的王者依然在福田，刚刚宣布入围结果的海德园，创造了今年打新（非几套尾盘那种）最高的入围积分—62.2分，而深业中城的备案价，也保持了今年新盘最高的备案价。

深业中城已经售罄，海德园今日肯定日光。中洲滨海华府一期突然推出120套，显然又让那些想留在福田生活的人有了新的机会，而且，中洲滨海华府一期和大金沙连在一起想象未来，绝对是值得关注的福田项目。

（福田上下沙夜景）

我们来看下大金沙的规划，2015年开始，政府就计划斥资300亿元规划的大金沙片区，这个片区是福田区城市更新“十三五”规划中八大片区之一，也是深圳市首个实施连片规划、抱团改造的大片区，还是目前福田区最大的旧改片区。

更新后，大金沙片区的总建筑面积约为762万平方米，这个体量相当于华侨城的2.5倍、车公庙的2倍、华润大冲旧改（280万平米）的2.72倍。更新后的新增住宅也将达到350万平，产业空间达412万平。

（大金沙片区规划图）

大金沙片区的整个规划，其实是非常富有想象空间，地下空间开发相结合，实现产城一体化，规划居住人口达13万人，立体规划小区设施，把道路、广场、街巷进行竖向分区实现人车分流。如果完成，这里将是福田区一个崭新的巨无霸滨海新城。目前，京基、中洲、绿景和金地四家开发商参与了片区的城市更新。

中洲的体量显然是目前大金沙片区最大的项目，整个中洲湾一、二期的总建面就已经超过100万平，有说法是拆迁顺利的话，这个盘未来的总建面甚至会超过华润城目前的体量。目前，中洲湾商业计划在明年开业，日本的茑屋书店和一家imax影院已经确定入驻，从这两个入驻店就可以看出项目商业定位不低。如果喜欢中洲的人可能还会发现，它未来可能是这个区域很艺术的一个商业，体量也很大，和旁边KKone商业会连为一体，等二期的商业起来，这里就会形成一个大型商圈。

(中洲湾二期商业效果图，就在住宅楼下)

特别是中洲滨海华府一期的业主，未来楼下就是二期的商业盒子，二期和中洲滨海华府一期就是一个整体，这样会让居住更加具备舒适度和便利性。

（二期商业规划效果图）

而且，从交通配套上来说，中洲湾这里是全深圳交通最便利区域之一了，中洲滨海华府一期临近地铁7、9号线，与7号线上沙站仅相隔600米，与9号线下沙站仅相隔800米。如果开车，项目毗邻滨海大道、广深高速等城市主干道，可快速通达全城。项目距离福田口岸、皇岗口岸与广深港高铁福田站仅15分钟车程，未来可以轻松享港深一体化生活。

教育配套上，项目周边有上沙小学、上沙中学等，目前均已列入红岭集团下，值得期待。未来，片区还将建设1所初中、4所小学、10所幼儿园，教育资源会较以往更上台阶。

最近，中原地产研究部一份资料显示，今年截至到11月19日，深圳已经开了92个住宅新盘，为深圳供应了22213套新房，其中31个盘 开盘售罄。

不出意外，中洲滨海华府一期这120套，很快也会进入售罄的名单。