上海三林楼盘「上海楼市论坛」

上海刚需买房攻略，更新到第14章，暂告一段落。

开启新系列文章，给泥萌讲讲我看过的板块。

作为一枚非上海土著，这是我做了很多功课，收集到的一些情报，和自己的理解分析。

仅供参考，不足望包涵。

说起三林，吃货第一反应：三林肉皮汤。

自古县城出美食。比如彭浦第一炸、南翔小笼包。

三林，以前就是大片的农林地，看看名字也知道了，有三个林这么多。

三林在17年一度成为成交最热门的板块，最近有些没落，被南边的浦江，还有坐拥国家级规划的大虹桥板块抢去风头。

它，之所以能占据17年成交量榜首，除了性价比、地段，还有一个原因——大。

大三林，从细分上，怎么看呢？

先来看以下这份宏观地图。

大三林板块

这是中环附近少有的战略保留地，目前最新规划是绿地用途 2/3动迁 1/3商品住宅，作为前滩CBD后花园，买不到前滩的，可以买这边的，不过,可能要等几年了。

三林南

济阳路以东，三林站以西，密密麻麻地散落着凌兆新村xx弄，这是00年前后三林集团开发的，动迁 商品，主要是动迁。小区老，品质中下，城市界面一般，无大型商业，属于老公房范畴，小户型吃香。

三林站到三林东站，属于三林城，这边明星楼盘云集，品质高，有金谊广场、三林印象城，加上动迁户多来自市区，消费力强，商业活力还行。

但是金谊广场的龙抬头造型，真的很村！严重拉低城市界面的高级感。

金谊广场

这边500-600w，只能买的起万科金色雅筑。金地湾流域，金谊河畔，都是带电梯大户型，超预算了，小区品质和物业这三家都没话说。

雅筑70多平的，得房率蛮高的（送阳台面积很大，可惜现在不能封了）

需要注意的是：雅筑每一层面积、户型都不一样，大家要精挑细选找到最高性价比。

最近听朋友说，雅苑小区对口的林苑小学（菜小），目前已加入明珠集团。虽然不是直接利好，但是矮子里面挑长子，总比没有好。

三林东以东，板块标杆就是樱桃苑，大户型高品质楼盘，出货少。高端盘是美林别墅，据说以前是外销房，只卖给老外，现在好像中国也能买了。看看就好，反正咱刚需也买不起。

相对房龄新点，离地铁近的就是金禾、金橘花苑。06年，部分有电梯，也有适合刚需的紧凑小户型。金橘南区比北区好（地铁更近且没有靠中环马路），两个楼盘都是同开发商，同商转动迁分房，同品质。听中介说，对口小学是尚博实验，正在和明珠谈托管。中学是上师南校，市重点中学。

其他的房子要么是00年前后的，要么离地铁很远。大家要擦亮眼睛，很多商品房，其实都是动迁性质（比如品字头的）都是zf采购后，分给动迁户的，品质一般。

浦三路到锦绣路，属于东林，这边我看过的商品房有环球翡翠湾、浦发御园（13年的，超我预算）、未来域，名嘉新苑（超我预算，离地铁远），品质比起动迁没话说，但是自住的话，垃圾场，无学区，硬伤啊。

让我印象深刻的，未来域，小区就像个森林公园，成片绿荫，感觉散步、遛娃需求在小区内就可以完成，但是户型奇葩，进门就是南阳台，虽然南北很通透，但是实在奇怪。

以上说的三林，都在中外环间。

出了外环，部分区域也属于大三林，比如知名的电信三兄弟，离地铁贼远，三大品牌开发商的作品。其中，中海凭借出色的物业，小区品质维持的比其他两兄弟好（关于物业的讲究，可以去看我之前的文章）。

电信三兄弟

追求品质，出行不靠地铁的可以考虑入。当年投机的人挺多，所有真正自住人不多，不过离地铁远，出租率也不高，附近没啥商业，很孤单的三兄弟啊。而且比起林海三兄弟，也没有建地铁希望。

总结！划重点：

1. 三林很大，细分见上

2. 前滩强则三林强，前滩弱则靠张江。

3. 地理中心。不像买了华漕的，担心万一有一天去张江上班可怎么办。买了三林，去哪工作都不会特别远。

4. 交通方便，19号线，机场联络线，都已规划。

5. 除了老公房聚集区，城市界面还可，至少不会像浦江那边，还能望到绿油油的田野。

1. 学区真的差

2. 污染有点大。吹东南风，据说三林东的居民反映过有异味。

3. 商业偏low，发展速度一般。近几年不会出现大型商业体，光是消化板块内已有商业就很吃力，不过浦东地区的中外环间，地广人稀都有这个问题，不像浦西的中外环间，购买力这么强。

4. 浦江板块崛起，可能威胁到三林，那边的动迁房更新，分流了前滩的人不说，离浦西也更近，不过目前浦江还是人气不足，闵行区zf对浦江规划也一般。

5. 并非价值洼地，均价已经和内中环老破小持平，看是要地段还是要居住体验了。

分别在浦东浦西上班的小夫妻，地理中心，两边方便

按我的需求和选房标准，这些小区阔以康康（想知道我的标准，看之前文章哈）

1、500w，金禾新苑

2、600w左右，万科雅筑

3、700w左右，金谊河畔

各位大佬，以上仅供参考。可以喷我，求手下留情。

（此处首尾呼应，双重强调，看出我的求生欲了吧）

咱们交流为主，diss我为辅哈。

Ps：板块划分，是按照贝壳上地图找房来的。所以像万科金色里程，三林世博家园等，没有放在三林板块里，下次放到杨思前滩板块再说哈。