重庆巴南重大工程项目「重庆巴南3亿方土石方」

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近两年来，要问主城区新房供应量和成交量，哪个区排名靠前？

很多人可能都会想到渝北，因为渝北是城市向北的主战场，渝北又很大，是很多人买房的首选。

不过，房观君却要首推巴南的名字。因为2018年以来，巴南区在月度排行榜上，供应量和成交量，长期排到主城第一位。

但是，均价和成交总金额第一的位置，却长期被渝北区抢了风头。

这又是为什么？因为巴南的房子便宜，渝北区的房子贵，巴南区吃亏就亏在房子太便宜了。

想起前不久召开的房交会，巴南渝南分流道某花园洋房，竟然推出了１万元不到的劲爆价。这个价，在北区，连超高层都买不到。

今年上半年，巴南龙洲湾某处的联排，最低总价只有160多万。

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巴南区的房子为什么这么便宜？房观君认为，主要还是区位条件的原因。

其一，近十几年来，城市发展的主战场在北区，不在南区，南区的房子，整体上都要比北区便宜一些。

其二，巴南区现有的两大城市主板块，联系不紧密，太分散，没有聚合效应。

摊开地图，我们可以发现，由于从北至南的铜锣山山脉的阻隔，在以前，巴南主要城市建成区的分布，都在长江沿线，由北至南，依次有李家沱、花溪、龙洲湾和鱼洞高职城四大板块。

一边是长江，一边是铜锣山，巴南主城区的发展空间有限，要拓展城市发展空间，必须突破铜锣山的限制，向东发展鹿界南片区。

（李鱼龙花片区和鹿界南片区位于铜锣山两侧）

所以，近年来，巴南主城区的发展，形成了沿江地带的李鱼龙花片区，与铜锣山以东的鹿界南片区比翼齐飞的发展局面。

但是，因为有山脉阻隔，巴南的这两大片区，尤如两个世界，两座各自独立的城区。

为什么？交通不便。李鱼龙花片区要去鹿界南片区，要么走内环，要么走老渝黔公路等老公路，没有一条市政主干道，交通十分不便。

所以，巴南区，尽管供应量和成交量都很大，但一直都在价值洼地里徘徊，无法上岸。

所以，巴南区的决策层面和民间，都认识到了，巴南主城区要有大的发展，要迈上新的台阶，必须要让沿江片区与鹿界南片区的联系更加紧密，形成一个完整的有机整体。

实现这一目的途径，就是开建一批节点性的交通工程，打破铜锣山的阻隔。

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今年11月5日，巴南城市发展迎来重大利好，龙洲湾隧道正式通车，该隧道的通车，让锣铜山西边和东边的高职城板块和南彭物流基地正式连通。当时媒体报道称：该隧道的通车，推动铜锣山两翼经济协调发展。

当然，随着铜锣山东西两翼的经济联系和人员往来越来越密切，仅仅一座隧道，还远远不够。

（龙洲湾隧道）

近日，市公共资源交易网上挂出了两条工程招标信息显示，巴南区还将开建两座隧道。

一个是云篆山隧道工程开始设计招标。

据西部木材贸易港产业园连接道工程（云篆山隧道工程）方案设计招标公告显示，

该隧道线路起于佛耳岩码头位置，自西向东穿越云篆山，在云篆山水公租房位置露头，终点与箭滩河大桥连接道顺接。

道路全长约5.48km，按城市主干路设计，设计车速为60km/h，标准路幅宽度采用双向六车道，标准路幅宽度为43m，其中包括:云篆山隧道总长度约3000m、云篆山大桥长度为340m。

项目互通式立交共4座，分别为进港立交、六角沟立交、云锦立交与欧鹏立交。本项目建安投资约16亿元。

第二个是新燕尾山隧道开始施工招标。

１２月１３日，公共资源交易网上发布了新燕尾山隧道工程施工一标段招标公告。房观君注意到，云篆山隧道招标是设计招标阶段，离开工建设，还有些时日。而新燕尾山隧道，则是工程施工招标，预示离开工不远了。

我们先来看看这座隧道联通哪里跟哪里，招标公告显示：

新燕尾山隧道工程西起太阳岗立交（不含太阳岗立交），往东穿越铜锣山，止于内环南泉立交（不含南泉立交）。

（新燕尾山隧道走向示意图）

线路全长约6.8km，主要工程包括长隧道1座（新燕尾山隧道，长约2.5km），互通式立交2座（南温泉立交、苦竹坝立交）、简易菱形立交1座（花溪大道立交）。该项目估算总投资约632003万元，其中建安费约393089万元，工期1280天，约三年半。

该隧道通车后，巴南沿江片区的李鱼龙花和鹿界南片区，又增加一条城市主干道联通，巴南主城区的两翼，联系将更加紧密。

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接下来，我们来分析一下这两座隧道对于巴南区房地产市场的影响。

有专业机构的数据表明，巴南区的购房者来源，主要有三个方面：巴南本地人；南坪、大渡口以及杨家坪等外区人；綦万南涪等区的购房者。

目前，李鱼龙花片区与鹿界南片区交通不便，造成这两大片区的购房目标人群，相对固化。

比如，南坪、大渡口或者杨家坪外区的购房者，可能只会选择李鱼龙花的房子，而不会去选择鹿界南片区的房子，因为翻山越岭，走内环，堵成狗，何必舍近求远。

（李鱼龙花片区的渝南大道百度地图实景）

而綦万南涪的购房者，他们从渝黔高速、渝湘高速或者沿江高速进主城，不用进内环，就能很快到达鹿界南片区，而且那里的价格要有竞争力，这一部分购房者，直接被鹿界南片区截流了。

现在的格局正在悄然发生变化。

龙洲湾隧道通车，新燕尾山隧道和云篆山隧道已开始招标，不久将建设，未来还要开建鹿角隧道。

随着这样一批打通铜锣山山脉阻隔的市政大道的开建和通车，巴南现有的两大城市片区，通过多条市政主干道将实现无缝通勤，单边可实现十分钟左右通达，那么，两大片区将深度融为一体，不再分彼此。

（南彭区片示意图）

在未来，南坪大渡口杨家坪外溢到巴南的购房者，前往巴南，可能就更愿意去鹿界南，毕竟多开十分钟的车，就可以多一个选择，这里的房价更实慧，空气更好。

而原来被鹿界南截流的购房者，可能也会分流到李鱼龙花，毕竟，这里距离城市核心资源更近。

那么，站在整个巴南区的角度来看，随着巴南铜锣山东西两大片区不再分彼此，形成一个整体，巴南的房价将更有竞争力。

不管怎么说，近年来，从市级层面到区级层面，巴南区的基础设施，城市界面，都突飞猛进，成绩卓著。

祝愿巴南的明天越来越好。毕竟，这是重庆惟一一个以巴人的巴字命名的行政区，值得拥有更美好的明天！（更多重庆大事和房产资讯，请关注公众号：山城房地产观察）