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杭州新盘 价格倒挂「杭州超级红盘」

来源:   2023-11-19 16:16:18

限价之下的杭州楼市,从来不缺红盘。

但不得不承认,红盘越摇越少、门槛越来越高,普通刚需机会越来越渺茫。

奥体、滨江是很香,可均价都逼近5万了;未来科技城正当红,均价已3万5起步;良渚、勾庄门槛略低,基本2万 ,且动辄万人摇。

至于均价2万内,明面上更是两只手都数得过来。

其实,出于“捂盘”或者其他原因,杭州楼市还隐藏着不少低门槛红盘,放到今天就是不折不扣的超级彩蛋盘。

首先,上一次开盘价普遍很低,基本2万内,门槛低、倒挂高,甚至还有神户型;

其次,因为等待太久,多数楼盘已是现房或准现房状态,不管自住还是投资变现,都很有诱惑力。

经过我们的调查,还真找着了这么几个盘。

它们是大江东的春意江南名邸、大江之星,闲林的东海闲湖城玉屏蓝湾、悦青蓝,还有未来科技城的大华西溪风情。


春意江南名邸


历史价格:2018年5月首开5#,毛坯单价1.1-1.4万/㎡。

剩余房源信息:剩余6#楼待售,户型面积89-133㎡。

周边二手房价格:金色和庄最新成交88㎡197万,折合毛坯单价2.2万/㎡。

地铁:距在建的地铁8号线河庄路站约2公里

彩蛋指数:倒挂8000元/㎡

【层楼点评】

去年以来,大江东挖掘出来一个又一个的宝藏楼盘。

保持着登记人数纪录的金色和庄,点个外卖都不容易的潮闻天下……而现在,这个名单上又多了一个春意江南名邸。

春意江南名邸最优秀的一点,就是它的户型。

随着杭州神户型的逐渐消亡,89㎡三房都快成过往了。但春意江南名邸的89㎡,却做出了跃层四房两卫的格局。

这能和曾经美哉美城、湖景居的偷面积大法,一较高下。

户型虽然绝版,但春意江南名邸自身的条件却相当一般。楼盘体量很小,只有6幢高层,其中还有4幢是回迁房。

花了商品房的价钱,却和回迁房混在一起,怕是大部分人内心都有抗性的吧。

另外,春意江南名邸的位置相当一般,远离和庄街道中心,离地铁口的距离也不近,这和金色和庄的区位当然是没法比的。

好在楼盘东侧是卫生服务站,北侧又是一所小学,教育医疗配套相对还可以。


滨江华成大江之星


历史价格:最后一次加推是2016年底,毛坯均价1.2万/㎡。

剩余房源信息: 4幢楼待售,分别为高层2#、10#楼,洋房3#、4#楼待售,总共约170套房源。户型建筑面积分别为86、89、133、134、136㎡。

周边二手房价格:大江之星最新成交86㎡200万,折合毛坯单价2.3万/㎡。

地铁:距在建的地铁8号线河庄路站约150米

彩蛋指数:倒挂11000元/㎡

【层楼点评】

从目前二手房表现来看,大江之星的市场认可度比金色和庄高不少,优势相当明显。

首先,虽然同为河庄核心的楼盘,大江之星的小环境更好。西侧紧挨着河庄街道办事处,南侧是一个小型的商业综合体,离地铁也要更近一点。

其次,大江之星是由滨江集团代建的,楼盘品质更胜一筹。不仅有泳池,还有1.3万㎡亚热带风情园林,这在刚需盘中难得一见。

更重要的是物业,竟也是滨江物业,对小区的管理更合理,服务更完善。

不过,大江之星南侧的两幢洋房,因为离南侧楼盘的高层太近,采光还是被遮挡了不少。

但总的来说,大江之星还是瑕不掩瑜。唯一需要关心的是,接下来它到底何时会开盘。


东海闲湖城玉屏蓝湾


历史价格:最后一次加推是17年,毛坯均价1.2万/㎡。

剩余房源信息:高层1-3#待售,户型建筑面积为约92、119、128、126、169㎡。

周边二手房价格:玉屏蓝湾近期二手房毛坯成交均价在2.2-2.3万/㎡。

地铁:距在建的地铁3号线高教路站约4公里。

彩蛋指数:倒挂10000元/㎡


【层楼点评】

在东海闲湖城这个超百万方超级大盘,居住氛围自然不用多说,有人气,够舒适。

玉屏蓝湾剩下的几幢房源,刚好位于闲湖的西侧,也就是说所有东边套都能看到一线湖景。

户型上,玉屏蓝湾也属于无功无过,92㎡能做到三房两卫,相对合理。

但作为大型居住区,没有地铁配套还是相当大的痛点。

玉屏蓝湾距离最近的地铁3号线高教路站约4公里,这对朝九晚五的刚需一族来讲,真的不够友好。


悦青蓝


历史价格:最后一次加推是2017年11月,毛坯均价1.5万/㎡。

剩余房源信息:剩余北区2号楼待售,以及南区整个楼盘,户型建筑面积88-135㎡。

周边二手房价格:雅居乐国际花园近期二手房毛坯成交价2.2万/㎡

地铁:距在建的地铁3号线高教路站约4.5公里。

彩蛋指数:倒挂7000元/㎡

【层楼点评】

说起悦青蓝,想起我一个朋友在2017年的时候,就曾下定金要买来自住,但最终因为没有地铁而作罢,不知道他现在后悔了没。

在区位上,悦青蓝距离东海闲湖城玉屏蓝湾也只有500米左右,条件相似。

犹如滨江之于大江之星,绿城也为悦青蓝添上了一抹精致的色彩。

石材加真石漆的立面,原型来自绿城二代高层,园林也是邀请绿城景观团队打造,据说连物业也是绿城的。

1万5的刚需盘,能有这样的品质表现,非常难得。


大华西溪风情观止洋房


历史价格:大华西溪风情前期推盘以排屋为主,洋房不具备参考性。但可以参考一路之隔西溪公馆3万上下的价格。

剩余房源信息:剩余约300套左右8层毛坯洋房,主力户型面积120-165㎡

地铁:距地铁5号线五常站约2公里

周边二手房价格:大华西溪风情澄品近期二手房成交价4.5万/㎡

彩蛋指数:倒挂15000元/㎡


【层楼点评】

如果不是那天去西溪公馆踩盘,路过大华西溪风情时看到围挡上的广告,根本不知道竟然还有观止洋房可售。

不得不说,这批洋房的位置还是不错的。距离阿里巴巴西溪园区直线约1公里,北侧是刚开业不久的博雅城,工作生活两不误。

而且,观止洋房基本都是8层高,楼间距也有30米上下,居住舒适度很OK。

不过,相对于西溪公馆整盘的干挂石材立面,观止洋房基本以真石漆为主,外立面上还是逊了一筹。

还有一点是观止洋房的户型问题,面积段120-165㎡,起步面积大,总价门槛自然不低。

更尴尬的一点是,观止洋房的户型设计不够合理。如果后期不对部分空间进行浇筑,120㎡和部分135㎡只能做三房,甚至连165㎡也只能做三房。

总之一句话,好的地段,老的产品,你能接受么?


结尾

以上楼盘之所以能成为彩蛋,还有一个重要前提——价格不变。

如果单价能与此前一样不跳涨,那么它们就是下一个金色和庄,“万人摇”的盛况也一定会重现。

不过,如若像湖景居一样,价格上有所突破,与周围二手房的倒挂基本消失,那彩蛋盘也会“泯然众人矣”。

曾经的湖景居,让众多购房者对上一张预售证1万6的价格,充满了想象。

只是,当去年10月份领出毛坯单价32950元/㎡的预售证时,幻想如同泡沫破灭,湖景居正式宣告走下神坛,与红盘属性诀别。

价格翻了一番的湖景居,从登记量开始就不如人意,只有871组家庭登记,中签率仅32%。

到了选房时刻,据说实际去化率只有六成左右。截至发稿,湖景居仍有少量88㎡和128㎡在售。

当然,要买到这些彩蛋盘也并非易事,且不说这些楼盘尚没有推盘计划,需要购房者分外关注。

更难的是,届时和你一起竞争的,将是数以万计的购房家庭。

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