物业管理 车位「物业私自将车位出租向谁投诉」

近日，家住东城区海晟名苑南区的文女士向北京商报记者反映，近期开发商停止长租车位，业主只能选择临时停车或花50万元购买车位。此外，开发商私改小区会所进行招商，新开幼儿园及健身房对外部营业；小区安保配套缺乏，引发入室盗窃事件。业内人士认为，开发商这种行为的背后是利益驱使。车位价格不断走高，在利益驱使下，开发商停租车位并“强迫”业主购买。律师表示，开发商停租车位强迫交易以及私自改建会所对外经营的行为，侵害了业主的合法权益。

停租车位

“自2005年住进小区，我家就一直租用地下一层的车位，到2014年，开发商说地下一层车位要整改，就把我们租用的车位换到地下二层。可是，今年6月底，当我租的车位到期后去物业续租的时候，却被告知开发商已经暂停向业主继续出租车位。”家住海晟名苑南区18号楼的业主张先生告诉北京商报记者。

物业出示的通知显示，“您所租用的车位即将到期，不再续租。我司现设有南北区临停车位可供您使用”，落款是北京海晟房地产开发有限公司，时间则是2016年6月3日。让人不解的是，这份通知只是被放在小区物业办公室的电脑里，并未通知到业主，只有业主租用车位到期续租时才会被告知。

“车位停止出租后，开发商给业主们两个选择，临时停车或者购买一个售价50万元的车位。”文女士介绍道。看起来这是一道选择题，事实上并不是如此。北京商报记者发现，海晟名苑南区贴有临停标签的车位极少，据车库管理员介绍，南区仅40个临停车位。而南区业主则有1200户之多，显然临停并不是一种选择。

变相强迫业主购买车位

一位房地产项目营销人士告诉北京商报记者，海晟名苑停止车位出租、临停车位供应极少，实际上是变相逼迫业主高价购买车位，而这背后的原因是车位价值的不断攀升，开发商不愿放弃这块“肥肉”。

对此，北京商报记者采访了开发商北京海晟房地产开发有限公司，工作人员称，目前确实已停止车位出租，因为要进行地库装修，但对于装修时长以及后续是否还能继续向业主提供长租服务，则表示暂不知情。

不过，北京商报记者在小区地下车库并未看到有装修的迹象，只是存在不少上了地锁的空车位，据了解，这些都是租约到期的车位。

据业主李女士介绍，小区车位很充足，车位配比为1：1.5，开发商停租车位就是想让业主们购买一个车位。上周末，她想租车位时，被告知“只有买一个50万元的车位，才能再租一个”。

侵害业主合法权益

对于这种情况，北京市海勤律师事务所房地产委员会负责人、高级合伙人李鹤律师表示，根据《物权法》第七十四条关于车位、车库的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。海晟名苑开发商占有车位使业主不能使用的行为，侵害了业主的合法权益。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

此外，根据小区业主入住时开发商提供的《住宅使用说明书》第四条“建筑材料及设备说明”第9款关于车位的约定：两层地下车库，提供每户不少于一个停车位。

会所及安保问题不断

不仅是停租车位问题，开发商私自改造会所、招商后对外经营以及小区安保缺失导致的入室盗窃案件等进一步增加了海晟名苑业主的不满情绪。

据周女士介绍，去年，开发商开始对位于海晟名苑南区内的会所进行改造并招商，施工围挡处张贴着爱朗国际幼儿园与壹健身会所的宣传海报，其中壹健身会所已经开始在网络上以及小区附近的商街进行宣传、招募会员。

李鹤认为，根据《商品房买卖合同》的约定，开发商应保持会所在业主住宅年限内保持交付时的使用功能处于良好状态。海晟名苑开发商私自改造会所、对外经营，也违反了商品房买卖合同的约定。

由于会所施工原因，小区内进出外来人员较多，加之安保措施缺失，导致了入室盗窃恶性事件的发生。据悉，业主刚刚入住小区时，每个单元门都有一名安保人员，而现在整个小区都找不到几个安保人员。

北京商报记者就此事采访海晟名苑物业公司仲量联行，物业工作人员任女士表示不接受采访。而当记者问到小区目前有多少保安等问题时，对方表示不知情。

“根据相关法律、《商品房买卖合同》及开发商提供的《住宅使用说明书》，开发商有义务提供符合合同约定的安保服务，使安保系统处于正常运营状态。”李鹤称，如出现安保设备损坏等不能正常使用的情况，或未能履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身及财产安全受损的，开发商有可能需要向业主承担违约责任并赔偿相应损失。

相关新闻：小区车位归谁管

近年来，因停车位问题，业主与小区物业服务企业之间发生纠纷的情况越来越多。这里对车位归属权以及归谁管的问题进行梳理。

地下车位的产权归属目前有三种类型，小区业主在购买小区地下车位之前一定要弄清车位的产权归属问题。第一种情况，如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。 第二种情况，如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。

此外，第三种情况是人防车位，不同于其他车位，有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程，而人防工程又是属于人民防空工程建设的，根据有关规定，国防资产属于国家所有。此外，建设部相关条例已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位既不属于开发商，也不属于全体业主共有，该类车位也不可以购买产权。

在租赁方面，如要租赁人防车位，最好先取得人防部门的许可。而且，租赁人防车位存在着因战争、自然灾害等不可抗力导致该车位被政府部门无偿征用的可能性。最后，大家在约定租赁期限还要注意，依照《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。 ”