详细解读第三批土拍新地 之江、钱二、申花上新 置换的机会来了

杭州今年第三批土拍的信息发布了，网上又是铺天盖地的复制黏贴，看得人一头雾水。

看了下，最吸引我的是之江未来社区，等了好久终于出来了；然后钱江新城二期、申花、滨江、闲林也有不错的地拿出来卖了。

我们还是老样子，慢慢来给大家详细解读下这些新地块。反正这次量也比较小，总共也只有19宗，我们就按行政划分一个个看过来。

上城区

四堡七堡单元JG1403-39地块，东至规划御塘路，南至规划江湾路，西至规划同协路，北至规划钱江东路。

这块地就在五堡TOD的隔壁（东侧），隔了条同协路，容积率2.4，限价65800元/平方米（装修6000元/平方米）。之前消息五堡TOD的限价是68800元/平方米，这块地算是“降价平替版”。

另外，这块地离钱塘江很近了，但是南面和之江路中间还规划有一块商地，以后可能高楼层还是有一线江景的，低楼层就不好说了。

牛田单元R21-14地块，东至储备地块，南至储备地块，西至建华路，北至红建街。

艮北的新地，在建华东苑的南侧，翠揽云境的东侧（中间隔着块商地）。它的容积率2.0，限价44400元/平方米（装修4000元/平方米），看来艮北三连涨之后是稳住了。

反正艮北现在新房，就是绝对位置没二手中心，但价格还是有优势的。不过在中海和大家体量都不小，消耗大量房票的情况下，不知道艮北后面的新房还好不好卖了。

四堡七堡单元JG1402-15地块，东至规划御五路，南至昙花庵路，西至规划观潮路，北至四堡七堡单元JG1402-12地块。

栖江揽月轩的西侧，观翠揽月轩的北面，容积率2.4，限价66000元/平方米（装修6000元/平方米）。

从地图上看，它离杭甬高速是比较近的，现在钱江新城二期这么多新宅地了，我觉得它位置和限价有点尴尬，目前也就天长分校一个卖点，可能要在户型或者产品力上做点文章才行。

笕桥单元JG0607-R21-04地块，东至备塘河，南至规划杨家路，西至同协路，北至沈家港。

横塘景苑南侧，容积率2.0，限价35000元/平方米（装修3500元/平方米）。这块地说实话我觉得限价是有点惊喜的，上城区、留石内的3字头，而且还有地铁（离4号线笕桥老街站约700米）。

当然，笕桥嘛也有机场的硬伤在，而且这块地离得也很近（比之前4字头的都近），就看你吃不吃消这个噪音了。

四堡七堡单元JG1403-40地块，东至绿化，南至规划江湾路，西至规划御塘路，北至规划钱江东路。

这块地容积率2.0，限价65800元/平方米（装修6000元/平方米）。它其实就是前面那块“五堡TOD平替版”的姊妹地，在杭政储出[2022]61号的东侧，也是离江近，但南面有商地。

相比之下，这块地虽然容积率低点，但我会更喜欢前面那块，毕竟一寸近一寸强。

拱墅区

庆隆小河单元GS0305-R21-01地块、GS0305-G1-27地块，东至学院北路，南至规划沁园路，西至登云路，北至登云路。

申花核心区，真石漆豪宅天玺、天荟的东南侧，容积率2.1，限价55000元/平方米（装修4500元/平方米）。位置是真好，就看是哪个开发商拿到了。

康桥单元GS1202-03地块，东至规划电厂路，南至电厂河，西至拱康路，北至规划7号支路。

拱康路和康桥路交叉口的东南侧，容积率2.5，限价30000元/平方米（装修3000元/平方米）。这块地离4号线平安桥站约600米，康桥为数不多有现成地铁的新盘，而且如果地铁四期15号线落地，它还有可能是双地铁。

美中不足就是它离半山电厂很近，多少会受到些影响；不过现在大烟囱拆了，电厂开始改造，以后可能会好不少。

庆隆小河单元GS0301-R21-01地块，东至李家桥村，南至华丰规划支路，西至规划和丰路，北至庆隆小河单元GS0301-G1/A2-18地块。

跟爆火的华丰造纸厂综合体仅一路之隔，容积率1.5，限价50840元/平方米（装修4500元/平方米）。

这块地容积率1.5，建筑限高27米，推测应该是小高层了，也算是申花难得的低密项目，唯一悬念就是学区在哪。

华丰单元XC1006-R21-11、XC1006-R22-09地块，东至康华路，南至康宁街，西至褚家河，北至规划永宁路。

在都和轩的南面，容积率2.4，限价33200元/平方米（装修3500元/平方米）。华丰板块基本也是刚需、刚改的定位，就看是哪家房企拿地了。

西湖区

之江度假区单元XH1710-16（1）、16（2）、16（3）、16（4）、19（1）、19（5）地块，东至规划道路，南至三号支路，西至枫桦路，北至江涵路。

6号线枫桦西路站旁边，之江未来社区终于来了，限价为37500元/平方米（装修4000元/平方米），没涨价！

之江未来社区刚刚调整完规划就挂出来了，看起来应该是已经找好下家了，不过被分成了两块地出让（这块为一部分），让我有点意外。从之前公布的信息看，之江未来社区住宅总体量约54万平方米（含共有产权房和公共租赁住房），套数应该不会少的。

之江度假区单元XH1710-17（1）、17（2）、17（3）、17（4）、20（1）、20（2）地块，东至规划碧波路，南至三号支路，西至规划道路，北至江涵路。

之江未来社区的另外一半，限价也是37500元/平方米（装修4000元/平方米）。之江板块还是那句话，经过之前的变化，上限可能就那样了，但是自住性价比真的是蛮高的。

龙坞单元XH1602-R21/B1-08、龙坞单元XH1602-R21/B1-10地块，东至长埭路，南至龙新路，西至公园路（蚂蟥山路-天平路）道路工程，北至龙门溪。

龙坞的低密项目，容积率只有1.02，主打的就是环境好、靠近城区。它的限价是45500元/平方米（装修4500元/平方米），建筑要求檐口高度不超12米，屋脊高度不超15米，估计会是中式叠墅。

它的限价和龙井院子是一样的，但龙井院子的户型整体有点偏小，看看这块地后面会是哪个开发商拿，会怎么规划吧。现在关于12号线的消息比较多，龙坞这几年会不会有地铁也不一定，不过它就是主打个环境好、产品业态稀缺（双限后叠墅很少），还是蛮有个性的。

滨江区

西兴北单元R21-18地块，东至风情河绿化，南至滨和路，西至协同路，北至启智街89号（山科智能大厦）、启智街35号（鸿泉大厦）。

滨江核心区的地是越来越少了，这块地容积率2.6，限价49300元/平方米（装修4500元/平方米），居然没有破5，在长河都已经5万多的情况下，这个限价好像还可以。

这块地遗憾是离地铁比较远，而且东侧就挨着风情大道快速路，不过以后应该大概率是江南实验的学区，这个倒挺难得，算是利大于弊。

余杭区

未来科技城联荣片区04地块，东至泰闲路，南至六号路，西至闲林东路，北至五号路。

这块地就在闲湖城的南面，也就是之前土拍里众安项目、华景川项目的南面。当然这块地更刚需，容积率2.3，限价23100元/平方米（装修3000元/平方米）。

闲林这个地方，现在算是城西2万元级比较好的选择，有良睦路去未科，有钱塘快速路去市区，总比瓶窑、中泰什么方便。

闲林的新房呢，说多不多，真的明确会开的就近期出让的这几个；说少又不少，悦青蓝捂着，闲湖城还有几个组团在造；不过反正自住嘛，这价位城西它算很不错了。

钱塘区

下沙中心区单元JS0409-19地块，东至七格北路，南至月雅河小学，西至乔下线，北至天城东路。

又是金沙湖，不过它在金沙湖的南面，邵逸夫医院下沙院区的西北侧，容积率2.4，限价38300元/平方米（装修4000元/平方米）。

严格地说，它的性价比肯定是不如之前的春风金沙这些了，但是它好歹也有地铁，而且如果项目设计的好北面也有一线湖景在；就看最后是哪家开发商拿地了，头部房企的话，还是可以关注的。

元成单元JS0203-R21-09地块，东至松湾路，南至下沙社区卫生服务中心，西至乔新路，北至金乔街。

这块地容积率2.3，限价27500元/平方米（装修3000元/平方米）。这块地位置蛮尴尬，看地图南面就挨着绕城高速，还不如之前出让的广宇项目、绿城项目。

当然，整个元成单元也挺尴尬，除了下沙本地刚需，我也想不出谁会去买。营销上说是金沙湖北，实际上绕城北，交通不便还没地铁，要享受金沙湖的配套也挺麻烦，为什么不去摇高沙的绿城呢？

临平区

杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目地块一，东至N-ZD01C地块，南至天福路，西至N-ZD04地块，北至崇乔路。

3号线星桥车辆段上盖，容积率1.03，限价28200元/平方米（装修3000元/平方米）。

说实话这个位置一般，星桥本来就是个刚需板块，它虽然是车辆段上盖但没地铁，如果你真的追求地铁不如看月映星语园了。当然，这块地的容积率很低，只有1.03，且溢价不高，感觉更适合城东北方向偏改善的家庭关注了。

另外这块地基本是定向出让给杭州地铁的，开发的速度估计也没得快。

杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目地块二，东至华丰路，南至N-ZD02地块，西至N-ZD1A地块，北至崇乔路。

星桥车辆段上盖高，限价和上面的一样是限价28200元/平方米（装修3000元/平方米），但容积率是1.2，离谱。看法也和上面那块地一样，比较小众。

乔司新城中心区F1-2地块，东至杭乔路，南至永和路，西至耕读路，北至鑫业路。

翁梅地铁站旁边，倒也能算地铁盘，容积率1.8，限价31530元/平方米（装修于3000元/平方米）。参照这个容积率和限价，应该是小高层。

说实话，翁梅今年边上项目不少，我觉得最好的应该是中天的临平新城南区块LP3105-23地块地块，离地铁近，离高速、高架远，限价26600元/平方米（装修于3000元/平方米）。像这块地的限价，有点尴尬，很有可能刚需觉得没性价比，拆迁户觉得位置一般。

第三批出让的地不多，不过想想也正常；在前面两轮土拍后，也该让房企缓缓，运营下了。

不过，这次土拍好的地块还是蛮多的；现在摇号难度下来，利率又低，真有点置换的冲动了。

本文对项目所做的介绍为《杭州跑盘老司机》执笔人个人观点，仅供参考。一切与商品房项目相关的信息以开发商为准。规划信息存在调整可能。