观威海楼市「威海房价会跌吗」

报道丨王璐瑶

出品丨观海楼

鸣谢丨孙韶宁

威海的楼市，从来不像“过山车”，也没有非此即彼的刺激。

走过黄金10年，威海这个还算年轻的市场，呈现出短暂的疲态，买房与卖房的两个群体，都在犹豫着，谨慎地出手。

细心的人会发现，作为第三方，也是最关键的一方——盖房子的人却并未停滞。他们发愁的事情无非是：一个杠杆到底是撬动800万还是1000万的问题。为此，他们多了很多烦恼，多掉了很多头发，仅此而已。

在《东邪西毒》中，洪七问：这片沙漠的尽头是什么？欧阳锋答，另一片沙漠。

2021年，全国楼市风云呼啸，在大势的变与不变之中，二三线城市的地产市场不断重构、离合、拼凑。

伴随着这样的变局，又有谁会成为书写历史的风流人物，又有谁有资格执价值之牛耳？

敢问路在何方？不仅仅是取经者的试问，也是这一程岁月，最好的答案。

飓风过岗，伏草惟存！

未来，尽在眼前！

PART 01

买不买？

卖不卖？

在威海楼市不断降温，价格出现下行的形势下，买房和卖房两个群体，在“买涨不买跌”的心理驱动下，都不大敢出手了。

经济学中有一个非常著名的博弈理论——囚徒困境。

一个关于囚徒困境的故事。

两名嫌疑犯作案后被警察抓住，分别关在不同的屋子里接受审讯。警察告诉他们：如果2人都抵赖，各判刑1年；如果2人都坦白，各判8年；如果1人坦白1人抵赖，坦白的释放，抵赖的判10年。无论同伙选择什么，每个囚徒的最优选择是坦白！这就是囚徒心态，也是囚徒的困境！

在这个模型下，原本在同一利益团体下的二人就会出现猜疑，最终无论伙伴坦白与否，自身都需要坦白才能减少自身损失。

在博弈论里，囚徒困境反映出的事实是：个人最佳选择并非团体最佳选择。

或许，这个模型能够对当前楼市作一个很好的解释。

在楼市价格下行的形势下，分析买方和卖方的心理，我们可以构建一个简单的封闭博弈模型。

对于购房者来说，对方上赶着卖房给自己的心理优势大于自己上赶着找人家。同理，对于卖家也是这样的。

所以这个“囚徒困境”的博弈结果是，双方都积极的最优策略无法实现，占优策略均衡的结果是双方都不积极。

在经济学中，要想打破这个理性博弈的不合理结局，关键是，信息对称。

其中，最重要的信息是：威海房价将走向何方？

让我们看一组来自《2020年威海房地产市场发展研究报告》的数据统计，该数据由山东大学威海房地产研究中心、威海市房地产协会发布。

表一：2013-2021年2月商品住宅市场年度供求价走势

丨图表显示：2021年1月-2月住宅供应量26.73万㎡，同比上升47.6%。全年均价11042元/㎡，同比上涨9.6%。

表二：2016-2021年2月威海商品住宅市场月度供求价走势

丨图表显示：

供：近5年，供应最高峰出现在2016年4月和6月，2020年供应高峰集中在9月和11月。

求：2016和2017年经历过销售高潮后，2018年和2019年销售下滑，2020年持续走低，历年销售最低值出现在2020年2月。

价：2017年7月之前销售均价平稳，2017年7月至2018年11月大幅上涨，2018年12月之后增幅缓慢，2019年5月时段呈现下跌趋势，2020年第一季度疫情期间均价下滑外，至2021年2月均价平稳。

表三：2017-2021年2月威海商品住宅市场存量月度走势

丨图表显示：2021年2月威海主城区商品住宅市场存量149万㎡，去化周期为9个月，较去年同期去化周期变长。

表四：分区商品住宅成交情况

丨图表显示：从分区情况看，供应环翠区位居第一104.28万㎡，同比上升32.54%。成交面积经区位居第一71.33万㎡，同比下降24.95%，环翠区均价最高11248元，同比持平。

表五：客户来源分析

丨图表显示：外地客群覆盖区域较广，包括黑龙江省、吉林省、辽宁、内蒙古、河南省、安徽省、北京市等十几个省市；省内外地客群来自淄博、青岛、济宁、德州、菏泽、滨州等十几个城市。

PART 02

“近两年

房价或将呈现下行趋势”

山东大学威海房地产研究中心执行主任、管理学博士蒋守芬认为，目前来看，威海的房价尤其主城区房价近几年首次下降，但房子作为商品，价格出现波动性属于正常，威海的房子从房价来看，10年一个周期。

“威海的房价从2007年的时候，有一次很好的涨价潮，到2017年又有一次很高峰的涨价的现象。”蒋守芬表示，根据模型测算，假定没有这次疫情影响，威海中心城区房价应该在12700元/平方米左右，到2024年应该在14000元/平方米左右，整个威海地区统计的话，2021年房价为7800元/平方米左右，到2024年，整个威海的房价应该能到9600元/平方米。

蒋守芬认为，整个威海的房价和主城区的房价，还是有一定的价格差。因受疫情和国家调控等因素影响，威海主城区的房价没有达到预期的评估，反而出现下降，在接下来的1-2年当中，房价或将呈现下行趋势。

PART 03

“捕捉房子的成长性”

威海齐东房地产顾问有限公司总经理陈鹏认为，目前，全国房地产市场处于一个价格分化的阶段，威海也是如此，房价存在一定的回落，但并不是每个楼盘都回落，一些区位优势明显、配套齐全的品质楼盘，比如金线顶区域，山大实验片区的价格依旧比较坚挺，购房者需要对楼盘的“含金量”进行全面评估。

未来楼市，“房住不炒”基调仍然会贯彻，“买到就赚”的楼市黄金时代已经一去不复返，购房需要看成长性，捕捉具有成长性的房产就是房产投资的关键。

只有看懂房产的成长性，才能看懂房产投资的核心。

我不生产观点，我只是经济学理论和大咖说法的搬运工。

下期“观海楼”，文化中路68号的房产小编带你了解威海有哪些潜力片区，看准具有成长性的房产地块。

值班总编：王岚

复审：孙美玲

策划/文字：王璐瑶

图片：刘彬 孙韶宁

视觉：徐磊

编辑：周宗玥

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