成都二手房市场低迷「成都二手房有价无市不好卖」

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提问：请问买二手房，该关注房子哪些细节？买房小白不懂望指教！

回答：第一，白天看采光，晚上听噪音。采光只有白天看才能感觉，如果有条件，有太阳看一次，没太阳再看一次。噪音只有晚上才需要规避，白天影响不大。如果晚上没什么噪音，白天喧嚣一点，对大部分上班族，其实没有很大影响。第二，晴天看采光，雨天看渗水。采光同上。有些房子，尤其是顶楼和东边套，雨天的时候最容易看出来是否渗水。如果没有条件，注意四角的墙皮，一般也能看出端倪。第三，多看房型，少看装修。房型是很难改的，是否方正，是否通透，该怎样就是怎样。装修却是随时能敲的。不要为了装修的漂亮，却选择有房型有问题的房子。第四，注意楼层朝向。多层的顶楼，高层的底楼，都是硬伤。出手难，住着也不舒服。亚热带地区，南北通风的户型住着更舒服。买房的时候，需要提前规避硬伤。第五，看外立面，看小区环境，看物业费。基本上，外立面整洁，大概率物业也很负责。同样的，物业费会贵一些。实际上，物业费贵，未必是缺点。同样五年过去，一个小区一塌糊涂，一个小区整洁，哪个小区更舒适更保值，一目了然。

提问：雕叔你好！现在买房中介费很高，据说卖家1个点，买家2个点，如果卖家要到尽收，有些费用都要承担在买家身上。怎么样在买二手房过程中尽可能把中介费谈低些？谢谢！

回答：二手房中介费是可以砍的，但是什么时候砍合适呢？切记不能一上来房子都没看就砍，这样很容易把中介小哥推到对立面去。一般中介是大概知道房东的心里底价的，如果一上来就砍中介费，无力不讨好，中介只想着尽快达成成交而不是让你的购房成本最优化。一、不要给带看的中介费太高预期，让他感觉到你对这里很熟悉，有很多中介帮你带看，形成竞争思维。二、不要老是让一个中介带你看，车马费带来的人情成本就不好还价。三、找一些小中介来买，小中介费用抵，但是有一些尽职调查不周到的隐患，这个可能需 要你自己多上点心，多掌握些信息。实际谈判中，一般房源中介会根据你的首付情况算一个置业计划书，大概这套房子买下来成交价加后期税费中介费评估担保费一共几多钱。直接打包喊价多少钱，让中介去谈，中介因为能力原因，大部分都砍不下来，这个时候再提出来，要求中介减免中介费。和中介打交道其实比房东难，因为中介行业进入门槛低，很多中介一年只能成一单，你让他降价的确是让他很难。一般我们遇到的情况是中介口头答应你的减免中介费请求，然后去向房东要补偿，这个过程是隐性的，最后房东的补偿还是在房价里体现，损失的还是买房人。

提问：雕叔你好!本人目前与家人在高新天府长城区自住（小孩就近上学中），还有高新和天府新二套房资格，拟再购一套改善型住房接老人同住或是用于投资，总预算不超过400万，下面几种考虑请帮忙评估下：1、就近在金融城、理想中心、世纪城等半径5公里区域内（主要方便接送小孩）购商住一体的大平层或小别墅，全家搬迁后将现有住房出租，是否有相对保值且环境较好的可推荐盘；2、高新（优先）、锦江、天府新、成华区域再购一套住宅（全新或二手均可），面积不强求，追求未来增值空间，请推荐几个；3、纯三圈层，目前实地考察了蒲江的花样年大溪谷，还有独幢、联排二手和上下叠的新房（均为住宅），感觉环境不错，用于周末自住，不知是否能至少跑过通涨和一般理财，能否预估其增值空间；

回答：你好！1、400万入手你说的商住一体的大平层、小别墅，其实就是指那种40年产权的商墅，从自住和地段、环境、产品来看，完全是没有问题的，但毕竟是40年产权的性质，今后的流通性，增值性都会大打折扣，有点过于浪费这笔预算了，不太推荐。2、增值还是要看到核心地段或者未来的核心地段。高新区的话，新房400个的普通，主要还是在新川一带看吧，比如金隅金成府、保利和光逸境这些都只能说捡漏或者捡漏的机会都不多了。二手房我目前还比较看好大源和新川的一些楼盘，比如北辰朗诗南门绿郡、华润凤凰城、都城雅颂居；中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、中德英伦世邦以及龙湖九里晴川等楼盘。锦江400万级别的新房没有，二手可以看瑞升望江橡树林、翡翠城。天府新区，建议主打新房了，可以看佳兆业麓山壹号、中铁悦鹿府、鹿溪樾府等。成华区也建议打新，可以看看首钢璟辰里、中车共享城以及新希望万科知园。3、蒲江从现在市场预期来看，大概是会跑输大盘的，均不建议，不仅没有自住的实用性，也没有增值的未来性。

提问：请问雕叔，220万预算，套二最佳，锦江一区、三区、四区哪些楼盘可推荐啊？

回答：220万的套二，只能看看一些二手房产品了，目前锦江一区主要集中在红星桥、东门大桥这一带，红星桥推荐看看大王钰城、上锦美地、城市博客VC时代这类，基本都是电梯次新房，而且梯户比也正常，是可也居家自住的。东门大桥这边可以看看蓉上坊一期、天紫界这类，由于地段更好，所以同等预算下，他们梯户比就比较高了，需要你实地感受下能否接受。锦江三区和四区则主要集中在三圣乡、东光、东湖、攀成钢、沙河堡、川师一带，涵盖的范围非常光了，可选的也比较多，但真要说值得推荐区看的话，也比较少，可以去尝试下，比如望江橡树林（楼盘大，偏刚需）、澳龙名城（房源少，小套二）、翡翠城四期（梯户比高，跃层）、首创娇子1号（三环外，次新，孤独）。其余的要么太老，要么太密集，整体来说体验不佳，你可以重点多观察下上述的这些楼盘即可。

提问：雕叔你好。我是刚需首套首贷，两人分别为武侯户口和高新社保资格，准备买入套三，手头资金65,夫妻税后年入32。现在看过航空港次新，如大成郡，及对面棠湖春天，以及成都新天地二期春天里。这些次新交通便利配套比较成熟，但由于增值税和评估差价，现有资金无法覆盖。新盘看过城投梧桐馨园和新力东园125平户型。梧桐馨园环境好，但无地铁覆盖，紧挨芯谷，但后续发展未知。新力东园紧邻地铁17,19号线交汇的九江北，绕城以及成新蒲快速，交通较为便利，但周围无配套，无产业，板块也有点孤悬，是否会因九江北地铁的带动发展也不确定。爱人是老师，除增值考虑外，学区需求稍弱。因为有老人，五年左右可能有置换需求，所以要考虑一定的增值和房子的流动性。请雕叔分析一下，我是该筹资入手次新，或者新盘二选一，或是有更优选择推荐？

回答：您好，手头资金65，如果买新房，贷满7成的话，理论上可以够到220万左右。买二手房的话，现在就很不好评估，一方面有税费中介费，另一方面评估价格又偏低（包括指导价这类），所以二手房最后办下来，可能至多能买到170万的房子，因为你65万要先扣除很多税费中介费。那么回到航空港的话，大成郡、棠湖春天以及成都新天地二期春天里，整体来看都还算是符合你们预算的，可以上到套三，但是这个板块的城市基本面比较一般，地铁是最大优势，但地铁不是万能的，嘈杂混乱拥挤和教育的匮乏，使得它在以往多次城市浪潮里，航空港可以说都是跑输了大盘的，到目前为止也是小有涨幅，而接下来双流的指导价到了这一区域还将继续恶化后期的涨幅和楼市的流通性，当下买入，属于接盘操作。整个二手房市场都是如此，尤其是在170万以内的预算情况下来看。如果买二手房，一是产品更好，二是杠杆更大，三则是市场认可度高，流通性好。梧桐馨园产品好，价格低，但是没地铁是硬伤，居住和增值都很差，直接放弃。新力东园倒是个挺不错的顺销楼盘，17号线就已经稳了，到主城区、南门都比较方便，周边还有两个万科，华润的楼盘支持人气和商业等，至于教育的确是荒芜，但是你们不太看重这一点。就产品的话，新力东园单价1.6万，你们可以看到一些洋房小高层产品，性价比和产品都是很不错的了，应该着重看这个楼盘，具体问销售是否还有房源。

提问：请问雕叔，我现在想主打投资，目前看重温江的光华新城，还有新都三河场这边的观澜鹭岛，价格很低，是洼地吧？值得投资吗？

回答：现在一般来说都不要动辄谈投资了，在成都一方面是投资很难，另一方面你看重的这些地方，房价之所以便宜，真不该找找自身的原因吗？目前可以说，他们基本没有潜力了，光华大道这一带，自住的属性比较高，也比较宜居，可以说是有一定的性价比，但是投资的话，一方面发展方向不在这里，另一方面楼市的表现也很不尽如人意，此前指导价覆盖这个板块，很快房东都扛不住，纷纷降价到指导价，可以看得出这一带房价承压能力是多差，因此遑论投资潜力，是没意义的。至于观澜鹭岛，投资不合适，整体虽然价格便宜，但是二手房也差不多，这个地段相对偏僻，配套不足，只能说适合本地置业者吧，然后能基础保值就不错了，增值动力是不足的，需要整体楼市的行情抬升，而目前看不到行情。

提问：雕叔你好，想问下朗基天香怎么样？学区、交通、价格合理性。看上它主要是觉得126的户型不错，而且离银泰城超近，生活方便，但不知道有没有什么隐藏风险，谢谢！还有，复地雍湖湾、中海兰庭、朗基天香，这三个对比哪个最好呢?

回答：朗基天香不是奥运冠军也是业主吗?这个楼盘好的方面你其实都看到了，差得这么说吧,主要是这边写字楼扎堆，缺乏住宅的纯粹居住板块,不像大源，具有抱团发展的趋势，而朗基天香太孤独了,下楼就上班，上楼就睡觉，有些时候，工作和生活还是要分开一点的好。复地当下是最好的,但是密度比较大，而且也有公寓;中海则老气了点;朗基的问题前面也说过了。整体来看都有弊端,就看你最不在意什么了,每个人的体验和看重的点是不一样的。

提问：雕叔你好！总价预算250万左右，可以适当增加一些预算，希望买武侯区中小学教育比较好的学区房，最好能靠近地铁(1,2,3,7任意一号线)买哪里合适呢？

回答：武侯区的教育力量虽然不如青羊、锦江，但是依然是主城区的排头兵了，包括多年前分割出去的高新区大片地块和教育配套，也是在武侯区的底子上建立起来的。当今的武侯区，基本都是地铁房了，这个不用过于担心。至于学校主要看龙江路小学、川大附小以及北二外小学。龙江路小学本部在川大，片区内都是老破小，比如大学路12号、临江路36号这类；龙江路小学分校在高升桥，可以看看天朗锦邸；龙江路小学武侯新城分校在簇桥，可以看玲珑郡、绿地圣路易名邸、中海锦城和七里晓月；龙江路小学中粮祥云分校在武侯立交内侧，可以看置信巴厘岛AD区、置信丽都楠庭、中粮祥云二期。川大附小本部在川大里面，周边都是些老房子，比如学府花园、和信派都、棕南苑等；川大附小西区、川大附小分校、川大附小清水河分校合并成为了现在的川大附小西区，属于双楠板块，有中海常春藤花园、嘉瑞苑二期、丽景华庭一期等可选项；四川大学附属实验小学(南区)则在武侯新城，当下无预算内的房源；最后四川大学附属实验小学(江安河分校)也在武侯新城，不过更靠南，当下可选择新希望锦悦楠庭和楠郡B区。

提问：雕叔你好，成都现在是上车时机吗？有什么要注意的？

回答：成都今年来看，当下的市场几乎处于冰冻状态，房东惜售，买家观望，特别是二手房指导价出台以后。但这些并不代表成都就已经不能投资了。买成都现在不能看当下，要看5年甚至10年以后，强者恒强，以后价格只会越来越高，适合守长线。成都买房几点建议：1、回归中心。中心城市中心地段，城市中心分单核 多核，三四圈城以下原则上只抛不买；2、敬畏政策。房产投资，要敬畏市场，更要敬畏政策，政策是房地产最重要的基本面；3、流动为王。流动性好的不动产，拥有更高的溢价，抗风险性更好；4、长持为策。拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑5年以上，5年也是经济小周期；5、配置优化。拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对未来房地产税；6、控制杠杆。家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍；7、勤于踩盘。读万卷书，踩百个盘，学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值；8、回归中长线价值投资的思维，做好一定持有周期的心理准备和财务准备，短期的政策调整、房价起伏都不会慌乱。9、不管是刚需还是改善，有自住需求的，不要在等待房价下跌的过程中错过好房。

提问：雕叔，您好，我想问一下武侯的社保，10月份满一年，户口落在了金牛，刚需，上班在武侯锦里附近和犀浦郫都四中两边跑，目前孩子还小，要考虑以后上学，预算180左右，户型三室的，目前看了一些楼盘，犀浦的华邑阳光里，傲城，和金牛国宾的青房天韵华庭，西岸观邸，金府的中加水岸，五块石的华润银杏华庭，想请教一下这几个楼盘怎么选或者有没有推荐的楼盘？

回答：你好，如果预算一定的情况下，要兼顾孩子以后上学的话，除非你是打算私立这类的，不然还是回归主城区吧，主城5 2在学区上是有优势的，所以犀浦的，真的就不能和金牛相提并论了，包括五块石的华润银杏华庭，周边的商业和交通配套其实非常优质的，只是教育还算是一个短板。单就金牛来看，青房尚瑞天韵在茶店子板块，房龄稍大，单价低，学区比较一般，西岸观邸差不多类似，地段好，但是也嘈杂无序。中加水岸在中环，未来有27号线通达，教育临近茶店子板块，我认为综合的环境应该是最好的。然后五块石华润前面说了除了学校不好，其他都不错，其实周边类似的天悦城（次新）、绿地世纪城（铁中9年制直升，以后27号线转2号线也很方便）都可以一并考虑。另外你要愿意通勤稍微长一点的话，还可以看教育更好的青羊新城，比如蓝光COCO金沙、海亮爱金沙、长虹和悦府、光华逸家这类。

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