温州市区人民路、站南、港龙商贸城集体落寞 背后存在什么逻辑

前阵子，市名城集团推出一批商业用房，拟于近期拍卖，引发身边不少人关注和议论。然而，如今这批商业用房因政策原因，暂缓拍卖。

前几天，有媒体报道人民西路附近一非沿街小型商铺无法出租、出售，最终导致无自理能力的业主低保被撤销，生活艰难，而商铺成为负担。

那么，曾经“一铺养三代”的商铺，已经彻底凉凉了吗？确实这几年，“商铺成伤铺”、“商铺沦为最危险资产”等言论，不绝入耳。

人民路旁曾经的黄金商铺。来源：百度全景

但是，我们走在大街上，会发现温州大部分主干道、次干道的沿街商铺都没什么问题，只要地段不是差得太夸张，大部分都还能开着。

哪怕是全新的板块、全新的小区，只要交付后，边上立刻出现中介机构、装修材料商、家电商、低端餐饮等，很少出现大规模空置。

这时候，肯定有人要指出，哪里哪里一大片商铺都关着，没有一家开门营业。但是深究一下背后的原因就会发现，它们往往是尚未交付的安置房底商，或是背后有什么产权纠纷，总之处于非正常状态。

部分安置房尚未开张的底商。来源：百度全景

不过，要是钻进一些分割销售的商场、市场，或是下沉广场、背街小巷，又会发现成片、成片关着的商铺，往往沦为仓库、群租房等，甚至压根空着。

比如，火车南站前部分市场、人民路背后非沿街底商、新国光商住广场底商、站前东小区部分小巷内。

人民路背后部分非沿街商铺情况不佳。来源：百度全景

当然也有例外。火车南站前的大象城，大部分商铺均能运营，且总体状况尚可。

曾被某自媒体以“能逃多远是多远”形容的温州大道第一商业街（地下），则出现了堪比一线城市繁华地段的人流量。

人气火爆的温州大道第一商业街。来源：网络

总之，就像很多人说的那样，买商铺就像打赌，结局会怎样谁都猜不到。楼Sir很赞同这句话。

如今，温州的大部分住宅，都还多多少少带一些可售商铺，而温州正在开发的商业综合体，也往往带一些外街商铺。

像前几年那些产权分割商场、专业市场，这几年越来越少，几乎绝迹。当然，还有一种“商墅”，设计成联排住宅洋房的形式，且层高达5米。

而这些在售商铺，只要是沿街的，总会比所在地住宅单价略贵那么几千元至万元出头不等，当然也有与住宅单价差不多的，或者略低的，不同项目之间定价差异不小。

大部分商铺都控制了面积段，仅几十平米，因此购买压力不见得比住宅大。当然，商铺首付比例、贷款利率等更高，不能使用公积金，且转手税费高，因此买商铺的人往往也不差钱、不差房。

温迪路沿街商铺一度非常火爆。

最近，市区开盘的几个商铺项目，不管是商业综合体外街，还是住宅底商，销售情况总体不错，甚至好几个项目被一抢而空。可见，在投资渠道狭窄的背景下，商铺仍是不少人投资人的最爱。

然而，销售是一回事，出租又是另一回事。虽说沿街商铺总体上都能租得出去，但回报率较当年已是日落千丈。

自2013年起，温州也好，国内其他城市也好，不少商业街都拉满了要求降租的横幅。如今，比起当年的辉煌时期，很多商铺都降租20%左右，甚至有腰斩。

前些年温州郊县部分街区出现的降租横幅。来源：纺织快报

想当年，“每年10%回报率”、“每年10%租金递增”、“十年回本”之类的神话，让投资商铺的人挣了个盆满钵满。这一段历史，或许已经一去不复返。

终其原因，电商对实体商铺造成非常大的冲击，尤其是零售业。因此，这几年越来越多的商铺转向做餐饮，像人民路就是一个非常典型的例子。这还是人民路沿街的商铺。

在人民路背后的背街小巷，很多商铺如今都用来做外卖的制作点，也就是说我们平时点外卖不一定是店里送出的，而是出自这些背街小巷的制作点。

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事实上，对小商铺造成巨大冲击的，不仅仅是电商，还有更高级的商铺——城市综合体。它们往往单体面积5万方起步，整体自持运营，由强大、专业的运营团队进行管理、招商。

在电商的冲击下，城市综合体通过面积更大、环境更好的空间进行灵活操作，引进情景式、体验式消费的业态。而各类国内、国际连锁大牌、网红店，一般只认自持运营商签约、入住，几乎不会去找私人持有的散铺，哪怕位置再好。

因此，在城市综合体面前，小商铺毫无招架之力，哪怕位置再好。

温州第一家城市综合体万达广场。来源：百度全景

而此时，城市综合体的外街，就成了房企用于回款的夜壶。比如龙湾万达广场旁的金街，地处本身没人流量的新区，大家前往万达广场以自驾为主，金街自然就尴尬了。

大家前往万达广场，都直奔商场内部，极少在这个风吹日晒雨淋的金街里逛。而万达在设计时，所有的地下车库出入口都通往商场内部，金街一个都没有。

万幸的是，如今龙湾万达金街大部分商铺都还开着店，不至于像外地很多万达金街那样成为死街，但人气、租金可想而知。

即便当前万达广场内部商业品牌档次并不高，金街也只能进一步降低档次，或转换业态，却依旧无法与商场内的品牌竞争，反而成了灯下黑。

万达金街。来源：百姓网

而鹿城广场底下的商铺，曾在“浙江第一高楼”、城市综合体、高端豪宅的联合推动下，卖出千万的价格。结果，鹿城广场塔楼、商业部分均未启动，令投资者损失惨重。

如今，鹿城广场传出要重启的消息，今后会给这些商铺带来人气，还是吸走人气成为“灯下黑”，仍有待观察。

另外，高铁新城、曾是很多投资者“心头好”的站南商贸城和港龙商业广场，最后让这些投资者夜不能寝，可谓颗粒无收、损失惨重！

大量商铺未营业的港龙商业广场。来源：港龙控股集团

眼下，在轨道交通、城市快速路进一步铺开的情况下，大量客流往往被直接输送至高铁站内部，像高铁站这样的大型交通设施旁的商铺，已不像以前那样优质。

而如今高铁站内往往会有自持商铺，引进连锁品牌，根本给不了周边零散小商铺任何机会。而这些大型高铁站，又往往位于新区，周边成熟度有限。

当前，至于少量产权分割销售的“方盒子”商场，则吸引不了强大的运营团队，更吸引不了大品牌与网红店的入住，最终基本以失败告终，仅剩少量沿街商铺开着。而商铺业主走进商场，却找不到自家商铺的位置，甚至成为走廊。

这样说来，商铺真的不能买吗？当然不能一刀切。

不管电商再怎么发达，实体商铺不可能消失，身边也越来越多人因电商存在的一些问题，重返实体店消费。

不管城市综合体再怎么精彩，也只能是偶尔的改善消费，日常消费仍需普通的社区商业来维持。

作为社区商业的亿象广场。来源：百度全景

总体来讲，买商铺具有一定的风险，对未来情况很难预测。但也总有不少愿意赌一把的人，万一今后好呢。因此，如何降低购买商铺的风险，楼Sir提出以下几点建议。

首先，一定要买沿街商铺，不要买背后的、楼上的商铺。沿街，一定会有人路过，只要还在城市范围内，哪怕是新区，人气上来也是时间问题。或许短期内不好，但等下去总会有机会。而背后、楼上的商铺，或许就一直死在那里。

即使是沿街，优先选择次干道，比如温迪路。主干道以车辆快速行驶为目标进行设计，往往过宽、绿化隔离带过多，道路两侧互动性差，导致人流量较低。

如果道路旁边绿化比较浓密，那这个商铺或许也就废了。至于小巷，后面再说。

写字楼和住宅之间的时代二巷，开满各类餐厅。来源：百度全景

其次，可以人口量大、商铺量少的区域。比如，小区很大、很多，但以围墙为主，底商数量非常有限。或者，写字楼入住率较高，但底下仅有少量商铺。

像这样固定人群庞大的地方，一定会产生很大的社区商业、餐饮、服务、社交等需求，而且以刚需为主。

像这种情况，最优的选择是写字楼与住宅之间的商铺，哪怕是一条小巷，白天服务上班族，晚上服务居民，实现使用功能最大化。

最典型的案例，就是车站大道、新城大道背后的小巷，在人家降租的时候它们还有过涨租。一般来讲不推荐买小巷的商铺，但这种情况除外。

茶山高教园区商业中心。来源：百度全景

第三，可以选择在大型机构旁。比如学校、医院、轨道交通车站旁的商铺，存在庞大的流动人口，必定会带来一些餐饮、相关配套产品的需求，以及一些固定消费。

当然，如果这些大型机构边上还有大规模住宅、高入住率写字楼等，综合之后更优。

至于其他情况，不能说一定不好，但风险明显高于上述情况。如果非要进行一个排名，建议买高入率住社区底商>高入驻率写字楼临街铺>低入住社区底商>新辟商业街临街铺（包括专业市场）>大型商业综合体外街。而产权分割的商业综合体内铺，最好少碰。

在寡头经济、垄断经济进一步来临的情况下，普通的小商铺确实越来越难买。

部分参考：三十六楼

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