万科第五城楼盘「万科第五园房价上不去」

来源：凤凰网房产

新冠疫情之下，踩盘也是要冒着绳命风险的，不过不要紧，一切为了购房者，我可以的。

从去年开始，一直在筹谋着改需。当然，依然得是三塘。我就这么爱它，也是没办法的事。

但如果有人跟你说，三塘有一新项目，想买房需要先验资50万，不然不带玩，（恩，没错，就是我住的三塘，我一直大爱的地方）你会怎么觉得？你怎么觉得不重要，反正万科要他自己觉得，哎，淡市之下，我猜是脑袋大概率被驴踢了！

其实，听说家边上戳了一个万科第五园，我第一反应还是很兴奋的。毕竟是万科（虽然这两年表现挺让我失望，但毕竟瘦死的骆驼比马大），毕竟是传说中的第五园（尤其深圳那个，直接搬来一个徽派院子当样板，堪称房地产史上一代产品的经典）。

而且，作为中鼎公园首府项目的隔壁，项目的硬指标其实也是蛮吸引人的。限高18米，容积率1.8，妥妥又是个6层小洋楼的坯子。当然，看似很低，但实际上1.8的容积率，对打造品质而言，其实还是略高的。因为同时限高，怎么排布，也躲不开有点兵营宿舍楼的即视感。事实证明，看完沙盘，完全符合了我的判断。恩，万科版新竹小区大板楼，除了多部电梯，一点差都没有。

我一直觉得，洋房这种玩意，是让我心怀憧憬的，梦一样的存在。起码，客厅面宽得5米起吧，得有个能摆个大圆桌不大不小的餐厅吧。厨房，面积要是上了180起码也得能摆的下中西两厨房了吧。露台或者花园子，总得能择一而选吧？连个楼梯都没有，还在一层房里搅和的，那最多叫大平层。而现在，动辄只要是11层以下的项目，都腆着个脸说，我们是洋房！恩，你说是你的事。我要的是，我觉得你是洋房，你才是洋房！

好了，还是仔细说说新竹小区大板楼版的万科第五园吧。

地段

万科第五园位于三塘的金桥农批背后，中鼎公园首府隔壁，所以用地指标也是完全一样的。这片地方，因为受地下有二塘煤矿采空区的影响，普遍用地指标都很爽。这个项目也类似，限高18米，容积率1.8。除了已售完的碧桂园雍璟台和海普四季绿城，周围项目都是最近一两年出让的地块为多。目前在售的是中鼎公园首府和德利玉柴合作项目两个，未来周围还有三四块地的项目待面市（联发、兴进等，含第五园）。

客观说，从目前势头来看，未来几年这一个小片区会是南宁土地出让比较集中的所在。毕竟，三塘还备着两万多亩的土储没上市呢。而这一小片区也是整个三塘大片区里位置比较优越的。临近合坡路延长线（直达东站），距离三塘商业核心区（首创奥莱）比较接近。而且，未来五号线延长线也距离项目不远。周边项目普遍容积率不高，是未来南宁相对最宜居的一个所在。

产品和规划

18米高，1.8容积率，任大神来强排，也很难排出有亮点的布局出来。所以，也就有了第五园这个“新竹小区大板楼概念版”。不过客观说，6层的板楼，按照标准的住宅而言还是很舒服的。不过别扯什么洋房不洋房的，很舒服的大面积宿舍楼就对了。一梯两户，6层小楼，最小面积140，最大面积200左右。南北通透，纯板楼。相比以前的单位房小区，产品优点是有电梯有入户大堂，园林上档次还是要高不少的。我倒是觉得，应该满吸引各种退休老人老干部啥的，住着这新时代的房子，都贼有亲切感。

因为样板间还没出，户型图也只有个140的，就先尝鲜着说说这个产品的户型。140的户型，是典型的万科版抠成本抠到极致的产物。140户型最大的设计败笔在于为了抠空间利用率，把所有房间都堆在以客厅为中心的前后左右了。如果举家居住的话，动静不分的问题还是挺严重的。而偌大一个打着洋房噱头的低密大户产品，140户型只有一个阳台，在客厅，来客人们一起参观五颜六色小内内哈。哎，有扒开屁股找裤裤的小丁丁版哦！

客厅布局有点创意，是6米2的正方形客厅（含了餐厅）。如果单纯作为客厅使用的话，6米2怎么用怎么爽，但还要加上餐厅区，就有点点尴尬了。怎么着沙发电视区也要4米才舒服了吧？2米2宽的餐厅？小餐桌标宽都是1.2米的，两边椅子呢？各50CM？要不要进出厨房呢？总之，这是个看上去有点美，用起来很糟糕的设计。

主卧面积还是得分的，近20个平米，可以做个小衣帽间，带一个飘窗（本户型唯一一个飘窗，其他房间木有的）。其他卧室，基本都是9平10平样子，老人房略大15平样子，但老人房，不是应该有个独立卫生间为好么？

这个户型唯二让我觉得加分的是给了不少安装储物柜的边角空间，不过，这点人性化其实相较它的缺陷而言，也没那么重要啦。

综合来说

每当我们说其买万科的房子时候，都会首先把房子放一边，说起买的是万科的物业管理。但经过了一次去年万科城物业不给业主回家强卖车位的故事之后，我倒是觉得，我们家恒大物业也不差嘛，都没堵过我回家。客观说，其实现在一线品牌的物业管理都挺好的，也没必要一定为了物业而忽略了房子本身的弱点。

正如我的粉丝们说的，我是三塘的铁粉，从做嘉和到住在这里，整个地产圈也没谁比我更热爱更了解这里了。但客观的说，整个兴宁东是有着骨子里的弱点的。譬如教育配套的软肋，譬如地铁要很多年，譬如交通路网的待通达等等。我不介意，是因为我没有教育需求，又只活动在凤岭南北。而兴宁东的产品，各种类型都有，其实也都不错，尤其，低密的很多。因此，无论第五园做成啥样，都不会是最好的，也不会是最差的。至今，项目的价格没出，很难去比较具体值不值得下手。但参考周边，雍璟台后期一万一二，中鼎一万出头，万科如果预期过高，恐怕会搬起石头砸了自己的脚。尤其最近还参考着万科里玩起了50万验资，你是不是卖万科里卖坏脑子了？东盟商务区和三塘能是一回事么？打算卖13000么？那我为啥不去三岸？

哎，写了这么多年的房子，自己买房子，依然得继续徘徊徘徊了！这个项目，显然不是我的菜！