多城租金蒙眼狂奔 哈尔滨呢

今年6、7月份，热点城市迎来了一波租金牛市，同比去年，成都上涨40.68%，杭州上涨34.87%，武汉上涨26.25%，北京上涨24.49%，上海上涨22.49%……

房租，涨的有多放肆？

下面这张图，直观反映了22个热点城市近三年的租金走势：

各大热点城市的房租都在蒙眼狂奔，哈尔滨表现如何呢？

近日发布的《中国城市住房租赁价格指数报告》显示，10月哈尔滨租赁价格指数为960.7，环比下跌0.42%，同比下跌2.8%。

今年1-10月，哈尔滨租赁价格指数竟是十连降！

难道哈尔滨的房子真不香了吗？

为此我们对哈尔滨的租房市场进行了摸底调查。

不同位置、不同房龄、不同配套的房子，在租金方面必定有很大的差异。

如何判定一个房子“值不值”呢？

用“租金回报率”回报率这个指标。

租金回报率，是指月租房获得租金同房屋价钱的比值，可衡量地产投资收益情况。

比较简单的计算方式是：

租金回报率=当年年租金总额／购买时总房价。

2020年哈尔滨租金回报率为3.09%，在全国大中城市中排名第5位。

租金回报率越高，说明收益越可观，房子越值得入手。

所以，通过租金水平分析，也能找到买房的一些规律和技巧。

因为房屋的售价可能有水分、有泡沫，但租金是不会出现泡沫的，是市场的真实需求。

下面，小编就给大家上干货，看看通过租金摸底，我们发现了哪些买房规律。

不同的区域，房租水平存在很大差异。

调查发现，虽然同在主城，但六个行政区房租水平各不相同：

一居室，平均房租1300元/月，松北、南岗和道里租金最高；

两居室，平均房租1600元/月，南岗、松北和道里租金最高；

三居室，平均房租2640元/月，道里、南岗和松北租金最高；

四居室，平均房租5609元/月，松北、道里和南岗租金最高。

无论是刚需喜爱的小户型，还是改善三居、四居，道里、南岗和松北租金水平都名列前茅。

都说房地产长期看人口，在房租上也同样适用。

七普数据显示，南岗区人口139.07万，总数最多，香坊区人口112.02万，总数排第二位，道里区人口109.74万，总数排名第三，松北区人口41.35万，十年间增长74.59%，涨幅排名第一。

道里、南岗拥有历史悠久且成熟度极高的商圈，人口集中度高，“狼多肉少”租金水平就被拉高了。

松北在国家级新区、自贸区等五区叠加的光环下，产业、商业、住宅、学校、交通等配套快速崛起，政策红利吸引了大量人口，房租水平也跟着水涨船高。

近三年的区域成交均价中，道里、南岗和松北也是位居前三名。

▲数据来源：易居市场报告

目前，哈尔滨楼市可分为三个房价梯队：

第一梯队：南岗区、道里区；

第二梯队：松北区、香坊区；

第三梯队：道外区、平房区。

区域越成熟，人口汇集越多，房价越高，房租水平也高。

所以，买房一定要先选区域。

同一区域的不同板块，房租水平也有较大差异。

以道里区为例，两居室的平均房租水平，群力东区最高，3122元/月，丽江路沿线1881元/月，排名第二，二环沿线的大发1800元/月，排名第三。

▲数据来源：安居客

10年前，群力东恒盛皇家花园，新盘售价8000元/㎡，建面65㎡两居，总价大概55万；

大发板块的恒祥城，新盘售价7000元/㎡，建面61㎡两居，总价约45万。

现在恒盛皇家花园两居月租金3300元，租金回报率大概7.2%；

恒祥城两居月租金2000元，租金回报率只有5.3%。

目前，恒盛皇家花园二手房售价15000元/㎡，10年间涨幅88%；

恒祥城二手房售价12000元/㎡，10年间涨幅71%。

不论是租金还是房价涨幅，恒盛皇家花园大获全胜。

再看松北区，市政府、世茂板块两居房租水平最高，中源大道和松浦板块房租水平相近。

▲数据来源：安居客

2017年，中源大道、松浦板块恒大绿洲，新盘售价7700元/㎡，建面95㎡两居，总价约75万；

市政府、世茂板块的融创文旅城，新盘售价8500元/㎡，建面90㎡两居，总价约80万。

现在，恒大绿洲两居月租金1299元，租金回报率约2.1%；

融创文旅城两居月租金2200元，租金回报率3.3%。

目前，恒大绿洲二手房售价8500元/㎡，涨幅10%；

融创文旅城二手房售价12000元/㎡，涨幅41%。

融创文旅城背后的市政府、世茂板块是近几年新区风头最盛的板块，当年爱搭不理，现在已“高攀不起”。

板块如何选？

从综合行情来看，哈尔滨板块也可以分为三个梯队：

第一梯队：哈西板块＞群力东板块＞世茂板块；

第二梯队：群力西板块＞松浦板块＞东南板块＞哈东板块＞环西板块；

第三梯队：利民东板块＞利民西板块＞避暑城板块＞平房新区板块＞新一板块。

选对板块，就算不能彻底躺平，也能少奋斗几年。

“陪读房”抢手，租金回报可观。

此房，并非家长们追捧的“学区房”。

目前，哈尔滨的重点学区，基本都有落户门槛，必须得有房产才能上学，所以，这类学区房都是售价高，但租金水平没有特别突出，因为大家都有房。

“陪读房”多出现于高中附近，特别是升学率高的重点高中和私立高中旁。

数据显示，香坊区两居房价最高的区域是泰山，即二环内会展板块。

▲数据来源：安居客

区域内泰鑫国典小区，建面55㎡两居户型，租金2000元/月，租金回报率5.3%。

这几年最出名的“德强学校”，位于香坊区公滨路。

周边陪读小区都在三环沿线，甚至三环外。

以远创樾府为例，建面55㎡两居户型，租金1900元/月，租金回报率6.3%。

同样的面积，三环的“陪读房”租金直逼二环会展，你能信？

再看它们的房价涨幅。

2014年远创樾府新盘售价6300元/㎡，现在二手房售价10000元/㎡，涨幅59%；

泰鑫国典，2014年新盘售价8000元/㎡，现在二手房12000元/㎡，涨幅50%。

看来，陪读房不仅房租回报高，房价涨幅也不错。

瞄准学区附近，不论中小学还是高中，都是安全甚至增值的选择。

电梯房租金高于楼梯房。

电梯房，对于比较“懒”的现代人来说，既节约时间，又节约体力，必然是首选，多花钱也愿意。

而且，有电梯说明建造年份比较新，园林、物业、户型格局等都优于楼梯房，居住舒适度大大提升，租金就会多出一大截。

以仅有一道之隔的江城之珠和一匡住宅小区为例：

一匡住宅小区为房龄较久的楼梯房，建面40㎡两居室，租金1200元/月；

江城之珠为2014年进户的高层电梯住宅，建面40㎡两居室，租金能达到2300元/月，几乎是楼梯房的2倍。

再看看它们的二手房行情：

同样是南北朝向、中间楼层的60㎡两居，二者单价相差2000余元，总价相差16万！

不仅电梯房的房租高于楼梯房，房价也高出后者一大截。

买新不买旧，在房源的选择上，一定是新房＞二手房；

如果一定要买二手房，电梯房＞楼梯房。

房租有明显的周期性变化。

①开工季

每年春节过后，学生返校、打工人返岗，人口从小县城向省会城市，从小城市向一线大城市汇集。

所以，每年3月，人口的大量流入，会带来租房需求增加，房租会出现小幅上涨。

②毕业季

每年8月，都是大批毕业生进入社会的节点，租房需求增加，拉高租金水平。

今年7月，全国有909万高校毕业生，在这波毕业生流入的推动影响下，8月，哈尔滨房租水平呈现明显的上涨。

对买房来说，则没有明显的价格变化周期。

“金三银四”、“金九银十”是楼市活动频繁、集中入市的节点，选择多，优惠力度大，购房者可根据自己的需求出手。

楼市闭眼买都能赚的时代已经一去不复返。

想要可观的租金回报率和跑赢大势的房价涨幅，这几点一定要记住：

①先选区域再选板块

②学区内的“陪读房”回报可观

③选新不选旧，新房＞二手房，电梯房＞楼梯房

④下场要选择合适的时机

“时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山”。

楼市正在经历痛苦的转型期，要想不踩坑、不站岗，就得擦亮双眼。

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