宝安西乡地段好吗「宝安25区城市更新项目」

西乡近几年大约保持"一年一盘"或"一年两盘"的入市节奏，然而2020年的新货迟迟没来。

房掌柜2020踩盘大暴走计划启动以来，5月就去过一次西乡。三个月过去，十三香再探宝安西乡，发现"工改"项目盐田旧工业园城市更新项目已经定名为旭生和韵华庭和旭生和韵大厦，并且已动工。项目临近地铁1号线西乡站，周边自建房、旧改规划较多，配套比较丰富。

项目位于宝安区西乡街道宝振路与悦和路交叉口西南侧，北临宝安大道，南临新湖路，西接金海路，东近西乡大道。

项目当前还在挖基坑，在工地围栏外面能听到机器的作业声。然而工地门口停了几辆私家车，可以推测项目的建设进展缓慢，泥头车进出的频率很低。

工地门口

项目前身是西乡盐田旧工业园城市更新项目，工地门口张贴栏显示，项目已定名为旭生和韵大厦和旭生和韵华庭，由深圳市旭生发展有限公司开发。

十三香站在稍高一点的地方可以看到工地里面的塔吊，说明项目确实已在进行基坑支护的建设。

项目四周主要以自建房为主，人员比较嘈杂。由于近地铁1号线西乡站，不少在高新园工作的上班族选择在此租房。

周边环境

以产业研发用房、配套宿舍为主，配建幼儿园

十三香查询宝安城市更新管理局得知，项目拟拆除重建用地面积约1.8万㎡，申报主体为深圳市盐田股份合作公司，拟更新方向为新型产业功能。

整个盐田旧工业园城市更新项目分为南北两个地块，北面的是旭生和韵大厦，南面的是旭生和韵华庭。

旭生和韵大厦总建面91045.44㎡，容积率8.21，最高高度为128.95米，共规划有605个停车位，其中的170个停车位位于和韵华庭地下室。

旭生和韵大厦主要建设产业研发用房、厂房以及社康中心、小型垃圾转运站、公共厕所、微型消防站等配套设施。

旭生和韵大厦共有2栋楼组成，1栋128.95米，30层；2栋48.35米，11层。

旭生和韵大厦楼栋指标

旭生和韵华庭总建面31635.45㎡，容积率3.15，最大高度为81米。

旭生和韵华庭主要用于建设配套宿舍、幼儿园。3栋是配套宿舍和物业服务用房，建面15850㎡。4栋是幼儿园，建面2400㎡。

旭生和韵华庭指标

总平面图

要特别提醒的是，产业用房不同于居住用房，它是指从事工业生产为主以及介于第二与第三产业之间，容纳研发、孵化、中试等创新型产业功能的建筑，包括工业厂房和研发用房。

2019年5月27日，深圳市住建局推出"产业用房新政"——《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》，其中明确提出产业用房原则上不得出租给个人、房地产经纪机构和未经备案的专业化运营机构。

也就是说，工业区宿舍不能随便卖，以租代售也不行。工业区配套宿舍只能租售给本工业区企业或周边企业。而且不能转租、分租。

这意味着，旭生和韵华庭建成后，只能租售给本工业区和周边企业，不能出售，也不能以租代售。

这类房子属于集体产权，个人不能购买，往往会被包装成"公寓"，销售会帮你注册公司，以公司名义购买。按照新规定，这是违法的，风险很大。

项目的开发商深圳市旭生发展有限公司，由深圳市福东龙投资有限公司100%控股。企查查信息显示，后者成立于2008年11月14日，经营业务以房地产开发、物业管理、工程造价、兴办实业为主。

图源：企查查

据悉，公司的业务已形成了以宝安区为依托、辐射珠三角的经营格局，先后开发建设了旭生工业区、旭生大厦、金石雅苑、翠景居、福东龙华府、九华科技园、珠海富山旭生科技园、张家界阿凡达小镇等项目。

西乡位于深圳宝安国际机场1到10公里商业服务环、制造配送环范围内，是发展临空经济的核心区域。

国家"一带一路"、"促进民航业发展"、"临空经济示范区建设"、《中国制造2025》等战略的深入推进，深圳国家自主创新示范区、深圳大空港地区、深圳市"双中心"等建设的提速，以机场为核心的"陆海空轨"交通体系的快速形成等，为西乡发展临空经济带来了新的重大机遇。

宝安区"十三五"规划纲要将西乡的发展定位为：深圳国家临空经济示范区核心区。

重点发展以电子信息、生物医药、新材料、新能源及节能为核心的临空型高新技术产业；航空电子、无人机、卫星导航、航空航天材料、精密制造装备为核心的航空航天产业；以现代物流、金融、现代商贸、科技与其他专业服务业、文化创意、互联网、信息服务、旅游为核心的现代服务业；以跨国公司、大型企业国际总部、区域总部和职能性总部为核心的总部经济。

优化功能空间布局，建设12个临空产业重点园区，打造深圳国家临空经济示范区核心区。

项目所在的区位属于西乡的中心地区，临近1号线地铁西乡站，周边有多个成熟的住宅小区，配套很丰富。

项目周边主要配套一览

项目距离地铁1号线西乡站仅300米，步行约5分钟。

图源：百度地图

此外，项目临近西乡大道、宝安大道等多条交通主干道，距离西乡汽车客运站也很近，交通出行便利。

商业

自带小型商业5378㎡，1公里内有天虹、沃尔玛

根据项目建设指标，项目自身有办公大厦，且规划约5378㎡小型商业设施。

此外，项目周边1公里内有天虹、沃尔玛等购物中心，日常生活购物方便。且项目附近有夜市一条街，生活氛围浓厚。

教育

中学对口海湾中学，小学处西乡小学-共乐小学共享学区

根据深圳市教育局发布的《宝安区2020年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围》，项目的住宅部分旭生和韵华庭小学处于西乡小学-共乐小学的共享学区，中学则处于海湾中学的单享学区。

图源：深圳市教育局

医疗

距宝安区中心医院580米，1公里内有多所医院

项目自身规划有1家社康中心。

此外，周边已建成开业的医院中，距项目最近的医院是宝安区中心医院，580米，步行大约需要9分钟。

图源：百度地图

周边还有深圳同仁妇产医院、深圳恒生医院等多家公立医院。

文体休闲

临近碧海湾公园、西乡体育中心

项目距离碧海公园约1.1公里，步行18分钟即可到达。此外项目周边还有铁仔山公园、麻布公园等多个公园。

项目距西乡体育中心约1.3公里，稍微远一点，还有宝安体育中心。

宝安体育中心，图源：网络

周边房价

无一手住宅在售，二手房均价7.1万/㎡

目前项目周边没有一手住宅在售，明辉花园还在待售中。碧桂园凤凰国际智谷有商业类产品在售，均价4.1万/㎡。

周边一手房，图源：贝壳找房

二手房方面，目前西乡片区的二手房挂牌均价大概是7.1万/㎡，项目附近的海乐花园、合正汇一城均价7.4万/㎡，兴华花园均价4.6万/㎡，碧海湾花园均价6.7万/㎡。

周边二手房，图源：贝壳找房

本文踩盘时间2020年8月15日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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