中原地区二手房「郑州中方园西区二手房能买吗」

写在前面的话：

鉴于金水区二手房盘点遇到的问题，因此在盘点中原区时，进行了改进。但有几点情况还是要事先说明的。

1、文中盘点为非全部盘点，如果有个别小区没有盘点到，并不是小区有什么问题，可能存在的问题是：(1) 该小区出房率低，最近没有一线的成交价格；(2) 该小区太小；(3)真的很抱歉，遗漏了。

2、关于均价，参考的是最近该小区实际成交房源的价格，也许会有粉丝认为价格低或者高，这都很正常，因为二手房的房源成交价本身就具有可参考但唯一性的特点。

3、我们一篇把中原区说完，免得大家等着急了。

4、最最后，要特别提醒本文内容仅作购房参考！

1

本文盘点范围嵩山路（部分工人路）以西，五龙口路以南，航海路以北，西四环以东▼

1、在这个片区有郑州最优质的教育资源之一；

郑州外国语中学：划片名额少，划片生和推荐生分普通班和重点班。划片区域为：技师学院社区（北院），外国语中学家属院； 技师学院家属院，外语中学家属院，检察院家属院，天然气公司家属院，另外加上水利局等单位几栋楼，根据每年的情况不同，可能会有所变化。

互助路小学：传统名校。划片区域为：桐柏路以东，百花路以西，建设路以南，中原路以北。

伊河路小学: 市委市政府子弟首选小学。划片区域为：中原路以南，工人路以东，陇海路以北，嵩山路以西。

郑州16中：河南省示范高中。划片区域为：文化宫路社区、互助路社区、邮电院社区、百花社区、碧沙岗社区、林山寨社区、协作路社区、五一社区。

郑州19中：郑州市重点中学。划片区域：市委社区、嵩山南社区、金京花苑社区、工人路社区、工程学院社区、伊河路社区、颖河路社区、林山寨社区、郑州日报社区、小岗刘（原于寨、原西耿河）、观澜社区（学府和原西耿河附近）。

虽然名校多，但是却没有蓝堡湾片区文一和省实验中学双学区的名气大，因此整个中原区，名校学区房的整体价格还是比较亲民的，比如伊小和19中和互小 19中也是非常不错的。

另外这个片区的知名学校学区房以老旧家属院为主，可以说几乎没有新商品房小区学区房。

新房商品房小区只有中原新城学府一号为协议学区，外国语中学名额只能使用一次。

下文中如果没有提到学区，就是学区一般。

2、 这个片区以中原万达和锦艺王府井两个商圈为中心，形成两个房价制高点，依次向外价格递减；

3、 这个片区二手房主要分为三类：房改房（老旧家属院）、10年之前次新房、10年之后次新房，其中房改房主要包括，市直单位和厂区单位家属院，占整个区域二手房市场的70%；

4、 在这个片区人车分流是明显加分项，下文中如果没有提到人车分流就是人车不分流。

5、 七成以上的老旧小区要么是无绿化无物业，要么是无绿化有物业。

6、 这个片区购买二手房需注意有部分老小区是单气，新小区几乎都是双气，如果没有特别提到是单气，基本是双气。

7、 在这个片区有公园是加分项，比如五一公园、西流湖公园、碧沙岗公园附近区域。

8、 沿一号线地铁口以老旧小区为主，因此新商品房小区有地铁口是加分项。

9、 区域内几个经适房小区物业、绿化整体均好，甚至优于片区内同期商品房小区。

2

中原路沿线

先从中原路沿线新商品房小区开始吧（也是10号线沿线，计划2020年通车，因此此沿线小区，要么是地铁口要么是临地铁）。

中原路沿线新商品房小区

阳光花苑，11年，双气，三十三栋楼，物业不错，绿化不错，临近西流湖公园，楼新，人车不分流，均价15500元/㎡；

绿都城，双气，小区大，可以分为一期和二期，也可分为北区和南区，其中一期是07年的房子，多层，二期是11年的房子，高层，物业绿化在片区内非常好，人车分流，配备小学（伊河路小学分校）和幼儿园，均价15500元/㎡，性价比高；

湖光新苑，09年，双气，高层和小高层，经济适用房，双气，均价14000元/㎡,距离西流湖比较近；

湖光苑，02年，经济适用房，双气，小区里面多层和高层，绿化一般，物业一般，均价13200元/㎡；

世纪·御花园，双气，05年，人车不分流，多层 两栋高层，绿化还可以，物业一般，车辆乱停，均价14000元/㎡；

茜城·五月天，单气双气都有，05年绿化物业不好，人车不分流，均价13000元/㎡；

中原万达，双气，12年，人车分流，物业好，绿化一般，自带商圈，79-148㎡，出房率高，商业 物业是卖点，学区一般，均价16600元/㎡；

锦绣中原，双气，出房率低，多层，03年，物业和绿化都挺好，户型一般。卫生间是暗卫，厨房率低，地段好，离万达近，均价15000元/㎡；

阳光四季园，双气，03年，有85、95、100、120、170、180等户型面积，物业绿化比较好，万达商圈内，出房率低，均价14500元/㎡：

国贸公馆，双气，双地铁（10号线 5号线），均价16000元/㎡，无绿化，物业不好，户型多样；

中原路沿线老小区（部分）

省一建家属院，98年，出房不多，均价11500元/㎡；

煤炭家属院，98年，没几栋楼，大两房，没院子，11000元/㎡；

三磨所研究所家属院，双气，不出房，93年的房子；

二砂，双气，三个院，新一点房子是97、98年，可能拆，不卖；

市委北院，双气，互助路小学学区房，14500元/㎡，没院子，一般卖的楼层都很高。

3

秦岭路沿线

秦岭路沿线新商品房小区（以中原路为界，秦岭路南段）

中原名邸，双气，12年，4栋楼，40-130㎡，户型比较奢侈，比如97平米的2房，没有绿化，有物业，沾一点万达商圈的边，大面积两个房产证，不好交易。均价13000元/㎡；

军安小区，双气，（04年）多层 （09年）高层，交通方便，均价13000元/㎡（没房本直接改合同均价10000元/㎡）；

华瑞紫玉苑，07年，多层 小高层，绿化、物业一般，出行方便，陇海高架上下口，均价13500元/㎡，房子有种户型三楼带楼台，非常舒适；

富邦公寓，02年，4栋楼，90-180，物业可以，无绿化，人车不分流，均价10500元/㎡；

卧龙花园，双气，03年，两栋高层 多层、物业绿化一般，停车方便，均价13500元/㎡；

凯田花园，双气，11年左右，经适房，面积比较大，106㎡两房，130多㎡的三房，物业绿化比较好，停车位充足，面积大，总价高，均价14300元/㎡；

琴海花苑，双气，09年，多层 高层，经济适用房，物业绿化都不错，均价14500元/㎡；

聚龙花园，双气，10年，经适房，有物业，没绿化，73中学区，高层均价13500元/㎡；

乾宏领秀空间，双气，12年左右，7栋高层，有复式户型，物业特别差，绿化可以，人车分流，73中学区，复式均价17500元/㎡，5.2米，平层不出房，均价13500元/㎡；

茜城花园，08年，多层，物业绿化差，不临路，进出不方便，73中学区，均价11500元/㎡；

金苑小区，98年、02年，房改房，物业绿化一般，73中学区，均价11500元/㎡。

4

华山路陇海路片区

华山路陇海路片区新建商品房小区

正商颖河港湾，双气，10年多层 高层，房型特别多，绿化物业都可以，刚需盘，均价14500元/㎡；

昆仑华府，双气，12年，人车分流，物业绿化好，万达商圈，均价16500元/㎡；

新园小区，双气，多层，小区小，出房量少，物业绿化还可以，均价15000元/㎡；

锦绣华北，双气，前期单位团购房比较多，小高层 高层，临高架的楼栋均价13000元/㎡；不临高架的房源均价15000元/㎡；

阳光景苑，10年左右，物业一般，人车不分流，均价13500元/㎡；

永威西苑，双气，高层，物业特别好，没有小面积的户型，停车位充足，但成交少，很少出房，均价16500元/㎡；

康桥上城品，双气，08年小高层，小区大，户型好，物业管理中上，停车位难，均价16000元/㎡；

祈福花园，双气，多层，小区大，物业绿化一般，均价13000元/㎡；

龙源世纪花园，09年，无房本，全是大面积，物业绿化好，车位充足，需要一次性付款，均价13000元/㎡；

这个片区的老小区比较少，出房率低，无物业无绿化，小区小，无学区，均价11500元/㎡。

5

桐柏路沿线

桐柏路沿线新建商品房小区

中原新城王府一号，双气，11年，分为东园和西园，院子比较小，人车分流，户型多样，自带商圈，物业绿化一般，均价15600元/㎡；

中原新城新天地，双气，11年三栋楼，自带商圈，位置好，地铁口，没有绿化，小区小，楼下大商新玛特，均价15300元/㎡；

中原新城公园一号，双气，11年绿化、物业比较好，临近世纪联华商业，均价16500元/㎡；

帝湖双鱼座，没有天然气，暖气，07年，有标间一室一厅的户型，无天然气，置换率高，均价14000元/㎡，

帝湖花园，多层，高层，均有，户型复杂，跨二七区和中原区，单气，双气均有，价位差别很大，13000-15000元/㎡；

万福花园，双气，98年楼多，无小区，无绿化，停车方便，12000元/㎡；

永威鑫城，双气，09年，73中学区房，多层，物业、绿化很好，多层带电梯，南北向均价15000元/㎡，东西向均价13000元/㎡；

这个片区老小区（部分）；

欧丽小区、秦岭小区、闫垌小区、华淮小区，95-98年，有绿化，无物业，73中学学区房，均价12000元/㎡。

6

工人路路线

工人路路线，以老小区为主，有几个稍微新的小区。

工人路沿线新建商品房小区

中原新城学府一号，12年，小区划片区是伊河路小学，但是房产证部分没下，绿化，物业都可以，交易量不大，下过证的均价16500元/㎡；

电力公司，双气，98年，小区环境好，停车位充足，均价13500元/㎡；

中原新城观澜一号，双气，物业绿化一般，工人路小学学区，均价14500元/㎡；

金京花苑，双气，96年，紧邻公园，均价12000元/㎡；

新浦花园，双气，13年，建委团购房，没下房产证，均价13800元/㎡；

90前后老小区，涉及到学区房均价13000元/㎡，基本都一次性付款；几乎没有可以上伊河路小学的新建商品房小区，只有郑州晚报家属院09年新房，伊河路小学学区，均价18000元/㎡。

7

中原路以北，建设路沿线

西三环-秦岭路片区

西湖秋韵，经济适用房，物业绿化一般，均价13000元/㎡；

江山名居，06年，多层 高层，双气，均价13500元/㎡；

海森陈伍园景湾，08年，双气，物业绿化一般，均价13500元/㎡；

物华城上城，双气，小高层79-130元/㎡，人车不分流，物业相对好，均价14500元/㎡；.

金质新禧园，双气，12年，电梯洋房，小高层，物业绿化比较好，洋房均价16500元/㎡，小高层均价15000元/㎡；

保利百合，双气，12年，高层，绿化物业好，人车分流，双气，出层不方便，均价16500元/㎡；

金源第一城，双气，多层、小高层，人车不分流，物业绿化可以，双气，西元商圈，均价15800元/㎡；

六合幸福门，双气，12年，无产证，物业一般，无绿化，人车分流，均价11000元/㎡；

蓝天佳园，双气，不出房，物业绿化非常好，多层，西元商圈，地铁口，没有小面积的，均价17000元/㎡；

同汇花园，10年，三环外，经济适用房，多层，高层，地铁口，均价12000元/㎡。

桐柏路以西至西三环，建设路以南老小区（部分），一号线地铁口

联运公司家属院，西元商圈，均价12000元/㎡；

二印家属院，80年左右，比较脏比较乱，不出房；

移动公司家属院，98年小区，无物业，无绿化，不出房；

轮胎厂家属院，79年-98年，可停车，无物业，无绿化，均价11500元/㎡；

五建西院，小区大，无物业，有绿化，停车方便，均价12500元/㎡；

水厂家属院，98年，均价12500元/㎡；

伏牛路121号院，老家属院，无物业，停车很乱，均价12000元/㎡。

沿建设路向东

以老小区为主，主要是国棉六、三、四、五家属院，年龄跨度大，从1954-2000年，非常乱，人杂，出租多，出房少，均价11000元/㎡，大部分不能贷款；

桐柏路以东、建设路以南、工人路以西、中原路以北

包围的范围内是互助路小学学区房，都是98年以前的老房子均价14500元/㎡；这个学区划片内目前有30多平米总价70多万左右的学区房，另有五一公园、地铁1号和五号、碧沙岗商圈等配套。

8

棉纺路沿线

老国棉厂家属院前文已提，在此只说新建小区。

棉纺路沿线新建商品房小区

锦艺国际华都，双气，共三期，人车分流，物业绿化比较好，自带王府井商圈，自带互小分校，出行不便，均价18000元/㎡；

方圆经纬，双气，13年，物业绿化比较好，伊小分校，均价16000元/㎡；

盛润锦绣城，双气，物业绿化好，位置好，伊河小分校，碧沙岗、王府井商圈，均价18000元/㎡；

锦艺怡心苑，出房少，双地铁（1号 5号），王府井商圈，物业好，绿化一般，均价17000元/㎡。

9

西站路（金水西路）沿线

这条线沿线以新建商品房小区为主，老小区很少，也因为涉及拆迁，无交易。

（金水西路）沿线新建商品房小区

九龙城龙栖尚都，双气，13年，高层，绿化物业比较好，人车不分流，均价15500元/㎡；

九龙城龙腾西城，九龙城龙栖湖畔，双气，小区小，高层，绿化物业一般，人车分流，成交量少，均价15000元/㎡；

华瑞紫光苑，07年，多层，物业绿化一般，均价13000元/㎡；

风和日丽，双气，08年，多层 高层，绿化物业比较好，人车分流，楼间距大，标准层均价15000元/㎡；一楼带院，院子大均价18000元/㎡；

鑫苑都市公寓，比较小，30多㎡小标间，无天然气，无绿化，均价13500元/㎡，院里面有多层房子，出售很少；

梦园新村，98年，物业绿化一般，停车方便，房改房，均价12000元/㎡；

桐柏路和煤仓北街，西十里铺附近老小区；

82年-98年房改房，均价11500元/㎡，95年左右老小区，可贷款，无学区；

工程机械厂家属院，很特别，有物业，有绿化，自带幼儿园，住户多，租户少，交易量比较大，均价12000元/㎡。

10

农业路线路

这个区域最大的特点是，无好学区。

晶华城，双气，08年、11年，小区大，物业绿化挺好，多层 小高层，均价15000元/㎡；

清城美苑，04年，多层，物业绿化差，停车不便需要占位置，均价13000元/㎡；

正商明钻，双气，12年，物业环境比较好，人车分流，均价14800元/㎡；

西湖春天，经适房，08年多层 小高层，物业绿化一般，均价13000元/㎡;

威尼斯水城，双气，08年、12年，小区比较大，人车分流，多层 高层，户型多，自带花园，环境好，自带商圈，均价15200元/㎡；

开元新城，05年多层，绿化好一点，物业一般，人车不分流，均价13500元/㎡。

11

最后，我们补上几个漏掉的区域和楼盘：

1、碧沙岗商圈，商住办公为主。

长城花苑，08年，面积大，有天然气，无暖气，有物业，无绿化，碧沙岗公园，地铁口，不适合居住，租金高，均价12000元/㎡；

锦绣华庭，有天然气，无暖气，有物业，无绿化，地铁口，不适合居住，租金高，均价12000元/㎡。

2、以锦艺轻纺城为中心的，四环新商圈（建设路西四环），虽然距离老城区比较远，但是依托须水镇基本生活配套齐全，交通方便，但通勤时间长，主要代表小区是锦艺轻纺城，物业绿化同区域比较好，均价13000元/㎡。

12

中原区的二手房市场比我想象中的还要繁杂，耗上了不少的时间和精力，但成稿之后蛮有成就感，当然我知道一定会有粉丝指出文中的种种不适当的地方，那就有则改之，无责加冕，争取把下一篇的盘点做得更好吧（是不是满满的正能量鸡汤）！

一位从业多年的中介说，买二手房最重要是首付，总价，适合自己即可，而不是要求100%满意，70%满意的二手房就是适合的。因此，靠谱中介的建议比身边的朋友更加靠谱。也许有人不认可，甚至有误解，这和这个行业参差不齐的行业素养有关，和这个行业存在的价值无关，选一选还是能找到靠谱中介的。

最后，接下来要盘点的有高新区、二七区、管城区等，如果您或者您的朋友有在以上区域做二手房中介工作，深耕区域多年，对区域内二手房了如指掌，可以加大白的微信，分享以上区域内二手房市场种种······