深圳产业用房租赁新政下月实施 创客迎利好 类住宅投资或凉凉了

9月19日，记者从深圳市住建局获悉，曾在今年5月面向社会公开征求意见的《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》（下简称《若干措施》）已经正式发布，自2019年10月1日起施行，有效期3年。

通过对征求意见期间收到的76条意见进行讨论、论证，充分吸收采纳相关意见建议后，正式发布的《若干措施》在保留了稳定产业用房租赁价格，全面网签、备案，打击“二房东”规范租赁市场行为等相关内容的基础上，增添了对于国家级高新技术企业、战略性新兴产业的政策支持，并提出了财政奖励的具体措施，“创客”也首次以官方文件的形式，被列入产业用房的可出租对象。

值得注意的是，在稳定租金管理方面，《若干意见》的惩罚机制较征求意见稿中提出的“约谈”措施更为严格。对于“经核实属恶意哄抬租金的出租人”，明确提出可“实施信用惩戒等措施。”

背景

征求意见收到76条反馈

近年来，深圳出台了一系列降成本、拓空间、优环境、促发展的政策措施，持续推进优化营商环境，有力保障了实体经济高质量发展。但2018年以来，部分产业用房租金上涨较快、“二房东”市场乱象突出等问题直接增加了企业运营成本，对保障产业发展空间、营造良好的营商环境产生了不利影响。

为进一步推动实体经济高质量发展，深圳市2019年政府工作报告明确提出了“进一步降低企业用房成本，出台专门政策严控产业用房租金过快上涨”。在5月27日至6月6日的11天时间里，《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》（以下简称《若干措施》）面向社会公开征求意见。文件起草单位——深圳市住建局表示，“要用好政府这只‘看得见的手’，通过科学、规范、有序的监管，依法依规规范产业用房租赁市场”。

深圳市住建局公布数据显示，《若干措施》征求意见期间，收到反馈意见76条。经认真讨论和论证，充分吸收采纳了相关意见建议，对《若干措施》内容作了进一步修改完善。深圳市住建局表示，《若干措施》已于9月18日正式印发。

亮点

●高新技术企业租房可获财政奖励

在产业准入监管方面，此前《若干措施》的征求意见稿中将个人、房地产经纪机构和未经备案的专业化租赁运营机构一并挡在产业用房租赁市场门外。但在此次发布的正式稿中，“创客”首次被纳入，成为了唯一可承租产业用房的“个人”。

什么样的“租客”更受深圳产业用房租赁市场“青睐”？《若干措施》提出，对规范经营且引入国家级高新技术企业、战略性新兴产业的产业用房市场主体，各区可采取给予一定的财政奖励等方式支持，这也是《若干措施》全文中，唯一提出可“财政奖励”的产业用房市场主体。

●颠覆“购产业用房类住宅再出租”楼市投资逻辑

“40年产权、公司购买、高租金回报率”，对于这样的“公寓”，深圳置业者并不陌生。在楼市需求旺季，在工业用地上，悄然增加研发用房、配套的人才住房和保障性住房面积比例，并设计成了类住宅户型，以类住宅的名义出售，再对外出租的案例屡见不鲜。事实上，深圳在2017年底就出台了针对性措施，要求工业和产业用地不得建成“类住宅化”，严禁厂房改公寓。

对于工业区配套宿舍的租赁市场，此次发布的《若干措施》也进行明确要求，“原则上只能出租给本工业区或周边范围内的合法经营、纳税的企业及就业职工”。这这一制度的设定，意味着购买“类住宅”的工业区配套宿舍，再出租获取租金回报的楼市投资逻辑，将从源头上被颠覆。

重点

●产业用房“明码标价”，未公示不得收费

新发布的《若干措施》以问题和目标为导向，从六个方面提出了20条具体措施。对普通产业用房租赁企业而言，最为关注的当属有关解决产业用房市场随意涨租，行业无序发展等具体措施。

《若干措施》提出，推行全市统一的产业用房租赁合同示范文本。除承租人要求外，单个产业用房租赁合同期限原则上不得少于 1 年；鼓励签订产业用房长期租赁合同。

同住房租赁市场管理相同，《若干措施》对产业用房租赁市场也制定了备案制和网签制，并以实施“租赁公示制度”的方式，要求产业用房“房东”在工业区或产业用房显著位置竖立租赁公示牌，“明码标价”，将工业区或产业用房的准入产业类型、最低租赁期限、租金指导价格及其他收费事项一并公示。《若干措施》明确，未列入公示牌的收费事项，不得以公摊名义向承租人收取费用。

●打击缴水电费牟利、虚增公摊面积、违规转租分租

同时，《若干措施》对当前产业用房租赁市场上存在的代收代缴水电费牟利、虚增公摊面积、收取高额物业服务费、随意转租分租等增加承租人用房成本的违法违规行为提出了明确的监管措施。

依据《若干措施》要求，产业用房租赁合同中应当明确水、电费的计费细项、计费标准、收取方式及用水、用电安全条款，严格执行政府定价。出租人应当每年定期对本年度工业区水、电费的收缴及相关公摊、分摊等情况进行公示，每次公示期不少于15日；产业用房出租时应当明确建筑面积及套内建筑面积、公摊面积，禁止擅自提高公摊面积比例。单栋产业用房分割出租时，各出租单元租赁建筑面积总和不得超过该栋产业用房总建筑面积。

值得注意得是，伴随着《若干措施》的正式发布，未在土地供应合同、产业发展监管协议和租赁合同约定的“转租、分租”将全面“退出”深圳产业用房租赁市场。约定可以转租、分租的，受转租人也不得再次转租。

《若干措施》明确，深圳将严厉打击出租人违规转让或以“以租代售”等形式变相转让行为和通过签订阴阳合同等方式规避监管、侵害承租人权益的行为，严厉打击承租人违规违约将产业用房用于其他用途的行为。

●发布产业用房租金指导价，恶意哄抬租金将受信用惩戒

在防止租金过快上涨方面，《若干措施》采取了跟前期发布的住宅租赁市场新政相同的思路，提出制定产业用房租金指导价格发布制度，通过主管部门编制并发布产业用房租金指导价格，提高租金透明度。

依据《若干措施》要求，国有企业、社区股份合作公司自有或运营的产业用房，财政投资及工业区综合整治时享受财政补助的产业用房和按规定完成安全纳管或者依法没收的原农村城市化历史遗留产业类违法建筑，这三类产业用房租金不得高于指导价。其他各类产业用房租金高出最近年度发布的指导价格15%的，市、区产业主管部门应当会同相关部门及时介入。在惩处措施上，此次发布的正式稿也较先前征求意见提出的“约谈”措施进行了“升级”，提出经核实属恶意哄抬租金的，可对出租人采取约谈、实施信用惩戒等措施。

●“二房东”将受严格监管

为进一步压缩部分房地产中介、个人等“二房东”通过产业用房转租分租牟利的空间，《若干措施》明确要针对产业用房所属类型、空间位置、运营主体及产业导向等，实施分类分级监管，加强产业用房准入监管，优化国有及集体产业用房出租方式，推进产业用房得以合理使用。

对于在本市从事产业用房专业化租赁运营的机构的“二房东”，《若干措施》还要求应当按规定到市租赁主管部门办理备案手续，并提出制定拟订专业化租赁运营机构的规范性指引，明确相关职责和服务内容，要求各相关部门应当加强对专业化租赁运营机构改造产业用房的审查，完善规划、开工、竣工及相关验收等手续。

采写：南都记者 孙雅茜