突发PK 教育、交通 泾河赶超浐灞

近期，突然刮了一股“比较风”：把泾河新城和浐灞进行比较，列举出种种……浐灞表示好尴尬啊！

不过，对于在西安买房来说，不同区域之间比较一下，很有必要，也会有所启发，认知会跟清晰，这是好事！

最近几年，泾河新城在环境、教育、交通、产业、土拍等方面亮点频出，取得进步是显而易见的。

但，是否意味着泾河新城目前就赶超浐灞或者说可以和浐灞PK了呢？我们也凑个热闹，从4个维度来分析下彼此。

如果，以西安行政中心、高铁北站为支点，泾河新城在其正北方，浐灞则在其正东方，这或许是两者可以“比一比”的理由吧。

▲泾河新城和浐灞位置示意图

维度一：从环境方面来看

浐灞的生态环境已经闻名远近，是国家级生态区。在这方面，如果浐灞说是西安第二，还没有哪个区域敢说自己是第一！

浐河、灞河南北穿区而过，雁鸣湖湿地公园、世博园、广运潭湿地公园、桃花潭、浐灞国家湿地公园等，大水大绿，秀美宜人。

▲浐灞中部实景

▲浐灞国家湿地公园

泾河新城南部泾河穿城而过，泾河湾区域将治理形成泾河湿地公园，形成区域生态亮点。这将是泾河新城引以自豪的地方。

▲泾河南岸发展实景

▲泾河新城局部实景

同时，泾河新城还有农博园等现代农业，在一定程度上增加了区域的绿色。但还是，总体上，恐怕还是无法和浐灞抗衡。

维度二：从交通方面来看

浐灞是主城区东部的主力所在，东二环、东三环、北三环、秦汉大道、南三环；北辰大道、广安路、华清路快速干道等，形成了四通八达的路网。

地铁交通更是便捷，由南往北地铁5号线、1号线、3号线、14号线已通车，还有6号线、8号线、10号线在建，是目前西安城区地铁途径最多的区域。

▲地铁3号线浐灞中心站

泾河新城近几年交通设施建设取得较大进展，正阳大道、沣泾大道、茶马大道，以及关中环线等已通车，还有泾高大道在建。

▲泾河新城正阳大道实景

2020年，有消息显示，泾河新城将建设智轨，从地铁2号线正阳大道站（在建）到茯茶小镇和秦汉新城的童世界。目前没有地铁通车。

虽然，之前规划显示，有地铁10号线支线、地铁16号线（二期）到泾河新城，但何时规划获批、何时建设等，未来有没有，目前还不清楚。

在今年早些时候，我们呼吁可以考虑从地铁2号线正阳大道中往北，沿着正阳大道规划一条地铁（轻轨）线到泾河新城管委会，省事省钱省力。

如此，则对泾河新城价值提升极大。目前西咸新区五大新城中，泾河新城市唯一还没有地铁通车或在建的区域。在此，我们在此依然坚持和呼吁上述建议。

维度三：从教育方面来看

目前，大家对西安各区教育印象最好的五大名校和高新区，事实上也是如此。但不等于说，其他各区就教育就很差、没有好学校！

那浐灞来说，其实好学校就不少，至少在“名校 ”上，最近十年内，就有一大批：

南部有陕师大绿地小学（民办）、高新一小麓湾小学（民办）；中部有陕师大御锦城小学、西工大附小龙湖学校（民办）；中北部有陕师大浐灞一小（公办）、浐灞二小（与后宰门小学合办、公办）、欧亚中学（与西安交大附中合办、公办）、西北大附中浐灞学校（公办）；北部有陕师大碧桂园学校（小学、中学，公办）等，这些学校很多人不知道、不了解。

▲浐灞二小实景

▲欧亚中学实景

泾河新城近年也引入了“名校 ”，西咸泾河黄冈学校（民办）、陕师大附小泾河二小和三校（公办），以及泾河一中（公办）等，还有6所学校在建，主要集中在泾河湾板块，在泾河新城来说，还是比较吸引人的。

▲泾河新城第二学校实景

▲泾河新城第一中学实景

从教育资源总量和品质来说，总体上，目前的浐灞应该是大大超越泾河新城的。

从局部来说，泾河新城泾河湾板块的学校数量和质量，可以和浐灞某个板块进行比一比，和其他城区其实也是如此。

维度四：从产业方面来看

浐灞之前被人所诟病的是，产业不清晰不够强劲。事实上，浐灞是以文旅、会展会务、金融、新兴产业为特色，这与区域城市定位和功能吻合。

丝路国际创意梦工场、长安大学产业园、汽车公园；华夏文旅、宋城千古情；西安国际会展中心、会议中心；还有腾讯小镇（虽然暂时蛰伏）、自贸板块等，产业发展逐步提升中。

▲丝路国际创意梦工场

▲西安国际会展中心

泾河新城则有文旅、科创、先进制造业等；大的亮点有乐华欢乐世界、茯茶小镇；秦创原、泾河湾院士科创区、隆基等产业园区和项目。这一点上，比浐灞更清晰，也更有抓手。

▲泾河湾院士科创区展示服务中心

▲茯茶小镇

综合来看，泾河新城近几年取得了长足的发展，目前应该说依然处在“打底”阶段，和七年之前的浐灞差不多。

换句话说，如何两者确实可比的话，泾河新城要达到目前的浐灞这样的城市状态，还需要更长一点的时间。

从楼市角度看，两者的之间的差异则更为明显，客观地说，属于各有定位、各有千秋、各有适合目标置业人群。

从房价来说：

目前浐灞新房的主力价格在1.65-2万/㎡，3万/㎡ 的新房已经出现，而且买的人不少，成交不冷。

二手房方面，从官方发布的小区参考价看，目前浐灞主力二手房价格在1.2-1.6万/㎡，成交量不淡。

而泾河新城的新房目前主力价格在1.2-1.4万/㎡，洋房价格在1.4-1.5万/㎡，比浐灞要低不少，属于西咸新区的价格洼地。

在二手房方面，目前可以忽略不计，无论是官方还是第三方市场机构，目前似乎还没怎么关注。

▲泾河新城新盘效果图

▲浐灞新盘效果图

从土拍来看：

最近2年，泾河新城的推出不少土地，成交也比较活跃，万科、金地、绿地、雅居乐、阳光城、弘扬等新一批品牌房企纷纷进入。目的很明显：抢占洼地！

泾河新城的新拍土地，亩单价在500-700万/㎡已经不稀奇，最高已经在800万/㎡以上，整体楼面价已在4000-6000元/㎡。上涨不少。

浐灞也没闲着，今年3月份推出的6宗地，亩单价都在1000万/亩以上，楼面价都在1.5万/㎡以上，最高楼面价已在1.8万/㎡左右。

与2017年的西安“三地王”碧桂园、荣德地块当时7600元/㎡左右的楼面价相比，四年多翻了一倍多。同时也比泾河新城当前地价高出太多。

▲泾河新城新推地块集中在泾河湾

从楼市发展看：

从与主城的位置关系、区域发展现状看，泾河新城楼市尚处在刚需刚改阶段，这也是市场和买家对其的主要认知。

但是，进入泾河新城的开发商们似乎对此不太认同，借助于局部地段的环境，部分盘已推出改善产品（洋房）。

而浐灞的楼市，目前已告别刚需刚改时代，正全面进入改善甚至是中高端改善时代（大平层、洋房）。

▲浐灞高端项目实景

虽然，坊间对此依然有争议，但改变不了浐灞开始成为改善新一极，和曲江、高新等传统改善区比拼博弈。

影响地价和房价的因素很多，但离不开一点，就是它们也是城市价值的反映之一，或者说城市价值是其支撑。

客观地看，目前浐灞的城市价值要比泾河新城高很多，想必这一点，泾河新城的开发商和购房人士也不会否认吧？！

鉴于在地理位置、城市和发展定位存在较大的差异，对于买房来说，泾河新城和浐灞的差异也是比较明显的：

1、泾河新城目前不执行住房限购政策，目前房价基数还不算太高，是受限购影响人士的选择地之一。如陕北、山西、甘肃等地人士。

同时，鉴于与高陵、秦汉新城、经开区位置较近，在之前数年与周边区域存在较大的价差，也是他们的外溢置业地。

2、浐灞目前执行住房限购政策，当前房价基数也逐步提高，产品升级换代至改善时代，总体上与泾河新城可以说处在两个不同的时代。

对浐灞而言，目前在楼市上，主要的是如何进一步提高认知，和曲江高新经开等区域在中高端改善时代去竞争拼抢。就看新盘定位和聚合力如何。

上述比较，虽然不是很全面也不是很细，但起码已明白泾河新城和浐灞目前各自属于什么状态，对于认知各自发展和置业选择应该是非常有帮助。

▲浐灞高端项目效果图

对浐灞而言，肯定不愿意被拿来和泾河新城比；对泾河新城而言，被拿来和浐灞比，恐怕也只能是无声地笑笑而已。

在西安建设国家中心城市进程中，泾河新城、浐灞……犹如大家庭中年龄有差异的兄弟姐们，各有定位各有使命各有特色。

无论是浐灞还是泾河新城，各自都可以说：我就是我，不一样的烟火！

对泾河买房来说，还是要选选择发展快的地段，交通、教育、商业等都有或近期可得；想在浐灞置业，则要考虑能否接受产品定位和价格。

但要记住：不要被带节奏，坚持以“我”为主！