cbd租金「全国房价租售比」
来源： 2023-09-27 14:17:01
离家远飘北京,找到一个落脚的地方是打拼事业的基础,也是生活的刚需。但是想要在北京这样的大都市拥有一个安心的小窝并非易事。
在北京，哪里是租房的绝对热门？哪里的人通勤时间最长？在哪里租房性价比最高？是众多“北漂”一直关心的重点。
7月21日，贝壳研究院发布重点23城职住平衡指数，并且通过对在北京租住的职场人群研究分析，求解城市租住与通勤的规律。报告发现，相对其他城市，北京“职住不平衡”问题相对显著，职住平衡指数分布最低（65.33％）；据测算，每天约有85万租房人单程通勤距离超20公里。同时，在对北京核心商圈研究发现，“住得近”与”低租金”冲突明显，据测算租房居住每距离工作地点近1km，月房租需多付142元。
北京85万租房人
每日单程通勤距离超20公里
北京城区常住人口规模以1775万人排名第二位，职住平衡指数65.33%，重点城市排名中末位，超六成租房人职住距离在10km以内，同时职住距离20km以上比例仍高达11.4%，按全市租赁总人口750万测算，约有85万租房人每日单程通勤距离超20公里。结合职住距离与租金关系测算发现，租房位置每距离工作地点远1km，月平均租金可省142元。
分行政区来看，外围城区职住平衡指数基本高于平均水平，石景山区因其深厚的职住一体化产业基因，职住平衡指数水平最高，达76.65%，其次为丰台区，职住平衡指数接近69.61%。通州区、昌平区、大兴区职住平衡指数分别为68.40%、66.21%、65.45%均高于全市平均水平（65.33%）。
地区经济活动越活跃，职住平衡压力越大。朝阳区、东城区、海淀区、顺义区四行政区职住平衡指数均低于全市平均水平。其中，顺义区功能定位港城融合的国际航空中心核心区，空间功能分区尺度符合临空产业特性需求，因此职住平衡指数最低，达56.33%，其次为海淀区，职住平衡指数为61.62%。东城区、朝阳区分别为64.63%、65.31%。结合各行政区地区生产总值来看，地区经济生产活动越活跃、经济活动就业人员专业度越高，所吸引的就业人员空间范围越大，其就业人群职住空间距离相对更大，区域职住平衡压力越大。海淀区、朝阳区地区生产总值排名名列首、二位。
图：北京分城区职住平衡指数空间分布
数据来源：贝壳研究院
图：北京分城区职住平衡指数水平
数据来源：贝壳研究院
望京成最热门就业商圈
苏州桥职场人半数租住10km外
通过租赁人群的就业热力商圈识别，绘制其空间分布如下图。商圈分布相对集中连片，主要位于长安街以北，东三环至四环之间、西二环以内、东北及西北五环外。就业于望京商圈的租房人数量最多，TOP5商圈分别为望京、金融街、西北旺、海淀北部新区及CBD。
图：北京租赁人群就业商圈分布
数据来源：贝壳研究院
租房人群主要租住商圈空间分布，较就业空间分布更为分散，沿城市快速道向外围城区分布，与就业集中商圈存在显著分离，热点租住商圈主要分布于四环以外，北侧以回龙观、清河、望京、顺义城区为代表；东侧主要集中在常营、双桥、武夷花园、临河里等商圈；南侧重点以长阳、枣园、丰台科技园为代表；西侧包括鲁谷、青塔、苹果园等商圈。回龙观是吸引租房人数量最庞大的商圈，TOP5租住商圈分别为回龙观、望京、顺义城、鲁谷及双井。
图：北京租赁人群租住商圈分布
数据来源：贝壳研究院
以商圈维度按环线观察职住平衡指数来看，五至六环区域职住平衡水平最优，商圈指数中位值为66.67%，四至五环区域由于组团式空间建设特征，叠加发达的环路与轨道交通系统，其职住平衡指数的商圈中位值最低，为60.99%。以方差观测各区域下辖商圈职住平衡指数差异水平来看，外环区域尤其五环以外商圈间职住平衡水平差异较大，二环以内商圈间职住平衡水平差异较小。
图：分环线商圈职住平衡指数中位值及方差结构
数据来源：贝壳研究院
从低于全市指数均值的商圈空间分布来看，这部分商圈主要分布在长安街以北，空间集中在东二环至四环之间、北三环至四环之间。分商圈职住平衡指数最低10个商圈分别是苏州桥、西直门、三里屯、知春路、大山子、中关村、四惠、和平里、西北旺、望京，职住平衡指数均在60%以下。这部分区域就业人群的职住空间距离相对较远，假设同一行政区内临近商圈的交通体系，包括运力及效率水平相近，职住平衡指数相对更低，这部分人群的就业与居住体系所决定的城市运营成本越高、空间结构矛盾越大，个体的城市居住幸福感越低。商圈内高租金、显著供需矛盾的外推力与周边商圈的相对低租金及更优租住条件吸引力，再加上区域路网及轨道交通体系的支持则产生大量职住分离。
图：低于全市职住平衡指数均值的商圈空间分布
数据来源：贝壳研究院
图： 北京部分典型就业商圈职住平衡指数
数据来源：贝壳研究院
离CBD每近1km月租多付250块
中关村更多人租住在回龙观
6成租住在距离工作单位10KM的小区。北京商务中心区CBD汇集众多世界500强企业中国总部，定位国家级中央商务区。就业CBD的租房人群平均年龄约31岁，租赁职住平衡指数60.87%，即6成租房人租住10km范围内小区，低于全市平均水平，20公里以上占比仍高达9.36%。
图： 就业CBD的租住地空间距离结构
数据来源：贝壳研究院
主要外溢租房地点向东延伸至五环外。就职CBD人群主要租住于两类距离区间商圈，一类，CBD周边10km范围内商圈，包括双井、大望路、红庙、百子湾；一类，距离CBD15km以上商圈，包括通州北苑、武夷花园、果园等，主要外溢方向延伸至东五环外。
图：就业CBD的重点租住商圈空间结构
数据来源：贝壳研究院
职住近1km，月均租金多付250元。结合职住空间距离分类与租金支出来看，10km以内套均租金8264元/月，较10-20km（5718元/月）月均多支出2546元，是20-30km租金支出（4918元/月）的1.68倍。伴随租住外溢住房质量显著改善，10km以内租住房屋建成年代在2000年以后占比62%，外溢至10-20km占比提升至81%。
11.24%人群职住距离20km以上。中关村是中国第一个国家级高新技术产业开发区，是我国科教智力和人才资源最为密集的区域。就业中关村区域的租房人群平均年龄约30岁，租赁职住平衡指数56.54%，职住距离20公里以上占比高达11.24%。
图： 就业中关村的租住地空间距离结构
数据来源：贝壳研究院
最主要溢出商圈为10km以外回龙观。就业于中关村人群，外溢方向分散，最主要溢出商圈为北侧10km以外的回龙观。其他外溢方向包括向东至望京，向南外溢至玉泉营，以及周边租住热门商圈，包括五道口、知春路、双榆树。
图：就业中关村的重点租住商圈空间结构
数据来源：贝壳研究院
职住距离缩短20km租金翻倍，职住越近居住品质越差。10km以内平均租金118.20元/月/平方米，是20-30km租金均价（55.51元/月/平方米）的2.13倍。从租住面积来看，10km以内租住套均面积65.06平方米，10-20km租住面积扩大至82.20平方米。从小区建成年代来看，10km以内租住老旧小区占比62%，外溢10公里租住2000年以后小区比例提升至76%。租金支付性对租住品质的抑制作用明显。
近五成人群职住距离超10km。三里屯是成熟建成区内典型城市级混合商业中心。就业三里屯的租房人群平均年龄约32岁，租赁职住平衡指数54.34%，低于全市平均职住平衡指数（65.33%）近11个百分点。
图：就业三里屯的租住地空间距离结构
数据来源：贝壳研究院
有赖于核心区位与发达路网体系，外溢方向放射性发散。就业于三里屯的租住人群中，外溢10km以外商圈方向分散、范围广，包括东侧的双桥、万达、北关，向南覆盖亦庄、玉泉营，向北延伸至顺义城、北苑甚至回龙观。
图：就业三里屯的重点租住商圈空间结构
数据来源：贝壳研究院
职住分离多10km，月租金支出少3000元。结合职住空间距离分类的套均租金总价来看，10km以内套均租金8602元/月，较10-20km租金水平（5579元/月）租客每月多承担三千余元，是20-30km段租金水平（4626元/月）的1.86倍，而租住套均租住面积反而小7平方米。比较三里屯及周边5km、10km、15km典型商圈套均租金价格水平，同样存在伴随外溢租金价格显著下降规律。从居室结构来看，10km范围内租住以1居室为主，占比43%，外溢群体租住2居室及以上占比接近7成。
图：三里屯及周边5、10、15km典型商圈租金水平
数据来源：贝壳研究院
租赁供需矛盾突出
盘活存量住宅形成供给为最有效路径
随着职住空间距离拉近，租金支出增长显著。从典型商圈数据来看，10km以内套均租金支出与20-30km月租金差在3300-4000元之间，换算职住等价租金成本，即“租金幅度/km”，每减少1km距离，月租金多支出170-200元/月。
其次，热门就业商圈的租赁住房供需矛盾更突出。全市房端租赁交易周期约34天，热门就业商圈供求矛盾更大，其交易周期普遍较全市平均水平更短，这意味着房屋一经挂牌，成交速度较其他地区更快。以中关村为例，房端交易周期较全市平均缩短6天。
于此同时，在支付性约束下就近职住的租住品质受抑制明显，伴随职住空间距离增大，租住条件改善明显，具体改善方面包括租住套均面积增大、房屋居室数量增多、小区建成年代更新。结合北京租赁人群整体婚姻结构来看，已婚人群占比高达62.7%，重点24城中占比最高。城市高房价导致潜在刚需购房人被迫停留在租房市场的周期变长，租房人群中已婚人群比例更高。在租房预算约束下，家庭型品质租住需求受到抑制。
从行政区职住平衡指数测算结果来看，北京应重点关注朝阳、东城、海淀、顺义四大行政区。详细对比就业热力商圈、租住热力商圈空间分布来看，错配区域主要分布于西二环以内、西北三环至五环之间、西北五环外京藏高速以西、东三环至四环之间。
从商圈职住平衡指数测算结果来看，北京需重点关注的职住平衡指数最低10个商圈分别是苏州桥、西直门、三里屯、知春路、大山子、中关村、四惠、和平里、西北旺、望京。对于这些区域，需加大区域就职人群行业结构及租住需求分析，特别对于新市民、青年人、城市基本公共服务行业从业的蓝领人群，需加大租房保障力度，建议通过提供补贴与实物并行的方式，应引入多种参与主体，形成“一张床、一间房、一套房”的市场化多元供给体系，以缓解局部热点就业区域供需矛盾引发的租住溢出。
北京成熟建成区范围内，新建租赁住房存在适宜开发的城市建设用地难觅、建设周期长等问题，盘活存量住宅形成租赁供给为最有效路径。结合针对经纪人的商圈空置率水平调研结果来看，职住平衡指数低于全市均值的重点样本商圈中，空置率高于5%的商圈占比高达35%，以百子湾、朝阳门外、和平里、中关村以及西直门为典型。
END
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