现在二手房不好卖房主怎么还不愿意降价「房子涨价了房东不卖了怎么去解决」
来源： 2023-09-22 12:16:13
#二手房面临有价无市，为什么投资者不降价抛售#
楼市里，有这么一句戏言，大意是：“如果你没买过二手房，那么别说你懂得房地产”。
作为一个买过、并且目前还持有二手房的房东，简单谈一下自己作为买家和卖家不同立场时的感受。
对于大多数城市而言，二手房的房价，对于一座城市房屋均价的地位，堪称举足轻重，甚至有的城市的房价，基本就是靠二手成交的量价撑起的半壁江山。
如果把从房企房开商手中买新房、期房，比作一级发行市场的话，那么二手房交易，某种角度上可以被视为二级流通市场。
二手房交易，有那么几个特点：
1、房源来源比较多元化，价格得到了充分竞争，没有太大泡沫；
2.、二手房的“所见即所得”模式，决定了它是一个非标产品，同一个地段、同一个小区，不同楼层、朝向、户型，甚至是房东出卖的心态，都有可能影响定价；
3、二手房的交易流程和周期，买卖双方都会深度参与，双方地位平等，陌生且充满不信任感。
上面的3个特点，就决定了二手房在交易过程中，买家和卖家的不同心态。
先说买家。
当一个买家，想要买一套二手房的时候，那他一定是看中了这套二手房的某种不可替代的稀缺优势，要么是地段、要么是配套、要么是价格等。
在充分考虑到这些优势能够满足需求的同时，买家考虑的另一个重要因素，就是风险，也就是钱花出去了，会不会过不了户？或者买到有瑕疵（如抵押、如凶宅）的房源？
在心理学里面，有一个“凡勃伦效应”，一些商品价格定得越高，就越能受到消费者的青睐。
相反，如果一件商品，定价过低，甚至显著低于周边同类其他商品，那么多少会引起消费者的怀疑，这件商品是不是有什么没有被发现的瑕疵。
因此，站在买家的角度而言， 其实，对于降价抛售的房源，虽然关注度会被低价吸引过来，并以此作为一定的参照系，但出于安全和风险的考量，多数买家，大概率是不会选择价格最低的那一套房源的。
再来说说卖家的立场。
二手房东出售手中的二手房，动机就是将房产变现，当然是卖价越高越好。
但是，当市场下行或是二手房源挂牌数量过多、房东之间价格战激烈的阶段，可能就会有个别甚至一部分房东，寻求打破成本（当初的买房款，和已经投入的装修、月供等成本）底线，亏本降价想要率先抛售。
然而，降价抛售对于房东个体而言，本质上是一种损己不利他的行为，既折损了自身的利益，又加剧了对其他房东的竞争，从人类的行为动机分析，这样的处置方式，在比例上只是极少数的房东会这样做。
极少数的房东挂出的少量低价二手房源，对于整个大盘的局势影响是极其有限的。
更何况，这套非常低价的二手房源，也未必会受到买家青睐，因为担心显著低价可能存在的风险。
就算这套低价房有人买，很快成交了，那么这套低价房源也就下架了，外界对于同地段小区的房价预期，依然还在当初的平均水平。
此外，在二手房的卖方市场，还存在着这样一批房东，他们卖房的心态比较佛系，动机并不强烈，也就是说，没那么急需要用钱，他们或许只是把房产挂到网上，而且标价甚高，要么是碰碰运气，能卖掉就当连本带利赚到一笔，卖不掉也能自住或者出租，要么就是单纯想让外界对本小区的房价预期提高而已。
所以，二手房的供应端，是多元化的主体，也决定了它的价格是非标准化的，不可能像开发商一级发行市场那样做到统一有梯度，某种程度上来说，二手房东其实并不掌握对自己房源定价主导权。
对一座城市的二手房价，真正起到影响作用的，还是要回到城市板块、地段的含金量、具体房源所匹配的城市配套资源等硬指标，而这些，作为房东本身作为个体的影响力而言，都太渺小了。
因此，就算偶尔有个别房东愿意降价抛售，也终将被市场预期的巨浪无情湮没，不为世人所知。或许，那些掌握信息差优势的中介，早就将真正优质的性价比高的好房源收入囊中，待价而沽，而用来挂到网上的那些所谓的“低价”，也许正是一些有着不易察觉的、不利因素的低价房源，这样的房源，任何明智的买家，都会绕道而行。
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