房子迎来贬值潮「2021年楼市迎来贬值潮」

来源： 2023-09-21 14:16:15

不知不觉间，2022年已经来到了10月份，换言之，还有不到3个月的时间，2022年就要结束了。回顾2022年1~9月份的楼市发展态势，下行趋势尤为明显。

根据中指研究院的数据显示，2022年1~9月份，TOP100房企的销售额均值仅为540.8亿元，同比下降45.1%，其中，前9个月销售额超千亿的房企只有15家，较去年同期减少了12家，超百亿的房企也只有100家，较去年同期减少了48家。

与此同时，2022年1~9月份，TOP10房企的销售门槛值为1432亿元，较2021年下降了37.7%；TOP100房企的销售门槛值为106.5亿元，同比下降53.6%。

更值得一提的是，根据国家统计局的数据显示，2022年5月份，33个城市的二手房价格跌回至2年前，其中，不仅仅包括像牡丹江、北海、安庆等这样欠发达的三、四线小城市，还包括像济南、青岛、武汉、南宁、太原、贵阳、呼和浩特、哈尔滨等这样的省会城市以及国家中心城市。

不可否认的是，随着楼市下行趋势愈发明显，多个城市的二手房挂牌量都出现了激增。根据公开资料显示，当前已经有11个中心城市的二手房挂牌量超过了10万套，比如杭州的二手房挂牌量约有17万套，重庆的二手房挂牌量约有16万套，天津15.2万套，成都14.8万套，沈阳13.5万套，武汉12.6万套，南京、苏州均超过了11万套，西安、广州、哈尔滨等城市均超过了10万套。

介于此，有房产专家以及业内人士认为，10月起，楼市或迎来“贬值潮”。那么，事实真的如此吗？笔者认为，10月起，楼市迎来“贬值潮”，或许是大概率事件。就像经济学家马光远说的那样，当前的楼市已经出现了自1998年房改以来大家第一次形成的共识，那就是房地产要走下坡路了，房地产的“黄金时代”已经过去了，未来房地产的分化会更加明显，房价下跌会成为常态。特别是随着楼市“3大信号”的出现，房价走势逐渐明朗。

信号1：城镇居民住房拥有率近乎饱和，楼市“供大于求”愈发明显

根据央行的数据显示，截止到2019年末，我国的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，持有两套及以上住房的家庭占比也超过了40%，城镇居民住房拥有率近乎饱和。

除此之外，根据上海易居房地产研究院的数据显示，截止到2021年11月份，全国100个城市的新建商品住宅库存总量已经达到了52110万平方米，同比连续36个月保持正增长，创2016年8月份以来的最高值。换言之，当前住房总量的“供大于求”已经愈发明显。

信号2：市场信心不足，人们的购房热情大幅下降

根据央行6月29日发布的《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来3个月，只有16.9%的居民打算购房，该比例低于今年一季度的17.9%，同时创下2016年三季度以来的新低。究其根本，是市场信心不足，人们的购房热情大幅下降，离不开最近一段时间口罩事件的反复、部分城市“断供”项目的增加以及各地项目集中网签现象的减少。有专家指出，从目前楼市的发展态势来看，短期内，市场信心或很难恢复。

信号3：房地产税即将落地，持房成本增加或难以避免

2020年5月18日，国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，该《意见》明确指出，要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税的立法。2021年10月23日，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税的改革试点工作。

值得肯定的是，经过十多年的准备，房地产税已经到了实质性推进阶段。一直以来，房地产税都被喻为楼市调控的“终极大招”，从其它国家的经验来看，房地产税对于调控房价是有明显效果的，特别是对于多套房持有者来说，一旦房地产税落地，那么，持房成本的增加或难以避免。如此一来，就会倒逼多套房持有者优化手中持有的房产，届时，住房供给的增加或成为大概率事件，反映到房价上，自然就是供大于求，房价下降。