2020年下半年楼市走向「今年刚需适不适合买房」

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：星叔好～坐标广州，打算买第一套房，请问是明年买好还是后年？一手房好还是二手房？珠江新城还是番禺？

回答：刚需首套没必要坐等观望，太考虑时机，毕竟自住，想买在大涨前夜不太现实，想坐等房价大跌也不可能

总担心自己现在入市会吃亏

很多人都想在房价跌倒最低点的时候花最少的钱买房，

而楼市调控对购房者影响最大的就是房贷利率的上涨以及首付比例的上调，更加增加了购房者的成本，

刚需尽早上车为好，再等2年 对于一线城市房价来说太多不可期因素

刚需自住买房建议根据你的生活工作半径来选筹，附近选好几个中意的楼盘，再定向淘笋。

如何买到市场价8折的笋盘？详见内部资料。

提问：星叔您好 我是被家暴岀来6年，现在想买一套刚需，看了巴滨路华润清水三室总价90，水土万科精装三房总价88，我是选华润还是选水土，问过孩子他说以后他工作后会换房！请问选哪个地方有升值空间！！孩子是个男孩21岁

回答：区位来说，都属于远城区，相比巴滨路华润更好一些。

不过我建议重庆如果在巴南买，不应过多考虑与市中心的距离，更应该靠近地铁，还有龙洲湾一带，这一块以后的接盘侠，大概率是去龙洲湾生活发展的。应该尽可能以龙洲湾为中心选筹。

提问：你好星叔，坐标沈阳，现在东方威尼斯有一套房产，接下来有两个打算，一，改善 投资，在隔壁远洋大河宸章买一洋房，但此小区房价已快翻倍，不知十年左右出手还能否赚到钱？或者二，投资，现房源保留，买一套一百万出头的房产（短期或中长期投资均可），初步打算三选一，龙湖双珑原著小高层，远洋仰山洋房，金地艺境二手洋房，这三个都有单价12500左右的房源，仰山11000的也有，星叔你更看好哪处发展？建议怎么选择呢？谢谢。

回答：沈阳改善型项目不适合投资，买来自住可以，一进一出税费吃掉利润。

相比我更看好方案二，现在沈阳已经很少有短期持有暴涨出手的机会了，长线持有

建议选择大品牌并且依托一定资源的项目，比如地铁、学区，同时将项目定位和品质纳入考虑，因为未来购房者对于品质的需求将逐步提升。

优先金地艺境。

提问：你好，坐标南京。家中两个孩子，目前有江宁区托乐嘉150平一套，翠屏清华园一楼93平一套。由于孩子在江宁南外方山上学，想卖掉翠屏清华置换一套到学校附近，房子至少要住10年以上，然后卖掉继续回托乐嘉去住。目前考虑到面积，户型和价格的原因，想换成小区环境不好但离学校一路之隔的有电梯的翰香苑，考虑到孩子大点自己就可以下楼上学。附近比较新楼盘有银城一方山，武夷名仕园，梦享家，五矿方山，招商方山里，老一些的有翰香苑，华菁水苑，陶苑。1，小区选择问题。2，翠屏清华园卖了有子弹260，是大部分款买入，还是腾出一部分资金在其他城市做投资比较好？哪个城市比较好？星叔帮忙分析一下如何购买和优化，希望给出建议

回答：第一、你的思路是正确的，不过我不建议你买太老的房子，因为还要考虑以后的出手问题，毕竟买了后你的计划是要住10年以上，更建议买新一点的房子。 选择一个上学通勤最近的就可以。

房龄老的房子升值空间小，新房，尤其是受资源倾斜的热门片区，房价几年时间翻着跟头往上涨。而老破小呢？只能随着房龄越来越老，降价再降价。

同样的房子，达不到你的心理预期，恐怕到时候只能挥泪斩房了。

而且房龄和贷款有关，越老的房子贷款越难，额度越低。

老破大老破小已经不符合现在这个时代的主流趋势，就像液晶电视取代那种大p股电视，平板取代液晶电视的趋势是一样的，未来就是被淘汰的产品。

第二、如果有多余子弹可以继续买房投资，同时也要看自己的月供能力和房票。

买房我建议贷款贷足，贷到就是赚到，因为限贷，所以能贷款是一种福利，而有的人畏惧贷款。

可以考虑二线省会城市武汉，重庆，郑州，成都，沈阳等，其中重庆，沈阳房票更好开发，二手不限购。

提问：星叔 你好 定位湖南岳阳 有一套市中心的老破小 等待新房改造或拆迁100平方还有首套资格 子弹70 有两个方案 1是纯投资去重庆长沙 哪里更容易找笋盘盈利 2先在岳阳买一套好环境的学区房 再留钱投资 小孩5岁 工作在市中心月薪8千 长沙社保但不能贷款 麻烦推荐岳阳哪个区域楼盘更保值 谢谢

回答：买房一定要首先找准自己的核心需求，才能做好下一步执行规划。

你说的2个方案，是2个不同方向的，方案一是投资，方案二是自住。

1、如果投资>自住，选择长沙，没必要重庆远距离建仓，主场作战更好。

长沙限价严重，房票很难弄，但弄到了全部是笋盘，所以买靠近市中心潜力板块。

2、如果自住>投资，可以在岳阳买房改善，优先考虑南湖板块。

提问：6口人，打算定居扬州，小孩在上幼儿园。子弹320w. 扬州无房，在马鞍山有一套投资房，有按揭。可以买京华城附近的二手房吗？比如名门壹品。或者买新房的话，西区和东区哪个更有增值潜力？

回答：扬州自住可以买，投资我不太看好。

理由是：

一是江苏省内城市间竞争激烈，南京、苏州、无锡、常州、昆山，不管是经济、人口、还是区位都优于扬州。

二是扬州我看不到特别出色的高薪产业，它比较宜居，但不容易产生有购买力的高新人口。

自主来看，京华城附近配套齐全，环境不错，扬州宜居地之一。

板块已经发展较为成熟，房子的保值能力还是比较强的。

名门壹品可以考虑，如果着急入住和孩子上学，可以淘二手次新，不急的话自住新房体验会更好一些。

西区看的是现在，东区看的是未来，长远看东区潜力更大一些。

西区（扬子江路以西--扬溧高速）周边配套完善成熟，人气也逐渐上来了，楼盘选择较多。

东区（古运河以东-江广融合地段）未来10年发展主要在东区，广陵新城、生态科技新城相继建成、高铁枢纽等配套也会逐渐完善，东区的未来更值得期待。

提问：您好，手上有现金500万。人在国外，下半年回郑州，想要买两套房，一套市中心暂时自住，后期想租出去（单身未婚状态）。另一套想买个大一点的，长期持有投资。不知道大点的是买在郑州好呢还是买在大城市看看？也不知道小点的是买个住宅还是买个公寓好？因为目前也没有更好的投资理财计划，不知道是全款买好还是都分期贷款更好。备注：现名下在郑州有一套小住宅，40多平，打算最近出手卖掉。盼望回复，谢谢

回答：首先说一下，投资只买住宅不买公寓或商铺，其次买房投资不要全款，资金利用率太低，而且没有杠杆后期利润无法放大。

我的建议是深圳1N 郑州2N 打法，一线加二线，是非常看好的，你的资金比较充足可以好好利用，让价值最大化。

大单优先原则，先买深圳投资，处女贷用在一线城市更好，杠杆作用更明显，首套3成，可以拿200w作为首付上车深圳。

其次是再拿200w入郑州，并把你小户型给出掉，小户型占房票，升值空间有限，可以重新布局郑州2套。最后留100w抵抗月贷风险！

深圳投资回报率高的板块，具体详见内部分享

提问：星叔好。帮忙分析下泉州楼市。最近由于小孩读书需要，兼顾保值投资，考虑置换掉城东仕公岭附近冠亚凯旋门房子，是该买在东海或城东（单价都要2W以上），还是丰泽街圣湖学区房（保守打法），感觉鲤城区后颈不足。星叔帮忙下，有没具体楼盘推荐，谢谢

回答：泉州人口和数据都可以了，可惜城市能级不够，省内地位不高。

福建多山，城市和城市之间差异很大。

只有获得省内支持的城市才能脱颖而出，这方面厦门就是典型。

泉州这样的城市只能有城市内部居住需求，房价只有居住属性，投资价值不大。

根据你的情况来看，置换需求是学区 投资，东海和城东板块单价在2w以上，价位偏高

投资来说涨幅空间比较有限，短期几年内会站岗

更倾向于你做保守打法，买丰泽街圣湖学区房，学区房选筹建议先选好意向学校，再周边对应找二手次新小区，这样会更有目的性。

提问：星叔您好，我在潍坊市的下辖县市区工作，已经有两套住房，以我的名字买的。现有现金55万元，家庭月收入2.5万元，想以孩子的名义在青岛买套房投资（孩子的首套房），以55万元作为首付，其余商贷，总价在150万左右的房。这几天关注青岛的房市，上周日到青岛看了几个楼盘，如：城阳区夏庄片的；胶南市滨海大道的保利源诚领秀山14000元/㎡等；黄岛区长江路丶江山路丶漓江路，辛安片万科城市之光、中德生态片等。对青岛各区的发展规划、潜力等不清楚，拿不准这些地方哪里更具有投资价值，请星叔多多指教。谢谢

回答：感谢关注！青岛的基本条件很过硬，人口已经接近千万。

人均可支配收入达到4.7万。这些在全国二线城市里都排得上号的。

但青岛的问题在于省内与济南直面竞争，济南作为省会，大量资源会倾斜于自己。

所以青岛后续的发展潜力还有待观察，从中长线看，青岛应该是全国大盘涨幅，不太会有成为新一线的暴击，不过青岛未来5到10年翻倍是没问题的。

选筹上，如果是纯投资的，不建议再在市中心房价高地选择。

不要买高于20000单价的房子。不要买塔楼。

二线城市不缺品质好的房子，所以买房要考虑接盘侠的问题，房子可以远，但品质不能太次。

提问：你好，坐标宝山杨行板块。老房子拆迁分到了几套安置房，现在都在出租中，但是感觉租金的收益太低了，60平的一室一厅租金才2800一个月，银行的理财都高得多。现在卖掉大概能有220现金，请问有必要出手吗？这个钱去嘉定买新房靠谱吗？

回答：没必要。

房子最大的财富增值在于房价会涨，上海房子的租金年化收益率在1%到1.5%左右，远远跑不过银行理财。

但是一般5到7年就会翻倍，增值部分会很好弥补你的收益。

买新房可以，但置换的成本很高，如果是自住是值得的，但如果是投资没必要。

当中的税费和中介费就会吃掉很多利润。

提问：星叔，您好! 上海沁和园，110平的两房值得买么？东边套比西边套要好很多，90平的一房也不灵，就像您说的，进门在小区外面，也没有小区的氛围，公司租赁房改的，如果开到950W，还值得入手么？

回答：在买房路上一定要谨记：预算适合，需求符合，切忌盲目。

1、预算适合：房款首付以及购房所需要的周边费用能在短期内拿出来的加之每个月的月供在收入的承受范围内。可以根据价格来匹配我们的需求。选择想要的房子。

2、符合需求

一般我们买房前要搞清楚2个问题：

1.你的生活圈在哪里？

2.你是要投资还是自住？投资的话，这样的户型和总价周边竞品两个手都数不过来，谁选择租赁房？

自住的话，如果工作区域在长风、预算又够不上172的，建议可以等等长风瑞仕

3、切忌盲目。买房是件大事，如今的房地产未来充满了未知性， 最忌讳的是盲目地买房子而没有任何线索。许多人在购买之后后悔，但钱已经支付，钱也借了，合同签了，苦果必须自己吞下去。

提问：您好星叔，小白一个。2020年准备在成都买房。刚需自住。年后卖掉老家房子可得子弹25万左右。请问买得到哪里能住的住宅？

回答：1、你的预算有限，主要有两种打法，

一种是在成熟商圈附近找小房子，考虑攀成钢、万象城、金融城一带。

另一种是在近郊新区买新一点的大房子，比如三圣乡、华阳、南湖一带。

我更加倾向于第一种，买的比较稳一点，自住配套也会好一些。

2、二手房买的话，现在就可以买了，最好在明年3月份之前搞定，都是市场比较冷的时候。

3、成都房龄普遍比较新，优先考虑房龄新的房子。

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《0首付 0月贷 抵押贷全流程操作手册》

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