北京城市副中心未来发展「北京副中心规划最新消息」

来源： 2023-09-12 12:17:02

大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！

以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答

关注“京爷说房”【微信公众号】，加入【知识星球】“京爷说房” 进行提问和获取资料，有问必答，全程指导。

1、提问：目前在看通州和朝阳的房子。旭辉御锦，投资加未来自住，是否保值，跑赢大盘。感觉位置在通州的最北面，周围啥也没有，不知未来是否能享受到副中心的红利。

回答：您好，通州是未来副中心，肯定发展不错，但是并不是所有的通州地段都有价值。比如旭辉御锦，地段还是太差，现在限购严重，未来升值性我预算不会太好。不知道您的预算多少，这个盘地理位置相对尴尬，总体不建议。详见星球资料《北京n大不能买的房产》

2、提问：京爷好，国贸工作，自住保值角度考虑，双桥和常营选哪里比较好？常营的柏林爱乐和北京新天地有何优劣？谢谢。

回答：你好，双桥和常营虽然似乎地段差不多，但是双桥-管庄一带周围界面比较一般，发展不是太好，口碑和热度也较低，而常营一直是东部年轻人置业的热点区域，居住性和升值性都相对好一些。柏林爱乐和北京新天地都是周围不错的小区，柏林爱乐热度、交通、生活配套好一些，选哪儿得看具体房源。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》

3、提问：京爷您好，最近在看北京青年城顶层，他们是有个晒台扩出去之后多盖了一室。小区里有挺多房子都盖，也有没盖的。问中介说，改建后交易过，在住建委备过案。但是后来另一个区域的中介带看的时候说是有强拆风险的。这到底是怎么回事儿呢？

回答：您好，这个还是有一定的不确定性，而且顶层也不是一个比较好的标的，有其他合适的房源还是选择其他的房源。中介的话，半真半假，有事实，也有水分，所以说不清楚。

4、提问：京爷你好，夫妻双方工作分别为东三环北路亮马桥、北四环安慧桥上班，三代五口，孩子26年上学，预算总价600，有什么小区推荐？谢谢！

回答：您好，三代五口，一般考虑2-3居，考虑到您的工作地点、预算和学校需求，我认为您有以下几种选择：陈经纶嘉铭学区房，比如育慧西里、安慧东里等小区，能上个三居；人朝学区房，比如芍药居北里两居，芍药居、高原街等小区三居室；望京陈分学区房，利泽西园两居等；白家庄学区房，比如白家庄西里、工体东路、农丰里等三居室。以上都是不错的选择。相关房源可以直接在咱们的小程序的学区查询中查找

5、提问：京爷好，请问以下做法的性价比如何:想通过卖掉天通苑的大商品房2居，换房到老东城长安街以北地区，目前发现一处89年楼龄1楼西南朝向格局方正的小2居，但是物业小区居住性属于标准老破小标准。虽然对口小学是普小，但是派位片区尚可。计划5年后再去置换。手头资金基本可以盖住，缺口公积金就可以摆平。同时考虑到学区政策的不稳定性，想请教这样构思是否正确?核心区房子的居住性和小区老旧问题是否会严重影响房子保值性?目前单身无娃

回答：您好，5年后置换的话，其实真的很遥远，现在讨论也没啥太大意义。不过从置换的角度咱们来聊聊。天通苑板块，属于“睡城”，客流量主要来自几大互联网或者城里的外溢客，而且是次次级外溢客，购买力相对差一些；另外，天通苑整体界面一般，房源很多；没什么学校和较好的配套。总体来看，我认为天通苑属于刚需上车，保值可以，升值性比较一般。东城区标准老破小，如果没有学校，升值性也受限，当然如果看重东城学籍上车也可以。我的想法是，5年后，政策和市场都变化比较大，而且您的收入也变了。也许您可以够得上一个相对好点儿的学区，那到时候置换相对来说就选择就多了一些了。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》

6、提问：京爷您好，女方在西四环火器营附近上班，海淀集体户，教师不考虑学区。男方在安贞上班，地铁出行。首付350左右，首房首贷。想着就女方附近买，海淀和泓四季距离单位很近，但是回迁房不满五年加税费高，74平加税费总价600多，但是只能贷90多万。之前看过海淀的西山洋房和田村附近，田村附近总价高户型品质等一般。石景山的雍景四季和远洋山水，错过一些房源，且这几个小区不断涨价，现在没有太合适的了。这几个小区您怎么看？现在犹豫是努力凑首付上车和泓四季，还是等等石景山雍景四季等品质好点的小区。或者针对我们的情况有没有其他合适的推荐？还没结婚，各自都有首房首贷资质，不要学区，更看重小区品质和交通。

回答：您好，和泓四季小区品质倒是一般，如果弄上税之类的，其实性价比不高。西山洋房，小区热度偏低，而且还有不少小户型，拉低了整体的品质。雍景四季，小区还不错，交通也ok，还是可以考虑的。远洋山水，小区在石景山算是比较稀缺的，升值性和保值性没问题，可以考虑。整体来看，我认为可以稍微等等品质好点儿的小区新出的房源。咱们的预算还真不太好选择，等等雍景四季这样的小区出房源吧。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》

7、提问：京爷好，代家人提问。sfsd,子弹220w，月供1w封顶1.5w, 纯投资增值目的，买入后会出租。还请京爷指点一下：

1. 可以考虑总价多少的房子呢。请您推荐一些符合需求的具体板块和具体小区

2. 选几居室合适呢，面积在什么范围合适，户型需要像自住那样尽量挑好户型吗？

谢谢京爷！

回答：买房的关键在于一定要以“居住体验”为主的逻辑来挑选，比如户型、朝向、环境等等都非常重要，居住品质好，未来价值就高。只要能把握住这一点，那么肯定不会差。您可以考虑选择400万-450万的房子，这样比较符合您的情况。这个价位可以考虑回龙观的次新两居；通州的运河区的次新，运河三杰看看；常营的次新小区，苹果派。这些都可以看看。一般两居相对合适一些。详见星球资料《这些二手房跑赢大盘》

以上内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答

关注 “京爷说房” 【微信公众号】，加入【知识星球】“京爷说房” 进行提问和获取重要资料如下：

购房逻辑：

《京爷北京买房十大顶级思维》

大数据：

《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》

《独家楼市大数据实时监测，这些板块正在上涨》

《北京各小区历史收益统计，让你成为投资专家》

二手房买房技巧篇

《二手房看房技巧大全》

《二手房砍价技巧大全》

《这些二手房跑赢大盘》