成都还适合买房吗「成都买房建议」

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提问：雕叔你好！自住加投资，请综合分析下万科知园与十里风和，谁更优？

回答：成华区二八板块限价盘新希望万科知园预售了，均价2.1万。高层产品两梯三户，250万起，洋房产品两梯两户，340万起。整体来说对待刚需还是比较友好的，成华的刚一刚二可以冲。十里风和作为中环TOD，地铁资源是毋庸置疑的，它即将预售的是高层，两梯四户，东2.5环 小户型 清水 最低总价不到200w，大多应该在300万内，和万科知园的高层价格段重叠。万科输了地段，赢了产品。看你怎么选择。

提问：雕叔你好！我们预算在200个，想买个套四。上班在高新。现在考虑华阳老城区的老房子大概一百八十个左右。或者现在也在看天府菁萃里人才房，不知道能不能选的上?您有什么好的建议吗?南湖那边房子看过一部分，大部分有增值税,而且预算过高。

回答：你好，如果预算严格控制在200个左右，且确实是需要套四的房源，然后还需要兼顾通勤的话，天府三街附近及南门的一些老楼盘确实是一个选择项，比如华阳老城区，一大把这样的老房子，比如新疆石油花园、华阳滨河花园、利通出水芙蓉等，虽然产品上的确无法和改善的新房、次新房相提并论，但对于主要寻求家人自住和通勤的话，完全没有问题，这也是主要基于你自己的侧重点考虑。有些想要住房条件好，有些看重学区，有些人寻求流通性，也有的人就单纯想兼顾通勤，每个人的想法、侧重点不一样，得到的结果也是大不一样的。天府菁萃里价格是便宜，的确也很不错的一个楼盘，但是目前地铁配套还不完善(5号线有望南延，但是估计要2030年才通车)，周边的教育、商业也几近荒芜，对于家有老人来说，老人的生活便利性，孩子的教育问题，我觉得不是很好的一个选择，更何况如果你不是人才资格的话，也不一定能选到理想的房源。我们的总体建议是，你内心还是要有侧重，我们不能说追求通勤和追求小区环境哪个是对是哪个是错的，往左往右，都没有错。从华阳的选择来看，也不一定非要去南湖，尽量在华阳选择次新一些的楼盘吧，比如蓝岸丽景、欣宇都市港湾、丽都新城三期甚至华府的华银美景这类楼盘的捡漏。如果你们寻求一些房龄新的次新楼盘，那肯定就要牺牲地段，比如天府菁萃里就是这种类型，或者去看看配套成熟度比较高，但是距离三街稍远的一些板块，比如大面(既然你在看双流的天府菁萃里，那么也有龙泉的资格)，看看华润国际社区、保利玫瑰花语、恒大绿洲、首创万卷山和四季映像这类次新楼盘，是比较能兼顾居室户型和综合配套的选择。

提问：家在温江有一套房，然后17年摇号买了北门某盘，但是教育资源都欠佳。最近考虑卖掉温江的房，兼顾居住品质购置一个教育资源比较好的楼盘，预算350个以内。综合考虑小学到高中，之前看过高五区、青五区，今年公司社保调整，没有高新区资格了，最近学区房动静也比较大，不知道该不该买，具体青羊区好些还是锦江区好些？

回答：目前没有高新区购房资格的话，那从你的关注点来说，只能看看青羊和锦江了，分别比较好的当然是青二和锦二，但是周边大多是老破小，偶尔有一些次新的话，一般都是单价很高的小户型。比如天越（只有套一套二，预算花不完）、富力史丹尼国际公寓（和前面一样）、、铁狮门晶融汇（也和前面一样）、朗御（只有大套一）、雕墅（只有套一）。这些可以说不论是什么阶段，你孩子都基本是顶配的，但是就是要牺牲一下居住面积这类问题，看你能接受不了。如果希望比较兼顾自住和上学方便的那种话，就更加偏向于青羊五区或者锦江的一些三区四区了。青五主要就是内金沙内光华，天合凯旋城、中大君悦金沙、金沙鹭岛、优品道四期曦岸、中铁西子香荷这类都可以选。锦江三区四区分布比较宽泛，包括攀成钢、东湖、川师、三圣乡都有涉猎，可以看看望江橡树林、翡翠城、万科城市花园、卓锦城还有华熙528等，都是可行的。1、政策动静大，该不该买？这主要看你孩子是否上学比较着急，如果着急的话，趁着政策还没变化太大，那么就及早上车，及早上学。如果还有个三四五六年的话，那么就建议以稳妥为主，先多观察，后期政策的变化。2、青羊好还是锦江好，我只能说锦江概率更高一些，青羊质量更好一些。看你侧重吧，如果以稳妥为主的话，我建议锦江，这里不展开细说，你知道答案就行了。

提问：最近看了两个相对比较满意的小区，纠结选哪个 一个是成华区的明信鹭湾八十多平的大套二，户型装修都还可以.小区有增值税 一个是锦江的万科金润华府，小区要老一些，六十多平的套二，但是赠送面积比较大.不知道平签户口过去好签不，这种六十多平的产权面积会不会影响娃儿后面上小学.两个小区哪个更好？

回答：明信鹭湾在临近万年场，整体来说由于沙河阻隔，所以有点自成一派的感觉，片区内荒地和刚需楼盘偏多，但也有主干道联通河两岸，基本的生活是没有问题的，但是片区内确实发展不如万年场万象城这边，因此可以说还是有一定的性价比吧，至少比较适合预算一般的，但是又喜欢临近核心商圈的群体。另外万科金润华府在锦江的地位也和明信鹭湾类似，远处是攀成钢，塔子山，近些有东湖和川师，但是它属于沙河堡，周边商业和医疗不错，然后地铁2、6、7号线也环绕（但是都不太近），再加上锦江光环 实得较大，因此单价就高一些了。两个楼盘其实你还是很花了些功夫的，我认为如果比较偏向于自住，可以看万科金润华府（面积小，实得大，配套好），如果偏向于今后的出手，流通性等考虑，那么明信鹭湾则更好一点（单价低，性价比高，吸引人气）。至于你提及的60平会不会影响娃儿，这个我可以说义务教育是公平的，不会因为面积来卡壳，我的答案是不会影响。还有你说的“不知道平签户口过去好签不？”——如果你本就是成都户口了，那么是可以直接买房后申请平迁的，不难，很简单。

提问：雕叔你好，我是青羊户口，1套房，无社保，普通垫底资格，目前在天新看了些房，天府前湾板块：1、佳兆业麓山1号洋房精装2.7w左右。2、合能枫丹铂麓二期6层洋房（二手清水含税费）2.4w。3、麓山国际翠微谷洋房清水2.6w。科学城板块：1、荣盛时代天府洋房精装2.5w。2、龙光天赢精装洋房 溢价2.8w左右。3、麓溪樾府精装洋房 溢价2.8w。麻烦分析下这些盘该怎样选择？有溢价的是网签成功当天现金付，这种操作有没风险？这些价个人觉得都高了点，还有没有更好的选择或者更好的盘推荐？目前资金没有其他好的途径，年回报也就5左右，但提前赎回要损失大部分收益，这种情况是选按揭还是全款呢？

回答：你好，青羊普通资格，可以买除了高新南的所有区域，二手房另说，新房的确是个垫底的资格。天府前湾也就是麓山板块的话，佳兆业产品是不错的，但是也止步于产品，另外从地段上，价格上，优势不明显，如果是同等的产品，肯定不如你说的合能枫丹铂麓二期6层洋房，2.4万清水，即便自己装修3k/平，标准也远高于佳兆业了，佳兆业此时唯一的优势就是：新房的金字招牌。翠微谷本身的洋房产品加上近地铁也还是卖点，但是价格稍微偏高了一些，性价比不明显不突出，而且它所处的翠微谷三利麓山城入住率不高，人气低迷一些，不如南边麓山这边目前已有多个楼盘、新房二手房的扎堆，人气和板块概念，更强一些。所以就麓山的话，我站队合能枫丹铂麓二期的6层洋房。然后看科学城板块。荣盛时代天府太偏僻了，产品再好，价格再便宜，都没有意义，放弃，它没有板块的规划，没有地铁的规划，没有人气的导入，没有开发商密集拿地的信号，这里注定是站岗的。龙光天赢和鹿溪樾府尚可一战，整体来说龙光天赢比鹿溪樾府改善更加纯粹一些，2.8万是有所溢价的，但主要是寻求投资功能，当下也没地铁，但是已有地铁规划，周边还有独角兽的概念，而且龙光又陆续拿地了该区域，所以这个兴隆湖东我还是看好的，这个是和荣盛时代天府本质上的不同。2.网签成功，和开发商直签合同，然后付首付款，我认为还是安全的，风险性不大。3.目前主要看你的预算了，市面上明面你能买到的都很少，有这样的资源应该珍惜，合能和龙光，我觉得你还是可以着重考虑的，当然还是以你的预算为主吧。4.年回报5个点已经不低了，和贷款利率相差不大，而且更具有灵活性，我建议不赎回，可以选择全款的话就全款。

提问：雕叔你好！城投置地梧桐栖这个楼盘怎么样有发展空间吗？天府社保户口刚需一顺位摇网红楼盘机率大吗？建议新盘还是二手？

回答：你好，城投置地梧桐栖在青龙场板块，自身产品就不说了，还行，价格也算是中规中矩，但是外部的环境比较恶劣，教育在成华垫底，然后商业几乎只有到建设路或者动物园才有一些，最关键的是它的交通配套很不乐观，自身由高速路、三环路以及铁路线形成了三角包抄的局面，近乎一个孤岛，缺乏成体系的开发节奏和力度。如果谈到地铁的话，这里也是三环内的地铁真空地带，唯一有希望的就是看未来，有可能会有地铁23号线(不确定是否设站，设站与该楼盘距离远近)，这样才能缓解它尴尬的局面，而这个时间周期是非常长的，至少十年起步，所以入手城投置地梧桐栖，具有很大的风险性，也不太具有居住的实际价值。作为天府刚需第一顺位的话，本地的网红盘概率还是比较大的，像最近的万科、海伦堡和中信，都是刚一轻松入围，只要你预算不是很紧张的话，当前比高新区更容易上车，刚一还是很稳当的，建议着手等新房，摇新房。

提问：雕叔你好，请问如何评价滨江樾城？想买来自住、改善，比较看中居住舒适度、教育、板块以后发展。

回答：滨江樾城主打的就是产品和赠送，产品我不用费口舌了，大家都看得到挺好的，没有啥槽点。主要是两方面的考虑，第一是配套能否撑得起来，第二是这个价格段是否是最优解？第一点，除了地铁，周围的铁路线、城市界面，商业，都不咋地，关键是教育甚至还不如三圣乡的盐道街分校吧，整个板块的人气也不是很高的，属于比较低迷的一个板块（严格来说，都快不属于热闹的川师板块）。第二点，目前滨江樾城的总价段，更适合买建发央玺或者华熙528大平层，更可以等蓝润泷门，前提是买建发或者蓝润，顺位度需要较高，而买三圣乡的华熙，则不那么严格，可以和滨江对垒，综合板块的发展前景来看，甚至不如华熙528，也就是作为普通或者顺四的改善类，如果不是特别看重品质，被滨江的赠送吸引，反而可以有更好的选择。

提问：雕叔你好，请问如何评价同森翠叠森林呢？普通自住改善。

回答：这是一个优缺点都很明显的楼盘，不过整体来说缺点明显远大于优点，不然也不会顺销至今。先说优点：产品好 户型好 绿化好同森翠叠森林主打的是洋房产品，这对于周边以高层居多的二手房市场来看，是比较好的产品形态，对于追求改善的区域内购房者，是不错的选择。同森翠叠森林的户型大多是套三双位何套四双卫，共6共户型。除了141㎡（建筑面积，信息源自开发商）的户型，其余每一个户型都布局方正，利用率高，设计得比较好。小区容积率（信息源自开发商）低，绿化率比较高，还打造了三层立体的度假园林景观，内部环境很宜居。（怎么听都怎么觉得还是很勉强的夸赞）再说缺点：综合配套差、周边环境欠佳、价格偏高、同价位竞争力不强当下的同森翠叠森林周边在教育、商业、地铁和产业等配套商，还是比较欠缺的，周边除了石室北湖（还是大摇号，不是它的对口学校），大多以荒地为主。而且被铁路线和三环主干道切割，导致整体的城市界面不佳。同森翠叠森林单价在2-2.5万，总价大概在260-350万之间，同等价位下，周边有其他配套更成熟、地段更优质的楼盘可选，比如龙潭寺可以选择金融街融府、城投置地梧桐玖宸、龙潭九章，二仙桥可以选择中车共享城、新希望万科知园，都同属这一段位，所以同等价格情况下，同森翠叠森林的竞争力不强。

提问：雕叔你好，我是高新区刚一，社保14个月，想买高新区/天府新区的新盘。预算总价300万以内，如果非常值得可以400万，但压力会比较大。投资 自住，比较在意房子未来升值空间、剪刀差、交通、商业配套，请问：1.高新区：目前我有关注山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府、中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD，请问我哪个比较有希望，建议冲一冲呢？2.天府新区：我在天府新区是刚四了，有哪些比较合适的新盘可以冲一冲呢？对比高新区上面提到的几个盘，是高新区的好，还是天府新区好？3.二手房：我这个情况，是否需要考虑二手房，如果可以，二手房推荐哪个板块呢？

回答：整体来看，你目前高新刚一，这里的刚一你要确定你社保是在高新区连续缴纳（而不是中途转来累计的）14个月，然后你的户口在高新区也是连续而不是中途转区来的12个月以上哈？这样的话，不论是三倍熔断的热盘还是普通的新房，你才能叫做是刚一资格。整体来看，你的社保时常不算太常，然后总的预算也不算太高，所以基本处于一个不上不下的概念，主打天府和高新的新房，还是有些难度，很多时候都只能说是抱着试试运气的想法去报名。1、高新区的山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府，这几个剪刀差比较大，预计社保时常可能会要求比较高，你的14个月，有点悬。中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD这两个，总价比较高，中洲可能接近500万，陆肖起步350-450万，压力是大一些，如果非要二选一的话，陆肖是更合适的选择。除此之外，也可以关注一下金隅金成府，预算和你的顺位都还是比较合适的，就是捂盘很久，一直不开盘，但是可以保持关注。2、天府新区刚四的话，更不好选了，能选到的都是些歪瓜裂枣，整体来看是不如等高新区的，但是也可以把天府新区的作为备选吧，相对来说推荐可以看看佳兆业麓山壹号、中铁悦鹿府/中铁卓越城、鹿溪樾府这几个楼盘，不论是资格还是预算还是你的多方面需求，都是比较匹配你当下情况的。3、二手房的话当下也是可以作为备选，和新房一起推进的，但是富贵险中求，二手房当下也有很多问题，比如单价贵，比如放款难，比如指导价下首付比例高等，总之和新房相比，都是有利有弊的，不能说绝对就买哪种好，只能说是哪种缘分更先到来。如果要看二手房的话，我比较推荐你多去看看大源（大多受制于指导价，下架了，需要去线下门店询问具体房源和楼盘信息）、市一医院（南城都汇）以及新川（中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、龙湖九里晴川）几个板块的高新楼盘。至于天府新区，现在1.5万以上的无法备案，对买家极为不利，而且天新二手房泡沫较大，存量品质楼盘也不多，所以放弃。

提问：雕叔你好！请问一下在成都区域内，在你看来，哪个区域的租售比会更好一点?

回答：我不考虑租售比，在房价租售面前，其实不应该过分追求租售比，当然也不能无视租金。一般现在租售比好的地方，房价都是滞涨的。租售比高的房子，涨幅都差，不要乱买。这些小区，既能办公，又是住宅，租金高，房价跌，而且死活涨不上去，一买就被套。好多人被洗脑，特别喜欢打听租售比，总觉得租售比高的房子价值高，实际上恰恰相反。这个概念也不知道是谁提出来的。成都的房子，想要租金抵月供，最简单的办法就是时间，房价一涨，房租跟着涨，然后就轻松抵掉月供。2010年贷款买的房子，现在的租金完全可以覆盖月供。买房的时候，尽量躲着高租售比的买，即使是现在的老破小，也是这样。老破小租金高，就是因为区域发展太成熟了，进入了房价低增长期，但是区域的成熟就使得租金表现越来越高。

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