西安二手房上涨「房源分类成交周期」

来自一份官方数据显示：

8月，西安二手房网签备案面积65.42万㎡，环比下降3.04%，同比增长14.95%；其中，住宅网签备案面积62.62万㎡（6472套），环比增长1%，同比增长15.36%。

与此同时不少人都在推测：接下去二手房成交量会起来，但价格会稳，不会涨！

这个观点是对的！但不完全正确。

根据以往经验，只要量起来，价格一定会涨！只不过，价在量后。同样的道理，成交量下来了，价格也会松动。

实际上，大部分人调整挂牌价的逻辑简单粗暴，“我看好后市，就涨价卖，反之，就降价卖。”

基于此，我们可以把成交套数、均价的比值，看作西安房东们的“信心指数”。

在西安二手房政策不断放宽下，房东们的信心是如何变化的？

▲数据来源拓虎数据

整体来看，在近一年的二手房成交数据是以“✓”呈现的，也就是说在经历2022年1月的触底反弹后，成交开始逐渐上涨至2022年8月的最高点！

事实上，它的轨迹铺开是这样的：

2021年8月-2022年1月二手房成交触底，究其原因主要因为价格“泡沫式虚高！”

伴随西安二手房指导价出台，自此之后，环比涨幅开始逐渐收窄，业主降价抛售也是从这个时候开始，从而导致二手房在此时间段进入低迷期。

到2022年2月，二手房的成交量终于有点起色，开始回暖，8月二手房网签成交达到6472套！

成交回暖说明什么？

简单理解就是手里的二手房卖出去不那么困难了！

二手房是房地产市场流通环节的最终闭环，如果二手房变现困难，楼市流通的渠道就会阻塞。

究其实，楼市的尽头是二手房。

在此前，但凡不急着自住的大多购房者，全都拼了命一样去摇红盘。刚需也把自住扔一边。

而到了今年，大家则是怕当“接盘侠。”

这其中不乏两个核心原因，一是因为今年上半年至今，新房价格被推得越来越高，很多人不敢接，也没能力接；二是因为“难交付”、“房企频频暴雷”等等种种原因的市场大环境影响下，大家观望情绪浓重，开始转向二手房市场。

根据国家统计局数据统计，8月，西安二手房价格环比下跌0.5%，同比下跌1.5%。

其中，90㎡及以下房源价格环比下跌0.7%，同比下跌1.7%；90-144㎡房源价格环比下跌0.5%，同比下跌1.4%；144㎡及以上房源价格环比下跌0.1%，同比下跌1.7%。

而来自拓虎数据显示：在过去的12个月中，西安二手房平均成交均价约为15417元/㎡，2022年8月成交均价达到14596元/㎡左右。

▲数据来源拓虎数据

细分18个区域中，其中有5个区域二手房均价环比上涨；12个区域均价环比下降；另有1个区域房价持平没有变化。

新城区的房价涨幅最高，比7月上涨约118元/㎡，环比涨幅达到1.19%，其中鄠邑、高陵、雁塔、长安等区域8月二手房成交均价有小幅上涨。

泾河新城、秦汉新城、莲湖、沣东新城、高新、曲江、浐灞、未央、经开、临潼二手房均价有不同程度下降。

由此可见，两份数据的结论不谋而合。首先，不少二手房一跌再跌，价格相对到位，尤其很多刚需板块，一二手房几乎没有倒挂；其次，“过押带户”在路上的利好消息也拉了一把二手房！

在此背景下，二手房的需求正在被逐步释放出来！另一方面，最近上升很明显的带看量，也让房东重新燃起了希望。

有人要问了，二手房涨价的方式，就是房东们把挂牌价纷纷调高吗？

当然不是。

二手房价格上涨的方式其实是，场上那些低价的房源、性价比高的房源，被买光了，从而，那些次低价房源成了新的“最低价”。

因为被买空，而自然抬升。

仅仅凭房东跳涨，是不会有人买单的。至少目前的市场，还不具备房东随便跳涨的条件！

而且，所谓这个二手房涨价，也不是鸡犬升天，而是市场分化。接下来，成交量如果持续上涨，涨价主要还是两类房源！

其一、涨价房源里，占比比较高的，是交付不久的次新房。

这批房源，很多都还在试探性挂牌，未必是真心想卖。甚至有不少房源，挂牌只不过是为了立高价的标杆而已，方便造势。

这批房东们预期都比较高，不怕卖不出去，就怕卖低了。所以这类房源才敢涨价。

其二、另一类敢涨价的房子，则是核心板块的改善大户型。

因为这批改善新房摇号确很难，想要置换并不容易。现在舍得把改善板块大户型拿出来卖得二手房东也确实少。

偏偏这类房子的买家是相对有购买力的。物以稀为贵，房东才敢涨价。

截止目前，不完全统计，西安二手房共有109136套在出售，主要集中在雁塔区、莲湖区、长安区、灞桥区。

在供应量不变的情况下，大幅度增加二手房的需求，接下去，二手房的交易井喷，成交量升高或会导致价高的行情演变。