楼面价是怎么算的?「楼面价怎么算房价」

来源： 2023-09-09 10:16:09

住宅用地拍卖时，我们常常提到一个词：楼面价。很多人不太懂楼面价，当我们提到楼面价很高时，会嗤之以鼻：一下子盖二三十层，楼面价再高，摊到每层也就几百块钱每平米，有什么高的？这就是不懂楼面价闹出的笑话。今天我们就谈谈什么是楼面价，楼面价怎么计算。

楼面价，是开发商拿地时，每平方米商品房的土地价格，也就是我们常说商品房的土地成本。

举例：一个小区，开发商拿地花了15亿，建造的可销售的商品房的总建筑面积是15万平方米，那么楼面价就是150000÷15=1万元/平方米。

可是开发商拿地时，还没有进行规划设计，也没有显示可销售的建筑面积，楼面价是怎么计算的呢？

我们先回顾一下一个名词—容积率。容积率就是一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比值。容积率确定，占地面积确定，地上建筑面积就确定了。而地上建筑面积，基本就是开发商的可销售面积了。比如，一块地占地面积20万平方米，容积率是2，那么这块地上建造的可销售的房屋的建筑面积就是20*2=40万平方米。可见，小区的可销售的建筑面积，和小区内房屋的楼层数没有关系。只不过楼层高，每栋楼的面积大，小区的楼栋数就少。反之，楼层低，每栋楼的面积小，楼栋数就多。按照上面举的例子，小区每层建筑面积800平方米。盖10层的房子，每栋8000平方米，需要400000÷8000=50栋楼；盖25层的房子，每栋20000平方米，只需要400000÷20000=20栋楼。

所以懂得了容积率，那么计算楼面价就简单了。计算楼面价，先根据占地面积和容积率，计算出可销售面积；再用总地价除以可销售面积，就是楼面价了。

这里，有几点说明一下：

1、一般我们说的土地价格，是以亩为单位，比如每亩1500万，换算关系是这样的：1公顷=1万平方米=15亩。每亩1500万，换算成平方米就是1500×15=22500元/平方米。再除以容积率就是楼面价了。

2、有些地方有些地块，地价是限总价的：当达到限制总价以后，竞争配套安置房或者人才公寓，建成以后无偿提供给政府。这时候的楼面价是失真的，并不能完整反映开发商的土地成本。

3、还有的地块，特别是商住地块，会有一定比例的商业，要求开发商自持，这时候的楼面价也是失真的，也不能完整反映开发商的土地成本。

总之，楼面价作为开发商拿地的成本，一定程度能够决定商品房的最终销售价格，是我们预测商品房售价的一个重要的参考指标。

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