四川眉山房市：仁寿、青神、丹棱、洪雅、东坡、彭山 地价到房价

眉山的一个大型废弃化学品项目没有中标，有点小郁闷。今天来研究一下眉山的房价。有废弃化工厂、废弃化学品、危险废物有关业务可以找我，房价有关咨询也可以。

图1

仁寿县城的基准地价为2790元每平米，一级住宅用地。

图2

仁寿县视高片区（含情水镇）的城镇基准地价为3000元每平米，为一级住宅用地，比仁寿县城还高。

图3

仁寿县富加镇、汪洋镇、文宫镇、向家镇、高家镇、龙正镇、北斗镇、龙马镇、观寺镇、兴盛镇、黑龙滩镇、元通镇、方家镇、中岗镇、里仁镇等15个乡镇的基准地价如上表所示。

图4

仁寿县大化镇、钟祥镇、宝飞镇等其余42个乡镇的基准地价略。

图5

2019年底乡镇区划调整后的地价表中区域名称相应调整，如上表所示，如兴盛镇改为视高街道兴盛片区等。

图6

青神县的一级住宅用地的基准地价才1600元每平米，但这是2014年的价格，按照4.8%的年涨幅推算2020年的基准地价为2120元每平米。

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丹棱县的地价很便宜，一级住宅用地才708元每平米。按照4.8%的年涨幅推算2020年应为778元每平米。注意容积率是1.8，相当于楼面地价432元每平米。

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洪雅县的基准地价为1265元每平米，2017年一级基准地价。按照4.8%的年涨幅推算2020年的基准地价为1456元每平米，按照容积率1.8计算楼面地价为809元每平米。

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眉山主城区的基准地价分为岷江以东和岷江以西两部分分别发布。其中岷江以东的价格为1275元每平米，一级基准地价，不高，但这是2016年的价格，按照4.8%的年涨幅推算到2020年的价格为1538元每平米，按照1.8的容积率推算楼面地价为854元每平米。

岷江以西的价格，属于老城区，2019年发布的新文件，但是因系统报病毒等原因暂时没有下载到。而该片区2013年就已经达到3185元的一级基准地价，推算2020年大约为4422元每平米，容积率2.2，因此楼面地价为2010元每平米。

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基准地价将作为征收土地出让金和有关税费的依据，不作为具体出让宗地的价格。土地出让时，可参考本轮基准地价，并结合土地条件进行评估，设定起始价。

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实际2019年眉山的主城区基准地价为4062元每平米，没有达到刚才计算的4422元每平米这么高。这是因为眉山2013-2017年的实际基准地价涨幅只有4.0%，而不是笔者刚才武断的按照4.8%去估算。虽然只有0.8%的差别，但多年积累后误差会比较大；对前面使用4.8%计算的其他区县，只有3~5年的变化，差异不大。

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彭山区的一级基准用地地价为2700元每平米，按照4.0%的涨幅从2017推算到2020年约为3037元每平米，容积率为2.5，则楼面地价为1215元每平米。

基准地价排序：东坡区4062元每平米＞仁寿县2790＞彭山区2700＞青神县2120＞洪雅县1456＞丹棱县778元每平米。

仁寿比彭山高，洪雅比丹棱高，看起来有点反常。

楼面地价排序：

东坡区2031＞仁寿1395＞彭山1215＞青神1060＞洪雅809＞丹棱432元每平米。

多家开发商为了拿地经过市场竞争溢价后的地价，假设溢价50%，实际楼面地价排序：

东坡区3047＞仁寿2093＞彭山1823＞青神1590＞洪雅1214＞丹棱648元每平米。

下面按照建筑造价2000元每平米来估算房价，高档建筑高于2000，有的建筑也能做到低于2000。

在笔者之前的文章中，都是按照税费15~20%、房地产公司利润与利息约20%来估算房价，由于房地产公司实际利润较高（10-11%），前面已经取了一级地价（而不是低端更差的2、3级地价），这样计算的房价较高。因此本文计算的房价不包括房产公司利润，仅包括国家的税费和开发商转嫁的利息（开发商财务成本），后者被银行等食利阶层取得。

（2000 2093）/(1-20%-10%)=5847元每平米。加500元每平米的利润后大约为6347元每平。

（2000 1590）/0.7=5129元每平米。加500元每平米的利润后大约为6347元每平。

（2000 648）/0.7=3783元每平米。加500元每平米的利润后大约为4583元每平。

（2000 1214）/0.7=4591元每平米。加500元每平米的利润后大约为5091元每平。

（2000 3047）/0.7=7210元每平米。加500元每平米的利润后大约为7510元每平。

（2000 1823）/0.7=5461元每平米。加500元每平米的利润后大约为5961元每平。

别的房价预测如下：眉山空间—房价图，眉山房价大约为7371元每平米。

眉山时间—房价图：眉山房价大约为6050元每平米。

与上面两个时空房价图比较，我的计算结果符合实际吗？

最后请各位朋友，看在写文章十分辛苦的基础上，点个赞，加个关注，谢谢！

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