浐灞观澜天下困局：业主7年自救 法院全楼查封 “工程队”背着开发商给业主发钥匙

每经记者：任钢 每经编辑：贺娟娟

快10年了，位于浐灞生态区桃花潭公园西边的观澜天下项目，每隔一段时间就会登上当地的媒体。

有时是开发商抱怨业主未按时缴纳房款，有时是业主指责开发商违约涨价，有时则是第三方起诉，项目楼盘被法院查封，业主和开发商双双陷入困境……

总之，就是一个烂尾盘里业主与开发商的矛盾与纠葛。

这个项目，1#楼最为特殊，是原陕西省质监局（机构改革后，已并入陕西省市场监督管理局，以下简称质监局）的团购房。

2014年，全省质监系统有300多人在这里团购了房子，只有1#楼是开发商完全按照质监局的建设要求“定制”的。

预期很好，也算是给职工谋福利，但当时西安房地产市场环境正在发生变化，协议签订不久后，开发商资金链就断了，观澜天下项目全部停工。

1#楼自然也停了。之后就是业主们漫长的维权。

好在，经过多方努力，业主两次自救，去年底1#楼终于建成了，一些业主还拿到了钥匙，甚至开始装修了，但法院突如其来的查封公告，让观澜天下1#楼业主的自救又陷入了僵局……

2011年，浐灞生态区蒋家湾村拆迁改造，接手的是西安本土开发商西安世纪熙源房地产开发有限责任公司（以下简称世纪熙源）。公司实控人已经在西安东郊开发了多个项目，有相当的房地产项目操盘经验。

蒋家湾村拆迁后，世纪熙源要打造的楼盘叫观澜天下，项目将建设12栋楼，其中1栋安置楼，9栋商业住宅楼以及2栋综合商业楼。

那时的政策，开发商可以边建边卖，到2014年回迁楼建成，有三栋商品房都已经或接近封顶，当然房子也卖出了不少。

质监局就是在观澜天下安置楼封顶前夕，找到的世纪熙源，双方在2014年2月农历新年后不久，签订了团购合同。

在当时，企事业单位找开发商团购房子，给员工谋福利的事在西安很是普遍，低于市场均价数百元甚至上千元的价格也是企事业单位职工纷纷参与团购的重要原因。

况且观澜天下的品质并不差，位于浐河西岸的坡地上，不远处就是桃花潭湿地公园。

观澜天下不远处便是桃花潭湿地公园〡每经记者 任钢 摄

最主要的是，合同价格只有4200元/平方米，当时周边项目均价都在5000元/平方米以上，参与团购的职工可以在项目2#、3#、4#、5#、6#楼里所剩商品房中随便选，且开发商答应为质监局职工“定制”1#楼。

质监局机关工会与世纪熙源签订的团购商品房项目合同第二款写道，乙方（世纪熙源）在国家规定及行业规定允许的范围内，根据甲方要求（质监局机关工会），依约对团售商品房项目进行定向设计，以满足甲方提出并经双方确定的项目设计、工程建设标准、平面设计、交楼标准等方面的要求。

而且合同中对1#的户型、面积、楼层以及具体的施工标准及品牌都有明确规定，交房日期为2015年12月31日。

世纪熙源股东之一的严兵忠告诉粉巷财经（ID：nbdfxcj），“所有设计方案都是按他们（质监局）来的，最开始我们设计都好了，他们不满意，按他们做的。我们当时就想尽快回款。”

按照严兵忠的说法，开发商前期将大部分资金全部投入到拆迁补偿及安置房建设，后来小区“现盖现卖，现办手续”，团购就是想尽快回笼资金完成项目建设。

观澜天下实景〡每经记者 任钢 摄

但2014年，正是西安房地产市场低迷的时候。

根据克尔瑞《2014年西安房地产市场研究报告》，当年西安商品住宅成交均价为6588元/平方米，较2013年下降了4.4%，较2012年下降了4.2%，价格已经跌回到2011年的水平。

同时市场存在严重的供过于求，供求比达到了1.44，房企普遍去库存压力增大。

严兵忠表示，当时大部分业主都是分期付款，但因为市场低迷，业主观望情绪明显，2014年底项目封顶后回款率并不高。“我们这边打了好多电话，他们就是没来交钱。当时确实房价很低，行业到了低谷，他们不想交。”

再加上政策环境变化，开发商贷款困难，随后资金链断裂，项目陷入停滞。

当时是2014年年底，1#楼刚刚封顶。

虽然整个观澜天下的业主都在维权，但1#楼业主却“自成一派”。

报名观澜天下团购的陕西省质检系统职工有300多人，除了省局，还涉及陕西省多个地市的市局，有的职工又将团购名额转让他人，实际参与团购的业主来自全国多个地市。

单看1#楼，一共24层，两梯四户，除了一楼的商铺，一共184户全部是团购业主。

“质监局这个楼给人尴尬的地方在哪，（其他业主）都觉得你有钱，你有地位，人家就不理你，所以就分成两派了，其他团购的跟着小区大群，1#楼单独成了个群。”老刘是1#楼2单元的业主，妻子在质检局工作，因为此前质监局要求职工不能维权，老刘就替妻子出面，最后还成了业主代表。

观澜天下1#楼〡每经记者 任钢 摄

和其他烂尾楼盘业主维权采取的方式大同小异，找地方政府，找房管局，对了，因为是团购房，老刘他们还找过质监局。

事实上，都收效甚微，开发商没钱，项目就是推进不下去。

2017年，业主们想到了筹款自救。

当年10月16日，1#楼业主与开发商、施工方、资金托管方（质监局下属协会）签署了观澜天下《一号楼自救资金托管及建设协议》。

协议约定，以购房款尾款30%作为自救资金，用于1#楼后期建设工程款，不足部分由开发商支付。承建商根据施工进度向业主方申请拨款。

大部分业主都支持自救方案。

截至2017年11月，业主共筹集到自救款750余万元，支付工程款270万元，1#楼二次结构基本完成。但此时业主方与承建商却出现矛盾，双方对拨款进度存在异议。

按老刘的说法，“自救款700多万是在质监局，没在开发商那，你盖多少，给你拨多少钱。拨到270多万，对方就耍怪，就不好好盖，要钱，马上要过年。但质监局就觉得你没盖好，凭啥要钱，最后就停了，一直停‘死’了。”

观澜天下售楼处〡每经记者 任钢 摄

一位观澜天下售楼部工作人员则表示，“二次结构是穿插完成的，不是光砌墙，同时还进行其他的，不能你付了砌墙款，就不管其他的了。当时如果顺利，楼早都起来了。”

严兵忠补充道：“有些人想的是把施工队踢出去，自己找人盖楼，换施工队。他们意思是，我拿我的钱盖房，我想用我的施工队。结果自救失败了，人家施工队也不干了。”

当时还有媒体报道，有塔吊公司阻拦施工，种种原因之下，1#楼业主的第一次自救以失败告终。

2018年，开发商向除查封房屋以及1#楼外的所有业主发出涨价通知，要求将房款涨到5500元/平方米。

次年4月，涨价通知也发给了1#楼业主，这次更夸张，开发商要求涨价到6500元/平方米，如果业主不接受涨价，开发商将全额退回房款并在原房屋面积基础上每平方米支付2000元补偿款。限期30天。

涨价再次点燃了业主愤怒的情绪，新一轮维权又开始了……

2020年初，几位业主找到参与观澜天下8#楼自救的承建商——陕西新城建建设工程有限公司（以下简称新城建）的负责人代海林，希望他能接手1#楼未完的工程。

“因为前面的8#楼就是我自救交工了，后面几个业主代表跟我好说歹说，让我给他自救。”代海林告诉粉巷财经。

在经过业主方与开发商以及原承建商多轮谈判后，2020年8月，陕西省市场监督管理局工会（原省质监局工会）与世纪熙源签订了《团购房合同补充协议》。接着，陕西省市场监督管理局工会、新城建以及开发商又签订了一份《一号楼建设三方协议》。

左：团购房合同补充协议，右：一号楼建设三方协议〡每经记者 任钢 摄

两份协议概括下来有以下几个要点：

接受开发商“涨价”，缴全款的业主和参加自救的业主购房价格调整为5800元/平方米，其他没有缴清房款及未参加自救的业主为6500元/平方米。

新城建开出的工程款是2300万，业主方拿出第一次自救剩余的400多万作为启动资金，剩余工程款由承建方先行垫付。

完工后如果开发商能为业主办理网签，剩余工程款从收缴房款的监管账户支付；如不能办理网签，业主按涨价前原合同购房价缴纳购房尾款给施工方，保证施工方利益不受损失。

协议签订后，2020年9月新城建进场施工，12月下旬，1#楼基本建设完成。

因为此时开发商仍未取得预售证，按照协议，购房尾款应该交给承建商新城建。

12月26日，开发商世纪熙源出具了委托书，委托新城建下属西安得阳广告装饰有限公司（以下简称得阳广告）收缴1#楼业主（不含10-19层）的购房尾款。

得阳广告也向1#楼业主发出通知，“经我公司与陕西省市场监督管理局沟通，为了避免法院查封，保障交房顺利进行，特制定如下交房方案。”

概括起来就是，1#楼（除10-19层）有尾款的业主在指定时间把钱交到得阳广告账户；10-19层业主，由陕西省市场监督管理局收尾款，得阳广告收到尾款后发钥匙。

10-19层特殊在，2019年就已经被法院查封。老刘说，“这样就把开发商撇开了。”

业主维权产生意见分歧〡每经记者 任钢 摄

但就在交钱的当口，业主们却有了分歧。

“开发商委托承建商来收款，发钥匙，但是有一部分人觉得给承建商交钱不保险，要把钱交给质监局，等于是要把质监局绑到这个战车上。”老刘说，“把钱交到质监局的一些人，想让质监局跟承建商抗衡，提出要拿到三书一表，消防验收等。”

另一位拿到钥匙的业主代表也证实了这一点，“当时很多业主不想加钱。开始开会签字他们都同意加钱，实际上心里不想加钱，之后又说把钱给工程队，工程队就跑了或者质量不行。把好多人劝到局里交钱，局里还出了个东西，钱不交到局里，不算团购。好多业主害怕不算团购，最后大部分人把钱交到那（质监局监管账户）了。”

最终，在年前的这次交房中，只有23户把钱直接交给了新城建并拿到了钥匙，开发商也为这些业主办理了装修手续。

事情在农历新年前突然起了变化。

2021年2月3日，西安市中级人民法院发出查封公告，因执行此前承建商与世纪熙源的合同纠纷，依法查封了1#楼1-9层与20-24层房屋。

也就是说，算上2019年就被查封的10-19层，1#号楼整栋皆被查封了。

虽然，过完年又有49户业主通过监管账户将钱转给了承建商，并从承建商处拿到了钥匙，但开发商对这一行为并不认可，也拒绝为这些业主办理收房及装修手续。

“他们年前交这一批，我觉得是正确的，因为账户是开发商承认的，就可以办正常手续。后面的人把钱给质检局账户，就不合适。” 严兵忠告诉粉巷财经，“40多户，是质监局跟施工队协商的，没通过开发商。不给办（装修手续），（因为）你是买的开发商的房，不是买的质监局的房，交给质监局有啥用。质监局把钱给施工队，你能把房住进去吗？开发商这边没开票，这算房款吗？”

查封公告〡每经记者 任钢 摄

严兵忠表示，法院查封后，目前只能维持现状。

5月11日，西安市中院已经开始介入调查承建商私自给49户业主发钥匙事件，并传唤了承建商代表代海林。

代海林称，“我们有三方协议，还有涨价协议，（后来）这800多万不是收来还债务人的钱，这是前期我公司垫进去的，应该给我们付的，我们要付劳务费、工人工资。”

代海林表示，算上监管账户原有的400多万，年前交房业主的200多万房款，以及后来49户交来的800多万房款，目前收到的工程款有1000多万，仍有部分垫资款没有收回。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为，严格从法律的角度上讲，承建商给业主发钥匙的行为确实违法，关键点在于这个楼在没有通过规划验收，没有通过竣工验收备案的情况下依法是不能交房的，哪怕是开发商直接交房也是违法的。只是现实生活中，尤其是烂尾楼，房子能达到入住条件就已经很不错了，至于手续是否合法很多业主并不太关注，毕竟需要及时止损。

部分业主拿到房屋钥匙〡每经记者 任钢 摄

对于法院查封是否影响业主收房的问题，王玉臣称，“一般会影响到业主的收房。不过，有个细节问题，如果法院并未对现场进行查封，比如张贴封条，仅仅只是对产权登记进行了查封，对于不知情的业主依约收房，未必就是违法的。如果现场法院并没有张贴封条，我觉得正在装修的业主不需要停工。尤其是对查封并不知情的业主，应该不算违法。”

目前，一共有72户业主拿到了钥匙，年前就拿到钥匙的老刘，房子已经快装修完了，但年后的49户业主，虽然拿到了钥匙，但无法正常收房。

老刘告诉粉巷财经，“如果年前把钥匙拿完，开发商就没办法了，那时候我们房子拿了，钱（还未补交的涨价款）也在我们手里，开发商必须把预售证拿下，把手续办好，我们再给你交钱，不然给你不交。”

严兵忠后来听到这一说法，直说“不可能。”

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