“全国最牛散户”划出海伦堡抛物线

西安雁塔区，大雁塔在此。

无论是1000年前的长安，还是现在的西安，雁塔区都是中心城区。

白居易16岁，一介花季高中生，要来长安闯一闯，刚亮出名号，就被顾况迎头泼来一盆凉水：

白居易，长安米贵，居之大不易！

换着今天，就是老北京斜眼看北漂青年：

北京房价6万一平，你丫买得起么？

虽然西安不再是长安，房价也比不上北京，但雁塔区好歹是西北第一大城的中心城区，要在这里买一套房子，不容易。

2014年，西安雁塔区海伦国际小区交房，数千户业主喜气洋洋，却被开发商海伦堡地产迎头泼来一盆凉水：

收房可以，房产证没有。

业主们一脸懵逼，这哪行啊，接着就是旷日持久的维权。

一打就是5年。

前几年，海伦堡地产就当毛毛雨，直到2018年有业主发现可以在人民网上投诉。

海伦堡地产开始急了。雁塔区委正式回复：

目前开发商正积极办理相关手续，预计2019年7月前完成房产证的办理。

为什么明明钱也给了，房也收了，就是拿不到房产证呢？

这种情况，叫做违规强制交房，对业主的损害仅次于烂尾楼。

在人民网投诉海伦堡违规强制交房，除了西安雁塔区海伦国际，还有另外三处海伦堡开发的小区，分布在西安、成都与昆明三个城市。

去年10月，有人在海伦堡地产的招股说明书中扒出31起违规开发行为，这还没有包括违规强制交房。

1998年，黄炽恒创立海伦堡地产，仅比恒大晚了两年。时至今日，两者显然不在一个量级。

黄炽恒建筑专业出身，却以“中国最牛散户”闻名。

不在一条路上纵马驰奔，没有人能够一骑绝尘。

1

最牛散户

2014年1月21日，黄炽恒一天赚了266万。

此前，他豪掷亿元申购新宝股份打新，申购数量甚至超过多数机构投资者，在19家投资者中排名第6，最终获配70.38万股，中签率超7%。

新宝股份首次挂牌深交所中小板，开盘即上涨32%，266万即是浮盈所得，黄炽恒赚得不费吹灰之力。

这不是黄炽恒第一次名震股市。

2009年，黄炽恒与其兄弟黄楚欣建仓上海莱士，一年后该股飙升150%，黄炽恒在资本市场崭露头角。

持有四年多时间，两人的持股市值在当时已达到2.49亿元和2.34亿元，投资收益超500%，获利超过4亿元。黄炽恒夺得“最牛散户”称号。

此后，黄炽恒频频出手钢研高纳、武汉控股、万邦达、天宝股份、拓日新能、海陆重工、ST中源、科陆电子等股票，其中有几只他名列前十大流通股东。

除了在2010年初，投资钢研高纳损失几百万元之外，黄炽恒鲜有失手。

据《21世纪经济报道》报道称，那些年，他炒股赚的钱比海伦堡地产挣到的还要多。

当然，地产圈潜伏的股市大鳄也不少，2015年大牛市高峰期，恒大、泰禾、泛海、万科投资股票回报丰厚。

以恒大为例，2015年上半年132.9亿元的净利润中，就有24.8亿元来自于股票投资。

相比这些上市公司的公开投资，黄炽恒以个人身份炒股更具传奇性，但他也不是一个人在战斗。

据悉，黄炽恒组建了一个3人的投资团队，他们在决定投资之前，会看公司招股书，看财务报表、行业研究报告、股价等很多数据和资料，才能做出投资决定。

黄炽恒公开鄙视炒股的投机心态，散户们进进出出很难赚到钱，他的投资理念是：

以投资的心态去成为上市公司的股东，与企业一起成长。

曾有业内人士评价，在上海莱士的十大流通股东中，持股最久、收益最高的便是黄楚欣、黄炽恒这两个自然人账户。

而在A股中，牛散的持股时间很少能长于机构，黄炽恒是其中的另类。

2

错判房产

黄炽恒并不喜欢“最牛散户”这个称号。

有一年，黄炽恒接受媒体采访，连续三次否定“最牛散户”：

我并不认为自己是最牛散户，也不会以最牛散户自居。最牛散户是不存在的。

在对外介绍资料中，黄炽恒更喜欢工匠精神、实干型企业家、谦虚低调等字眼。

往往，这些特质意味着一个人稳打稳扎，芝麻开花节节高。然而，通观黄炽恒在老本行房地产的发展轨迹，却是一条尴尬的抛物线。

1998年，黄炽恒创立海伦堡地产，出道不晚，起点很高。

建筑专业科班出身，黄炽恒主抓项目设计规划，要求颇高，精益求精。海伦堡曾经有一段时间几乎垄断了番禺南部的高端市场，获称番禺楼市“高端王”，风光无限。

至今，还有番禺当地人津津乐道华锦新城、中颐海伦堡、海伦堡御院、花样年华、流金岁月等项目，据说，其装修标准每平方米高达五六千元，可与星河湾媲美。

按这路数走下去，以品质著称，在绿城宋卫平的欣赏名单中，除了龙湖吴亚军，星河湾黄文仔，还应加上海伦堡黄炽恒。

然而在公开报道中，宋卫平从未提起黄炽恒。

因为2004年以后，黄炽恒就开始摈弃高端路线，一路向下，转向二三四线城市的偏僻地段拿低价土地。

据海伦堡内部知情人士回忆，早些年海伦堡投资团队曾去武汉看过一地块，由于项目非常之偏僻，市政配套严重缺失，所以投资团队一致认为不值得考虑。但是，黄炽恒还是拍板拿下了。

但海伦堡并不具备诸如碧桂园盘活偏僻地段的能力，它在长沙、武汉、惠州等城市的一些项目，都曾遇过销售困难，这也间接影响了海伦堡的发展速度。

一个房产项目的成败，业内有个4321原则。拿地研判占了40%，设计定位占了30%，销售企划占了20%，市场机会占了10%。

据海伦堡的招股书，截至2018年8月31日，海伦堡共有112个处于不同开发阶段的项目或项目阶段，其土储仅有4.9%分布于一线城市，近6成土储分布于三四线城市，预计未来其土储状况仍将为海伦堡销售业绩的提升带来一定阻碍。

不仅远离高端路线，黄炽恒甚至对整个房地产业都不看好。

2014年1月，黄炽恒在接受媒体采访表示，房地产已经过了黄金时期，未来多种因素都会制约房地产的发展。

对于自己的这个主业，黄炽恒连说了三个“很困难”。

相对于投资股市，经营房地产的难度更高。黄炽恒如是认为。

彼时，距离2015年6月股灾还不到一年半。

3

突击上市

股灾两个月后，传出了海伦堡地产准备赴港上市的消息，已委任中金作为安排行，集资额暂定约1.5亿至2亿美元。

但此后再无音讯，直至2018年10月22日海伦堡向港交所递交招股说明书。

海伦堡招股书显示，其阶段性债务远大于同期现金。2015-2017年三年间及2018年上半年，海伦堡控股拥有的现金分别为12.8亿元、24.69亿元、45.96亿元及51.55亿元，而同期未偿还借款总额分别为83.61亿元、128.74亿元、205.04亿元及243.2亿元。

突击港股上市，有利于海伦堡拓宽融资渠道偿债。对于中小房企来说，银行融资渠道几乎关闭，发债利率高企，炒股浮盈，有浮就有沉。

自2015年后，有关黄炽恒炒股赚钱比房产收入还高的说法再没出现，江湖上最牛散户的传说也嘎然而止。

2018年，受中美贸易战影响，A股大盘走了一年的熊市。

面对规模扩张以及债务风险与压力，海伦堡赴港上市融资，如解围城“燃眉之急”。

为了达到规模性要求，从2017年开始，海伦堡开始迅猛扩张。

招股书显示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海伦堡共收购了4、9、21及21家公司的股权。查阅公开数据，2015-2018年海伦堡历年销售额是185亿、185.7亿、351.1亿、521亿。

可见，自2014年黄炽恒不看好房地产后，2015与2016两年，海伦堡销售额几乎原地不动，2017年后才如大梦初醒，大肆收购股权急剧扩张，销售额也水涨船高。

突然加速奔跑，姿势很难优雅，大干快上往往意味着粗制滥造。2017年甚至出现了海伦堡接盘烂尾楼的项目。

招股书显示，海伦堡有10家项目公司在取得所需的许可证前，就已开始违规开发；有10家项目公司偏离建筑工程施工许可证制度；另有11家项目公司偏离建筑工程规划许可证范围。此外，海伦堡还存在未替其若干雇员缴纳足够的社保及住房公积金等等不合规事项。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，从企业上市的心态来说，加快开发的动作或也是为了提高新开动等数据，这样目的是为了证明企业未来可售项目多、潜在销售业绩成长机会大。

当然类似违规或违法操作，若是被查处或者出现维权等工程问题，那么对企业来说是得不偿失的。

4

业主受损

因为种种违规行为，无论未来海伦堡是否自食恶果，第一时间内业主权益受损显而易见。

再回到西安雁塔区海伦国际，房师统计人民网投诉发现，除了这个小区，还有西安西咸新区海伦春天、成都天府新区海伦春天、昆明海伦先生小区的业主，也在投诉海伦堡违规交房。

其中西咸新区管委会明确回复：

海伦堡地产违规交房。

这里房师要给所有买房人提个醒，收房时一定要开发商出具“两书一表”才能合规。

即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，其中《竣工验收备案表》是重中之重。

按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”。

没有这些文件，开发商就是违规强制交房，业主不仅拿不到房产证，还会发现楼盘总有一些”意外惊喜”。

西安雁塔区海伦国际的业主发现，小区经常停电，每天停电次数在5-8次，业主常被困在电梯内；消防通道被堵，消防设施经常漏水；小区无正规大门，单元门禁至今未启用，所有人员随意出入，毫无安全可言……

因为这些“意外惊喜”就是导致开发商拿不到“两书一表”的原因，违规交房与工程问题就是一对孪生兄弟。

拿不到竣工验收，一般分为两种情况：

一种，是开发商考虑资金压力降低工程标准，无法通过验收；

另一种，是开发商就工程款问题无法和施工方达成一致。

施工方不按标准施工，导致工程无法通过验收，延期交房还得承担违约金，开发商迫于资金压力强行要求业主收房。

违规交房与一般工程问题性质不一样，后者可能是因为设计或施工的细节问题，或因为能力不足等客观原因，造成业主不满。

而违规交房从一开始就注定了，是开发商主观有意识的降低质量标准。

说来说去，都是因为缺钱。

缺钱，才会强行上马开发提升销售额；缺钱，才会降低工程质量无法通过验收违规交房；缺钱，才会突击港股上市解决资金燃眉之急。

5

结语

海伦堡，进入房产市场很早，高端项目做得很好，何曾想开了龙头，暂时来看收得蛇尾。

黄炽恒坚持价值投资，认真研判有色金属、水产、土木工程建筑业、生物医药、家电等多个行业。却忘了他的老本行房地产，才是他最应该投入精力研判的行业。

黄炽恒炒股不投机，做企业呢？

有报道称，黄炽恒玩什么都很溜，这也反映出他没有核心优势，道路千万条，适合第一条。只有坚持自身核心优势，与之结合的战略路线才是最好的道路。

不知夜深人静之时，黄炽恒是否会低呤浅唱一曲《后来》。