购买工业厂房买独院还是买产业园好「购买产业园的厂房合适吗」

独院工业厂房，顾名思义，就是有自己单独、排他、专有使用权的国有工业出让用地，该地块具有合法的坐标界址点，按照界址点连线可以砌筑厂区围墙，在围墙内建设的厂房，就是独院工业厂房；而产业地产开F商所开F出售的厂房，一般都是非独院工业厂房，该种厂房除自身厂房外墙所围合的土地归自己专用外，对厂区其他土地则不具有D立、排他、专有使用权利，厂房业主仅具有共享使用权利。

独院工业厂房，比非独院工业厂房拥有无可企及的优势，比如：没有物业管理费，D立封闭的厂区可以作为生产材料及产品的露天堆场，对外可以展示、提升企业的实力形象等；一句话，独院工业厂房可以比作我们民用的别墅，而非独院工业厂房只能比作我们民用的高层住宅。所以，同等价格下，购买一处独院工业厂房，自然成为选项。

今天，我们就来讨论一下，购买独院工业厂房时如何定价才更公平？无论你是买方还是卖方，熟练掌握好定价原则和技巧，能让自己在独院工业厂房交易谈判中有杆自己的秤，避免在成交价上吃亏。

关于工业厂房的定价方法，有很多种：市场比较法、成本逼近法、收益还原法等。而独院工业厂房应用哪种方法最适合，自然由其“独院”特性而决定，笔者认为成本逼近法最为适合，当然你应该同时用租金收益还原法进行修正、验证，或者用两种结果进行加权计算。根据交易双方专业特点，过于复杂的评估理论和计算，一般都会有难度，但成本逼近法反而一般都能掌握，因为从购地、建厂等全过程购建成本，大家很容易都能取得。下面，分二个部分详细讨论一下：

一、独院工业厂房，为何不宜用市场比较法（建面单价比较法）进行定价？

我们通过一个例子来比较一下：

在同一工业园区，有两处独院厂房A（甲厂）、B（乙厂），两个独院厂的厂房情况如下：

1、A（甲厂）：土地面积30亩，容积率2.0，地上建有厂房5000平方米，钢结构，单层，层高9米；该厂上个月成交价1600万，合建面单价3200元/平方米；

2、B（乙厂）：土地面积60亩，容积率2.0，地上建有厂房5000平方米，钢结构，单层，层高9米；厂房所有情况都与A（甲厂）厂房相同。

如果当地产业地产开F商厂房的成交价为3000元/平方米建面，当地政F工业土地基准地价20万/亩，那么我们如何给B厂定价呢？其实，这2个厂均没有开F完，根本就没法用建面单价比较法来定价。要想用单价比较法定价，B的建面单价应该=3200元/平方米 30亩*20万/亩/5000平米*10000=3200 1200=4400元/平方米，因为B厂的土地多了30亩，应把30亩的价值摊在厂房中才合理。但该种分摊方式还是建面单价比较法吗？不是，实际上是成本逼近法。如果你直接用建面单价进行比较，是很难给B厂定价的。那么，A厂的建面单价3200元/平方米与B厂建面单价4400元/平方米相比，这两个厂哪个贵呢？答案是价格相等。我们不能用建面单价的高低去衡量独院工业厂房的贵与便宜。

二、如何用成本逼近法对独院工业厂房进行定价？

成本法的本质，就是按照独院工业厂房当前全新重建成本乘以成新率进行定价。

厂房价格=土地购置成本 【建安成本 政F相关规费 设计费用 监理费用 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润】×成新率。

（一）土地购置成本：土地无论你已经买了多少年，均要重新按照当前政F公布的基准地价进行修正测算得出；

（二）建安成本：一般按照当前同类型建筑物的施工结算单价乘以建筑面积得出；

（三）政F相关规费：主要指城市建设综合配套费等，以当地规定为准；

（四）设计费用：一般按照建安成本的2%-3%计算；

（五）监理费用：一般按照建安成本的2%-3%计算；

（六）管理费用：一般按照建安成本的2%-3%计算；

（七）销售费用：一般按照建安成本的3%-5%计算；

（八）投资利息：按照开发周期及银行贷款利率，以上面（一）至（七）项之和为基数计算；

（九）销售税费：主要指增值税、土地增值税，增值税按照销售定价的5.5%进行测算，土地增值税按照销售定价的8%进行测算；

（十）开发利润：一般按照上面（一）至（九）项之和为基数乘以开发利润率计算，开发利润率一般15%-25%；

（十一）成新率：年限法或观察法综合确定。