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胶南老城区位置「青岛老城区」

来源:   2023-08-09 14:16:14


青岛西海岸新区,由胶南和青岛开发区合并而成,而因为经济发展的失衡,胶南在很长时间内各种统计数据都单列,以示区别,楼市也是这样。胶南楼市到现在总体较开发区还是有三两千的价格差距。

作为胶南老城区,曾经是区域房价的高地,而最近几年片区经济的颠覆和解构式发展,楼市已经把老城区遗忘了,老隐珠和老灵山卫这些曾经的乡镇都甩开膀子大步走到了前面。老城区房价不但不能独占鳌头了,比起周边,还成了价格洼地。
说老城区,先得谈青岛西站。青岛西站楼市开锣出售的时候,生不逢时,楼市不算太景气,为了开好第一炮,绿地城际空间站采用了低价开盘策略,颠覆了价格认知,第一次开盘,真有6999的房源,很多也是7000,8000的价格,引来一个抢购高潮,但同时也定调了这个片区大致的价格区间。记得当时六汪楼盘项目就是6888起价。跟乡镇同样的价格,自然令人兴奋,所以第一次销售很顺利。而金地项目也随之入市,价格也在万元以下,但是其高调宣传的地铁站最终飘零,加上一些其他负面消息,导致项目高开低走,价格拧水。这边硝烟正浓,那边金茂创新科技城又杀来,三家地理位置相差无几,产品定位几乎一样,按说有个先来后到,能减少硬碰硬的尴尬,但是楼市低迷,造成战线拉长,早来的没走,后来的又挤,库存上溢,苦了销售。
西站鏖战正酣,接壤的老城区又娉婷而来。琅琊台家园、中南环球春风南岸、旭辉银盛泰星韵城、公元景粼公馆扎堆而来。这几个偏离西站区域,进入老城区范围。但是受西来价格寒风的袭扰,老胶南片区也感冒了。

老城区大概位置

曾经胶南很小,小到琅琊台路以东就是农村,跨过了风河叫进城。那时老胶南片区才是真正的城市,房价自然俾睨群雄,比起周边贵不少。但现在,看到的除了旧有规划留下的跨街管道,羊肠小道之外,就是各种堵堵堵,北边东岳路堵,东边琅琊台路堵,西边珠山路堵,实在叫人爱不起来。老胶南片区,也是真不香了。偏偏最近又卖了很多地,盖了很多房,西站大哥又没卖个好价钱,于是老胶南片区唇亡齿寒,在楼市开始了苦苦拼杀。


琅琊台家园离利群家乐城不远,北靠长途站,还算不错的地方,并且是稀缺的现房,洋房一万出头的价格相当不错,只是可惜学区普通,初中和小学都是泛泛而已。好在体量不大,不紧不慢,销售压力不大。

公元景粼公馆离佳乐家不远,生活配套倒是不用担心,吃喝玩乐方便,总感觉那里出行不便,深街小巷,开个车都考验技术水平。楼盘总建面约11.4万方,规划13栋楼,一所六班幼儿园,一所商业配套。(中高层4栋,小高层2栋,洋房7栋)107-144的户型基本满足普通所需,大约价格在一万左右。


中南春风南岸北邻东岳路,虽然也是堵,但是总归是主干道,交通上也方便一些,东西方向不用穿行拥挤小道。只要不是南穿,就不太用愁。有125平米洋房、93和105套三高层,毛坯高层9000左右,价格还是很有吸引力的。


星韵城离西站更近,规划有高层和小高层,8000,9000的价格实在得益于楼市行情和竞品帮衬,买不了吃亏买不了上当。这个楼盘优势在于青岛西站后期如果发展得好,可以受益,有一定的想象空间。

总结来看,老城区已经没了当年的光彩,但是生活配套还算相对成熟,也远离工业区,还是有一定优势的。学区的话,新开这些楼盘,都在灵山湾路以北,基本没啥好学校,不用抱太大希望,好学校现在都到了204国道以东,连灵山湾路以南硕果仅存的四中实验小学感觉也是日渐堕落,没那么出彩了。交通不便的缺点得注意,尤其需要穿行到南边上班的人,就别指望开车了,能堵到心灰意冷,如坐针毡,只能自我安慰说,骑着自行车更快更环保。而且囿于当年旧的规划和设施,后期交通改善的可能性并不大,大拆大建基本不太可能,能维持小而美就相当不错了。投资型置业就别凑热闹了吧,刚需自住,尤其附近有产业有工作的,可以考虑。对外地人来说,买西站更有潜力和未来。

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