变局之年 关于房地产都在谈论什么 「房地产大变革」

“我刚刚去珠江边走了一会，广州还是比较闷热，连吹过来的风都是暖的。”

结束了一天的会议行程，社科院大学城乡建设经济系教授陈淮步行至江滨，感受羊城的呼吸和脉搏。

8月的广州，午后雷雨天气增多，暂时改变了高温肆虐的天气格局，不少嘉宾感叹，从海南到广州，也是一次全新的体验。

因海南突发疫情，2022博鳌房地产论坛改在广州保利洲际酒店召开，大会议程已于8月10日圆满完成。空间的腾挪，给这一届博鳌房地产论坛增添了别样的风味。事实上，过去一年，中国房地产行业已大有不同。

首先，房企“三条红线”和银行“两集中”等调控政策正式施行，以高周转、高负债、高杠杆为代表的金融驱动发展模式逐步退出舞台；其次，2022年以来，不断有稳楼市、促需求的政策出台，市场信心不断重塑。

再者，作为经济运行的基础保障，随着科技发展、消费复苏、需求增长，产业地产、物流地产等多个领域站上了全新的风口。

与行业走势契合，去年论坛着重探讨“理性”与“稳健”，而今年的关键词是“破局”和“未来”。在为期四天的论坛当中，从博鳌五十人会到经济学家早餐会、全体大会、资本大会、博鳌大讲堂等环节，与会经济学家、房地产开发商、金融机构，以及创新业务探索者们，共同聚焦行业未来，探寻破局与发展路径。

“未来仍然是支柱产业”

2022年必将是载入史册的一年。

在稳住经济大盘的背景下，房地产“救市潮”在全国铺开，过去一段时间，相关部门已经对房地产行业动用财政、货币等政策工具，但主要城市商品房成交情况仍然有待回暖。

国家统计局数据显示，1-6月份，全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%；商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

面对当前行业大变局，国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华在会上坦言，眼下房地产行业确实进入了一个寒冬季节。

而每年坚持出席博鳌房地产论坛的老朋友——中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲亦有同感，在他看来，现在到了一个市场波动、低迷的状态，这个状态大概还会持续一段时间。

不过，对于行业，对于市场，樊纲并非那个“绝对悲观者”，他话锋一转，表示“面对当前的问题，我们还要多加思考，同时也要看到市场总有低谷，总有高潮，要放眼长远、布局未来。”

当然，除了老朋友，今年也有一些新面孔加盟，比如中国首席经济学家论坛主席、原国务院参事、国务院金融发展研究所名誉所长夏斌。

在全体大会上，他从中国房地产行业的过去，着眼未来，并提出：“房地产未来仍然是支柱产业，要大力支持，但是支柱产业的发展也要有个度。”

不过，针对市场有没有触底、债务危机何解、行业未来走势如何这类问题，经济学家与开发商们似乎并非达成一致。

因疫情原因未能抵达现场的恒隆地产董事长陈启宗，亦通过视频连线的方式阐述他的观点，在他看来，无论现在发生什么事，这个行业绝对会继续，人总有住房的需要，需求是相当大的，中国还在城市化或者说城镇化的过程中。

“不过，中国的住房行业已经进入了一个薄利多销的环节。”陈启宗认为，尽管行业面临一定的困境，但并不是说从今以后行业就没有赚钱的机会了，薄利多销意味着赚钱的方式跟从前有点不一样。

然而，也有不一样的声音，在铿锵行当中，中原集团主席施永青则认为：“现在有没有触底还不敢肯定，但是我担心很多人掉下来就跌死了，这次开发商和他旁边的服务商可能都跌死了，没有机会再爬上去。”

“大家还是有点乐观了”，中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明表示，我觉得这个游戏没完，随着时间推移它可能越来越严重，现在大家能挺是因为还有点家底，实际上都在用过去的积蓄。

至于下一步该怎么办，夏斌提到，要讲认识、讲穷人、讲短期、讲长期。

概括来看，夏斌的十二字箴言寓意着：住有所居是国民的民生，是房地产市场发展的底线，必须牢牢守住、优先安排，摆在房地产发展的首要地位，考虑问题要先考虑穷人怎么办；房住不炒，推进房屋由投资品向消费品为主的转化，是长期努力的方向。

而旭辉控股董事局主席林中则提出两个解局方案，其一，企业不要选择轻易地打破自己的信用。

“可能你觉得倒下去很容易，其实我认为未来站起来更难。所以坚持不倒是很多民营企业要做的，不仅是要有信心，而且要有决心，而且要有毅力，你才会坚持经济自救。”

在市场普遍悲观的情况下，信心比黄金更加重要，但是也有参会者戏称，“黄金还是很重要的。”

这一观点亦得到了大多数参会者的支持，林中亦补充道，企业积极自救的同时，也希望政府能给行业或者给民营房企注入一点流动性。

新经济与新路径

去年，论坛全新设置了“博鳌地产发展大会”以及“博鳌产业科技大会”，今年，博鳌房地产论坛依旧沿袭了上述两个环节。

其中，地产发展大会继续关注行业政策、形势、周期、模式……当然，变局之下，今年的地产发展大会亦更加聚焦创新与可持续，以此探寻未来发展之道；而产业科技大会，则着重探讨房企在新经济格局下的发展模式和路径。

在地产发展大会上，华夏新供给经济学研究院创始院长贾康结合当前稳住经济和促进增长的主要任务，探讨了房地产行业在其中扮演的角色。

他打趣道，中国几起几落的过程中被人形容“打摆子”、“过山车”，伴随着明显的“冰火两重天”。从全局来看，剩下下半年的时间段里面纠偏、疗疾（自救 引导）之后的回暖，仍值得期待。

而陈淮从房地产的周期来探讨未来路径，探讨这个“新的行业”。在他看来，未来依旧要求住有所居，房子是用来住的。

其一，住有所居意味着所有人都有房子住，不应该有住房困难而不得的人；其二，房子是给人住的，让所有的房子都住进人。

东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇，则从行业的变革与转型看未来。

当然，除此之外，针对行业的改变与创新，保利发展控股集团战略研究院院长、战略投资中心副总经理吴定金、施耐德电气中国区副总裁，全国销售部行业销售与发展部门负责人李继敏、金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长郝一斌等人均发表相关演讲。

时任海南雅诚房地产开发有限公司董事长的朱荣斌，更是以其创业经历，为行业发展和转身提供新的思路。

而在博鳌产业科技大会上，有关物业科技、楼宇经济、产业地产、物流地产等新经济剧目交替上演。

其中，万物云管理合伙人、首席科学家丁险峰博士就“物业行业的‘万亿’机会”做了主题演讲，在他看来，过去20年是互联网革命，中国的互联网创造了两万亿美元的财富，美国创造了5万亿美元以上的财富，而接下来的20年将会是数字化革命。

此外，随着电商的发展，近两年，物流地产成为了资本新的宠儿，链接起各行各业。在大会上，普洛斯资产联席总裁-中国区赵明琪认为，全球没有任何一个国家和市场可以和中国的快递量相媲美，也就意味着在中国要服务这个行业，所有的做法都是很创新的做法。

实际上，随着地产行业的深度调整，楼市景气下滑，越来越多企业瞄准新经济机会。

针对新经济领域，金地威新产业研究院院长葛培健，中电光谷联合控股有限公司执行董事、总裁黄立平，ESR中国首席运营官周波，润城新产业执行董事、总经理马洪波等，就产业、科技与物流等新时期下的热点话题，进行了深度的交流和分享。

资本问道与多元脉络

从宏观政策、市场经济，到债务化解、不良资产处置，以及数字化、新经济，2022博鳌房地产论坛聚焦行业热点话题，解读中国地产跳动脉络。

8月10日，论坛议程行之过半，上午的博鳌资本大会从资本与金融的角度，探寻房地产发展的密码；下午的博鳌大讲堂，则以物业、长租、联合办公、康养等多元化业态为题，探寻多元红利。

其一，过去两年，伴随着经济下行与行业信用风险，房地产企业的传统融资渠道日渐紧缩。

奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强表示，地产是一个资金如此密集的行业，看它的现金流是最为准确的，今年上半年融资性现金流、经营性现金流和投资性现金流这三个方面，融资性现金流和投资性现金流发展空间不大。

“决定你能活多久或者说决定你的幸福指数的，就是经营性现金流。”

其二，在行业调整周期的现阶段，如何助力房企化解财务风险、调整债务结构、盘活优质资产，已成为市场关注焦点。在此情况下，金融和资管在其中能产生什么样的化学反应？资管平台又存在哪些机遇？

光大嘉宝总裁兼光大安石董事长、首席执行官陈宏飞认为，光大安石做经营、做地产，把精力放在能产生比较高收益率的地方，回报最后是通过建设和经营（获得）。

“我们通过算账来进入资产经营的市场。”他指出，到了现在这个时间，咱们行业的从业者不算账，而上面有下大棋算大账的，如果你不算账，这把大账就把你算进去了。

接下来，领展资产管理有限公司中国内地董事总经理竺海群，建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖，中城投资董事、总裁应华，中信资本高级董事总经理、房地产部管理合伙人及联席主管朱瑞生，以及基汇资本董事总经理邵律等就出险房企与特殊机会投资等话题进行探讨。

下午的博鳌大讲堂，我们将目光投向了更新的赛道和更宽广的领域。

其中，碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏作为博鳌大讲堂的首发嘉宾，就“物业服务重构与未来展望”发表演讲。

他指出，由于物管有海量的人口基数，有空间，有渠道，有资产，有数据，它越来越像一个平台，越来越平台化，且数字化也使得平台的构造更现实。

而合景悠活集团首席执行官王建辉则提到，“物业行业正在面临一个非常好的时代契机”。

除了物业行业，当前在政策支持、资本助推下，联合办公、长租公寓以及康养服务成功走过变革洗牌的阶段，越来越多企业开始发力这些领域。

博鳌大讲堂上，IWG集团中国区总裁胡懋、乐乎集团联合创始人SVP于洪胤、中海养老管理有限公司总经理郭鑫，亦作为上述多元领域的代表进行开讲，为市场呈现行业的最新现状。

不可否认，2022年是中国房地产行业的变革之年，行业在发展、企业在前行，而作为资本与行业发展的积极推动者，由观点机构主办的博鳌房地产论坛将一如既往为行业发声。