苏州园区 二手房「苏州园区二手房交易流程」

最近在整理二手房成交数据，以贝壳和我爱我家为主，继园区和新区绝大多数板块后，本文将两个区二手数据比较一下。

想看两个区各板块详细介绍的，可以点击文章开篇的收录于话题《#成交数据》

以下是正文：

园区是苏州房价的发动机

一旦这个发动机油门踩足，整个苏州房价都会涨；一旦踩上刹车，整个苏州房价就会跌，地位就是这么超然。

园区楼市在苏州也是超一档的存在，房价远高于其他区，如果抛去园区楼市不讨论，苏州房价只能跟无锡、常州相提并论。

新区房价是苏州仅次于园区的区域，尤其狮山板块，经常被购房者用来跟园区比较，千禧年初，更有“东有金鸡湖、西有狮子山”双翼格局，板块改善氛围还不错，2020年限价房热，激起了全民打新浪潮。

本文比较一下两个区二手房成交情况，从统计成交数据看，园区处于碾压地位。

如上图所示，将两个区统计成交数据按序罗列，交叉对比可以发现，园区的主力成交价位段是300-500W，另外其中500-1000W成交量也极大，相反300W以内成交房源较少，主要原因是园区核心区300W以内的二手房非常少，自然也谈不上成交。

反观新区的数据，300W以内成交占了绝对上风，占比超过整个区总成交的70%，300-500W房源占比22%，500W以上成交断崖下跌。

做个图对比，看起来更直接一些，300W 的市场，园区秒杀新区。300W以内的市场，新区占比极大。

可以做个简单的类比：园区300-600W的客群比例（60.23%）跟新区150-300W（71.55%）客群比例接近，从主力房价成交来讲

园区楼市购买力大概是新区的两倍。

再看两个区的平均数据：

园区一共统计8个板块（湖西、玲珑、景城、双湖、独墅湖、奥体、东沙湖、湖东邻里）112个小区，成交房源3060套，挂牌房源数量6612套，成交/挂牌比：46.28%，去化周期3-8个月

园区的户均成交面积：114㎡；户均成交总价559W；成交均价49034元/㎡。

新区一共统计4个板块（狮山、科技城、浒关、枫桥）71个小区，成交房源2063套，挂牌房源数量5031套，成交/挂牌比：41.01%，去化周期4-8个月。

新区的户均成交面积：92㎡；户均成交总价271W；成交均价29386元/㎡。

从平均数据再结合上文各区主力购买客群，基本可以断定，园区楼市的主要购买力是新区的两倍。

从单独板块来讲，新区除了狮山，其他3个区无法跟园区核心区相比（枫桥、科技城总体成交数据跟青剑湖类似），那么狮山在园区大概能排在什么定位？

先看一下狮山的整体数据：

狮山的成交主力是200-500W，500W以后成交比例断崖下跌，尽管500W以上狮山成交房源极少，但依然占新区同价位成交80%以上比例，可以说新区500W以上改善，基本都来自狮山。

狮山的数据在新区是碾压其他3个板块的，然而在园区，却是垫底的。

01.首先狮山跟金鸡湖比不了，差距太大。

湖西21年没有300W以内的房源成交，原因很简单，湖西最便宜的房子，也不止300W。

湖西的成交主力是500W ，成交比例83.58%，尤其700W 的成交占比48.63%，狮山差太多太多了。

玲珑成交主力同样是500W ，成交比例81.07%，700W 的成交占比51.11%，跟湖西齐头并进。

从700W 的市场讲，湖西 玲珑联手贡献了园区一半的成交量。

这两个区域是终极改善首选，狮山比不了，差距很大。

02.跟奥体、湖东邻里比同样有差距

奥体的成交主力是300-600W，尤其300-400W的市场，占了园区同价位44.68%，将近半数。

狮山跟奥体比，成交热度差了些，成交价位也差了些。

如果用购买力做比较，平均每套房源，奥体的购买力溢出狮山大概100W左右。

跟湖东邻里同样比不了，湖东邻里相对来说跟奥体就比较接近，300-600W是成交主力，1000W 的市场，湖东邻里比奥体逊色了些。

奥体板块略强于湖东邻里一丢丢，二者比狮山都要强不少。

04.跟东沙湖比，狮山成交层次略差

东沙湖成交热度是不如狮山的，成交主力是300-500W，占比48.72%，将近半数。

东沙湖成交价位的层次低于奥体跟湖东邻里，高于狮山。

狮山跟东沙湖整体很接近了，但还是稍微差那么一点意思。

05.跟独墅湖比，狮山基本类同

独墅湖的成交主力也是200-500W，500W以上成交断崖下跌，跟狮山非常类似的成交层次。

单单对比数据图，独墅湖甚至看上去更强一些。

综上：狮山在园区区内定位，大概就是独墅湖、东沙湖的水平，核心区垫底。

狮山整体成交数据较差，主要是珠江路两侧拆迁房拖累，就跟奥体板块的凤凰城帝国一样，如果去掉这珠江路沿线数据，狮山数据会略高于东沙湖，略低于奥体和湖东邻里。

从上文实际成交数据可以看出，园区二手房跟其他区对比，就是一场碾压式的较量，尽管新区均价排在苏州第二，但跟园区一对比，差距将近一倍，相反新区跟吴中、姑苏、相城3个区差距倒不是特别明显。

只想说不是新区不给力，而是园区太强大。