上海三万的房子「上秦淮板块房子值得买么」

房价飞涨的时代早已过去，2020年后，上海又迎来一轮房价涨幅，但这里的房价涨幅仅限于核心地段的核心品质住宅，也就是说地段越好的房子，房价越涨，而那些长期处于2-3万的这些区域，别看房价便宜，仍旧是无人问津，因为大家都知道，买这里，房子的金融属性已失去，那么对于在上海安家的朋友们来说，这是不能接受的！

那么上海有哪些这样的区域，不建议大家来碰呢，我们今天的文章就挨个盘点，如果觉得我们的文章不错，也请各位分享给身边的小伙伴，避免买房入坑。

01 嘉定外冈、黄渡、华亭、娄塘

这几个地方外区客很难听过，这里基本就是乡下，没有任何配套设施，像外冈就是嘉定的大农村，四周布满了田地，它的位置非常尴尬，与嘉定新城相连，但核心区又远离嘉定新城，有属安亭板块，但也与安亭核心很远，而西面和北面又都是江苏的昆山和太仓，可以说外冈就是嘉定的“灯下黑”，它在中间，捞不到一点资源，实属无奈。

所以这里的房子，基本就是万年不涨，比如路劲上海庄园，说得好听点在安亭，但他就是外冈，2012年，这里的别墅约2.5万，2017年约3.3万，2020年约3.15万/平，现在二手挂牌3万，惨不忍睹。

买到这里的房东，就是被套！

黄渡也是一样，同样是安亭的组成部分，但这里除了同济大学外，其他的配套根本不值一提。

黄渡本来就是大居，买到这里的房子，涨幅一定是低于安亭核心区的，虽然未来这里会有14号线过来，但也没有任何好处。

再看黄渡周边，集中了大量工厂厂房，城市界面乱糟糟，即便这些厂房土地性质发生变化后，作为上海的大居来说，也都是以保障性住房为主，毫无品质感可言。

今年，黄渡将有一新房面世，价格却达到了约4.2万/平，是真的贵，这样的房子，买到手，你觉得有利可图吗？

去年12月2日，深业集团以总价8.85亿竞得上海嘉定区安亭JDC30801单元01A-01A地块，成交楼面价8600元/㎡，新房指导价4.2万/㎡。

近日，该项目规划方案，以及最新效果图曝光！

华亭更是如此，连商品房都没有，不管你看不懂，连嘉定人也不太懂，因为华亭就是乡下小镇，与城区完全割裂，这样一个远郊区域，无地铁、无配套，看不到任何发展机会，还是谨慎些吧。

娄塘是古镇，因为古镇的缘故，这里暂时不开发商品房，所以根本没有任何机会，在娄塘不远处，去年第六批次里，在娄塘不远处还有一个商品房春申阳光，属于嘉定朱行，地段远到过一条马路就是江苏太仓了，没有任何地段优势，配套也全靠太仓，注定是一个落寞的项目。

项目均价2.9万，最小面积只有55平，总价160多万就能上车，但价格过分便宜反而缺点暴露明显，没有吃到交通、配套等利好，可以说买到这里，完全没有一点期待值。

02 青浦白鹤、重固、练塘

提到白鹤，可能对于多数人的第一印象是草莓，这是个真正的田园板块。

白鹤以北就是昆山花桥，距离远只是其中之一，如果去往白鹤镇，这里事实上与四五线小城镇没有任何区别，整个镇中心可以说连个像样的动迁房都没有，大多是以6层不带电梯的房子为主。

如果望向远处昆山花桥，还以为这里是上海呢。

所以这里的房子很尴尬，二手房甚至连2万还不到！

可以说白鹤是个非常封闭的区域，只有远期的嘉青松金线地铁规划，商业配套都以沿街店铺为主，甚至这里的配套都不如金山枫泾、朱泾等镇的配套。

今年下一批次，白鹤即将有一全新盘出来，宝业活力天境，建筑面积约86-95㎡2-3房，指导价2.7万/㎡，讲真，这样的地方想要大卖，完全不现实，只能慢慢续销了。

重固也是一样，别看有一些名企开发的楼盘，照旧是乡野氛围，这里除了老祖宗留下的福泉山遗址外，没有任何价值，周边企业以物流公司为主，物流车一辆接一辆，完全没有居住氛围。

周边还没有地铁，如今二手房单价约3.5万左右，刚需买这里交通不便，老人住这儿，又没有好的医院，实在尴尬无比，所以这样的区域，也还是要避免。

今年，大名城重固项目有望入市，该盘位于重固南侧位置，周边除了物流公司外，都是一望无际的田地和村落。可以说该盘入市也不会在市场上掀起多大波澜。

练塘如今也没有任何商品房，其实整个青西的朱家角、金泽、练塘、商榻、西岑等镇，都是大上海范围内的水源保护区，所以这些地方不可能进行高强度的工业、住宅开发。

而像朱家角还有17号线，但练塘缺失地铁，交通不便，又没有住宅土地，买到这里没有任何意义，所以买青浦，这样的地方还请绕行。

03 松江小昆山

松江除了不开发的淞浜、石湖荡等区域外，小昆山区域可以说是真的偏，如果说连车墩都划入了了松江新城，而小昆山还是偏于一隅，不属于松江新城区域，那么它也就错失政策红利。

与此同时，板块内又没有地铁，从这里到往9号线，公交接驳也需要半个小时以上，再乘9号线进入市区，非常不便。

而且更重要的是，小昆山的房价也不便宜，均价约4万/平的价格在又没有地铁，配套也一般的区域，没有任何优势，购房者为何要浪费一张珍贵的房票来买一处毫无性价比的房子。

如今，小昆山的新房中海阅麓山依旧在续销中，这个项目可是卖了多年还没卖掉的房子，可想而知售卖难度有多大。

目前项目在售70-86㎡小户型产品，均价36736元/㎡，联排别墅主力户型90-106㎡，均价52055元/㎡。

可以说，该盘是十足的滞销盘

04 奉贤

奉贤是十足的乡野片区，可以说除奉贤新城和金汇板块的部分区域以外，都不值得购买。

庄行就是十足的乡下，除了镇上有一些沿街配套外，并没有太多能够体现高规格的配套，总不能说伏羊节是庄行楼市的特色吧。

按照道理来说，整个奉贤都比较拉胯，但庄行相比其他乡镇，还要更差一些，要知道庄行既不是奉贤新城范围，也不在自贸区临港新片区范围，被两大重磅利好给排除在外，实属无奈，这就相当于奉贤已经放弃了庄行，所以在这里买房基本看不到任何希望。

庄行无论是近期还是远期，都没有轨交规划，进一次南桥，还要做公交车，如果要去市区，可能多数人还要掐着时间去金山亭林做小火车，这样交通闭塞的区域还谈什么发展。

所以庄行的任何项目都很难卖，这在奉贤是出了名的，如今庄行的新房大名城映雨江南已入市，均价约3万/平，到现在卖得也不好。

柘林也是奉贤又一个拉胯的区域，这个位置可以说要比庄行还要差。

都知道，柘林是奉贤化工区，与金山漕泾化工相连，如果柘林不是奉贤，其实这里和金山是画等号的。

或也因为柘林化工区不好，因此在柘林北部，也就是新寺镇规划了一片柘林新镇，甚至镇政府都搬迁到了这里，那么也就是说，原柘林老镇已处于放弃开发的状态。

但新镇避免不了荒凉，周边除了一个绿地铂晶舍新房（也是卖了4-5年到现在还有尾房）和如意家园动迁房外，几乎看不到任何配套，买在这里日常生活都会非常困难。

而且柘林的规划和庄行一样，都是奉贤放弃的区域，它既不在奉贤新城，也不在自贸区临港新片区范围内，根本无法享受规划利好所带来的红利。

去年中国中铁竞得一幅柘林地块，就是中铁世纪尚城项目，预计今年下半年入市，为高层 叠墅混合社区，房地联动价3.48万/平，凭借着要啥没啥的柘林，外加一个化工区，中铁世纪尚城或也将步入它的前辈绿地铂晶舍的后尘，可能800多套房子又要卖个4-5年了。

奉贤奉城的房子相对来说并没有庄行和柘林这么难卖，就比如去年开盘的大家美颂，只要面积段坐地，总价不超过230万，去化还是很快的。

但奉城的老大难项目中海戈雅园却逆势开发，产品不错，但面积段太大，最小都98平，买房人都已经买到这里了，其实就图总价能便宜一点，最好230万以内，即便有过贷款记录，首付照样可以5成。

但该盘总价都超过230万以上，对于本就手头预算不多的刚需客户来说，确实有些吃力了。

其实奉城的发展还算不错，划入了自贸区临港新片区，而且还规划了3条轨交，包括南枫线、曹奉贤以及27号线，是自贸区新片区的交通枢纽，当然落地时间会较长。

而且奉城是早前奉贤区的中心，学校、医院都有，底子相对较好。

只要奉城的新房，大部分230万以下的房子都会很好卖，但尽量别超过230万，就像中海戈雅园，成为了上海滞销盘的代表。

05 金山

提起金山，就是一个字远，而且至今也没有交通利好。而枫泾又是更远离金山核心的区域，出了枫泾，就是浙江嘉善了。

交通不方便，离市区还远，对刚需客来说，枫泾的楼盘自带硬伤基因。

当然，枫泾有古镇、有乐高，但对于刚需买房人来说，至少短时间内，可不吃这一套。

所以枫泾的楼盘，没有一个能够卖得好，如今即将开盘的海玥瀜庭也一样。

此次项目推出82-134平高层和叠加，整盘均价来到了2.5万/平。讲真，这样的价格，可以买到临港蓝湾、泥城、书院了，虽然也远，但好歹有自贸区这一国家级别的规划，有商业，有交通，比枫泾的优势好太多。

再者，买到这里，毫无发展可言，又浪费房票，所以海玥瀜庭会非常难卖。

至于金山廊下和吕巷都是没有商品房开发的区域，更不建议大家去购买，毫无任何优势。

以上这些区域的新房，房价大抵都低于3万/平，总价也不高，但就是这样的价格洼地，购房者才不会过多关注，所以碰到这样的楼盘，尽量做到远离。

现在赚钱不易，买错房还不如不买房，避免入坑！