刚需要不要买南沙「南沙楼价有价无市」

今年下半年的南沙房地产确实是开挂了，成了大湾区“烧”得最旺的区域。政策面限购一松再松，教育、交通等等利好频出；外部还有“神助攻”深圳、东莞的调控升级，让有钱又疯狂的投资客外溢到了隔江相望的南沙。

有网友就说：“如今的南沙，是投资客和开发商眼中的闪闪发亮的摇钱树。今年下半年想买南沙的刚需客，有点不走运，碰上了投资潮。”

同比去年，南沙各板块今年9月份的均价，除南沙湾微跌0.56%外，其他板块全线走高。近年最火的灵山岛尖，去年还有卖2.7万/平的单位，目前要3.3万/平起步！称为洼地的万顷沙，涨幅都去到29.22%。

根据广州中原研究发展部的数据，刚刚过去的金九，广州新房网签刷新年度新高，其中南沙就占了全市的1/3，而全市成交TOP10的楼盘，有6个都在南沙。国庆假期（10月1-8日）广州表现最抢眼的十个楼盘，有五个出自南沙。

▲10月黄金周广州一手盘成交TOP10

总的来说，目前南沙的成交主要集中在明珠湾、南沙湾、金洲蕉门、黄阁、万顷沙等板块。

明珠湾的定位最高大上，近年最猛的灵山岛尖，被认为是南沙未来的“珠江新城”，房价目前是南沙的天花板。前景远大，未来潜力毋庸置疑。

金洲蕉门板块可以看做南沙的“老城区”，是南沙最早开发的区域，自成一小城，配套最成熟，但被认为利好已兑现。“成熟”意味着稳定，也就是抗跌属性比较强，区域内没有什么强大概念支撑，房价上涨空间有限。

万顷沙是南沙的“西伯利亚”，优势在于产业集群 交通。产业上，拥有明珠科学园、海芯集成电路产业基地、大湾区精准医学产业基地等产业集群，总投资超1000亿的恒大智能汽车产业基地。交通规划上有“湾区咽喉”的美誉：构建“高铁、城际、地铁、高快速路、港口”综合交通网络体系，被赋予了想象力。

南沙湾和黄阁这两个板块的推动力，显然没有新板块来的猛烈，那么涨幅，就有自然没有此前来的那么高。

这样看就清晰了，金蕉板块适合现阶段自住，而明珠湾和万顷沙虽然房价一高一低两极化，但都还是概念股，也是放松限购后，深莞投资客重点杀入的板块。

有网友认为相对而言，现阶段买入万顷沙需要谨慎，一方面作为南沙离广州市区最远的板块，自住需求支撑力不足；另一方面，板块近1年涨势明显，主要是周边城市外溢，被动受惠明显，有透支利好的倾向，买万顷沙“大饼”要酌情斟酌。

最火的是灵山岛尖，目前在南沙所有板块中，其定位和起点都是最高的，这里集结的是国家队、现代金融服务业等。进驻有10余家大牌房企，去年年底才有第1个盘开售，供应还处于持续释放阶段。

去年11月，灵山岛尖首个住宅盘开卖，当时价格最低只要2.7万/平，而如今相隔不到1年，如今灵山岛尖在售的近10个楼盘，最低也要3.3万/平以上，均价在3.5万/平左右，部分望江的单位报价去到4万/平！

今年8月份，南沙土拍曾在1周两度打破楼面价记录，其中就有位于南沙湾港前大道的宅地，折合楼面价高达19117元/平，10月12日，位于南沙湾的2020NJY-14地块吸引了10多家房企竞价，经过35轮竞价，最终以总价180470万元 2250㎡配建，实际楼面价约19981元/㎡成交。侧面反映出，南沙湾板块后市还是有强支撑力。

对于普通首次置业的刚需，有网友建议关注旧改加速中的板块。作为一个人口重镇，截止目前大家也没有看到这个片区有规划什么高大上的概念，说白一点，连小虎岛的概念都比黄阁强。目前黄阁无论是新盘还是二手，价格一直卖不高，属于南沙房价较低的区域之一。

有网友认为：作为目前南沙旧改的主力，旧改面积那么大，这么多的房子，一旦集中入市，各项目将要对着干的了！也注定房企要走低价快速走量的策略，不然不知道要卖到什么时候了？前期进场的买家更有机会淘到笋货。

严控楼市，对人才宽松，符合差别化调控政策要求。有网评认为南沙有大量的土地和新房供应，二手房难租也难卖，除非片区内人口有爆炸性增长，不然南沙的房子预计空置率应该还是会持续在高位。