炒房教父的天通苑步梯顶复能买吗

最近总有人问我，天通苑能不能买？这事在之前直播里多次说过，天通苑体量大，毕竟18个区，没法一概而论。

当然有值得入手的好院落优质户型，也有炒房教主欧神购入的东区步梯超大面积的天坑。

刚巧看到了欧神的最新发言，言语间看出他对天通苑选筹的迷之自信。那好，今天敞开心扉聊一下天通苑的老破大。

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首先，欧神是谁？圈外人可能不熟，普及一下:

欧神的笔名是yevon_ou，房产知名社群『水库论坛』的创始人。水库论坛之前曾是国内房产自媒体第一大号，后来被和谐了。

在炒房领域，欧神是国内名气最大的KOL之一，也被粉丝称作『炒房教父』。关于他的传奇过往，三天三夜说不完，回头单拎一个系列讲。

因为欧神的个人IP很强，近五六年有上万名投资者前赴后继跟他的思路在多个城市买房，也有数千人买了他的柬埔寨土地项目。

至于他在天通苑和康城的选筹，大致描述一下：

在北京昌平的天通苑，欧神买的是接近300平的步梯顶层复式。

在上海闵行的康城，他同样买了250平以上一楼带地下室的房子。

在欧神的几十套京沪仓位中，有不少是类似的大面积低单价老房子。

今天不评价欧神的其他操作，单论他的『天通苑老破大』理论是不是靠谱？

他一直在建议老手打“鬼牌”，认为天通苑的顶复步梯老破大单价足够低，买完可以慢慢等买家。按照欧神此前在各个场合的表述：

2016年，他买的其中一套是天通苑东一区293平的老破大，总价是368万，重点还是顶层的步梯，买入单价算下来1.26万左右。

别太惊讶，一个年代一个价。天通苑东区有不少超大面积的步梯顶复，当年的成交价很多是在1.2到1.5万之间。

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地球人都知道，那两年北京房价涨疯了。

因为到2017年，我们再看东一区的成交，已经有一些200多平的顶复的成交价已经破了2.5万。

你会发现，如果2016年早期买了一套天通苑的步梯顶复大房子，2017年再看成交价，确实有70%的涨幅入账。

2016年是个转折点，3月份的单月交易量就突破了3万套。那年北京的二手房网签总量达到27.2万套，创下了京房成交的历史第一高。

你要知道，那波从3月开始大家就在忙着抢房子。市场情绪被充分调动了，购买力从强区域抢到弱区域，从最黄金的楼层抢到顶楼和一楼。

很快，北京二手房不够卖了。北京房东那年是真忙，忙着不停把价格往上调。

所有房子都涨了，这其中包括了天通苑最难出手的步梯顶复老破大，有些房子出现了不到两年价格翻倍的场面。

岁月如梭，一下来到了2022年。天通苑又老化了5年，而在售的238平顶复老破大价格挂到2.3万还没成交，价格倒是停留在5年前，像是被时间封了印。

按大中介的说法，想按单价2万以上成交需要碰运气，因为客户群体太狭窄了。就说几个原因：

1.你想，天通苑就是以乱著称，真正追求大房子的改善群体谁会考虑买这样的小区呢？

2.真要买大四室和五室的家庭，有太多是三世同堂。步梯到六楼，年轻人都懒得爬，让老人怎么吃得消？

3.顶楼本身有硬伤，冬冷夏热是常有的，漏不漏水看的是运气。尤其在北方，大家从观念上对顶楼就极度不认可。

多重因素叠加，导致这几年天通苑大面积步梯顶复卖的很差，有的户型甚至一年卖不出一套。

天通苑的真正客群是刚需，但对于接近300平的房子，哪怕单价是2万出头，总价得要600万，总价又超越了纯刚需的承受范围。
更何况，很多年轻小白领宁肯买北七家的新房，也不愿住天通苑的保障房，且天通苑20年房龄的老房子越往后保值性越差。别问为什么，北京市场跑多了自然就知道。

买到硬伤货，劳心且亏钱。只有周边房价都涨了，天通苑最难卖的老破大才有机会小涨，行情冷淡时更是连看房都无人问津。

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今天看欧神的老破大，上次的涨幅还是2016年。当时的板块轮动起于15年下半年，从强势地段开始，光说在昌平，回龙观是真正的价格风向标，天通苑那轮涨幅是相对滞后的。

等到天通苑中小面积段的流通房源涨完了，最后才轮到200多平的老破大往上来一波。只有在这种级别的牛市里，此类低单价的老破大才可能跟上大盘。

但注意，就在那轮涨幅的尾声，也就是2016年12月14日，中央经济会议提出了四个大字：“房住不炒。”

作为共和国首都，你还指望北京在未来几年能出现如2016年的牛市吗？如果身边有人还在做梦，建议尽早把他叫醒。

上层只想让楼市平稳发展，工具箱里的调控手段是多种多样的。也不要扯什么通货膨胀理论，房价说不让你动就得憋着。

就说去年北京也有小幅上扬，天通苑是涨了。像天通苑中苑的优质两居户型相比去年涨了接近15%，而200多平步梯顶复是啥样？

事实上，长期挂着就是没几个人看。想要快速卖出，比较靠谱的方法只有把价格一降再降，没有骨折价就很难碰到有缘的买家。

真正靠谱的投资至少要保证一定的流通性，或者说本金投入小，潜在的收益率极高，欧神买的老破大显然都不符合。

说到这，我知道一定有人要跳出来说要加杠杆入场，用经营贷结合gpgd的方式低首付拿下，看起来本金就能少投入一点。

暂且不说评估价能不能做高，你可以拿房号找银行评一下。

单看首付部分每年的资金成本就有5%，加上交易种涉及的的税费、土地出让金以及各种服务费。没有大涨的话，保本都难说。

想靠天通苑老破大赚钱，只能赌长持暴涨，做好持有到海枯石烂的准备。

在当前房地产形势下，买入硬伤房投资的话，除非你的底仓很强，对一般人来说就和赌博没有差别了。

最后讲个趣事，欧神在前几年回答粉丝提问时，预测过：

天通苑东区楼梯顶复2025年单价到10万，有电梯再加成10%-20%。

截止当前，这种房子的成交价仍只有2万出头，按欧神的判断，你认为到2025年能涨四五倍吗？