为什么选择金地「金地楼盘质量怎么样」

作者 | 707的牛

数据支持 | 勾股大数据

地产股这么多，为什么会选金地？这是绝大多数投资者存在疑惑的地方。一线房企港股有中国恒大，碧桂园，融创中国；A股有万科，保利；它们也并不比金地差。但从弹性的角度考虑，金地会快于这些公司。

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押注高增速的逻辑

“肺炎疫情”会对各个行业造成不同程度的冲击，是目前市场关注的焦点。房地产也是除了餐饮，旅游等服务业以外，受影响最大的行业之一。

房企现在不能卖房提前收预收款，也不能开工，但银行贷款的利息还是需要继续支付。所以负债率低，现金流好，有规模优势的地产商才能存活下来。这次疫情事件也会加速行业洗牌，并购重组，合作开发将是未来几年的趋势。在这个阶段，二线房企爆发力是最强的。

房企的真实情况也在资本市场得到充分反映。不同梯队的公司股价走势已经出现了分化，小地产股不涨甚至出现下跌，一线地产股涨幅不会太大；而第二梯队的地产股价涨幅明显超过了第一梯队的地产公司。

从2019年9月的低点开始计算，碧桂园累计上涨31%，中国恒大上涨34%，融创中国54%，万科A上涨24%，保利地产17%。而第二梯队的地产股，世茂上涨50%，阳光城47%，中国金茂43%，旭辉控股集团60%。

从市场表现看，二线房企的涨幅为什么可以完全跑赢一线房企？究其原因，还是因为2019年销售业绩增速前者可以大幅超越后者。

在第一梯队当中，2019年全年累计销售金额TOP5分别是万科，中国恒大，融创中国，碧桂园和保利地产。其中碧桂园5522亿元，同比增长10%；万科6308亿元，同比增长4%；中国恒大6011亿元，同比增长10%；融创中国5562亿元，同比增长21%；保利地产4619亿元，同比增长14%。

可以很清楚的看出，一线房企中，融创的销售增速是最快的，对应的涨幅也是在港股同等规模的地产股中最大的；保利2019年销售增速有14%，也是A股涨幅最大的。

重点房企的整体增速都有出现下滑，TOP100的地产公司增速从2018年的35%下滑到2019年的16%，第一梯队的房企增速基本保持在10%左右。二流房企当中会出现增速分化，部分公司的增速将会落在10%-20%的区间，当然也有少数公司增速会大幅加快，超出20%。

在第二梯队里面，根据各个房企已经公布的数据。有6家公司2019年全年的销售业绩增速超过30%，其中金地销售额达到2106亿元，第一次突破2000亿元的台阶，也有30%的高增速。剩余几家公司的销售额也相差不大，基本稳定在2000亿元附近。

二线房企2019年的销售业绩大幅跑赢一线房企，而且这种趋势在未来还会持续下去。为什么呢？基于这种判断大概有3点逻辑：1、行业调控趋严，地产商融资受限，加上疫情影响，多数小房企纷纷和更大房企合作，共同开发。2、二线房企较一线房企杠杆率更低，还有加杠杆的空间，所以合作项目后期还会加快。3、二线房企的销售基数比一线房企小，增速自然会快很多，龙头地产公司已经经历了这个时期。综合来看，二线房企增速更快，这是市场偏好这类公司的原因，也是投资这类公司能获得超额收益的原因。

金地能PK掉一线房企的逻辑已经已经解释明白了，至于在二线地产公司当中为什么偏偏挑中了金地，不仅因为它卖房子卖的最好，最快；其实这家公司还是存在不一样的地方的。

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金地的差异化

金地作为国资背景的地产公司，似乎没有什么特点。但是近两年公司的基本面已经出现了明显改善，的确有可以挖掘的亮点。总的来说，金地有几点差异化的地方：1、销售业绩保持高增速；调整产品结构之后的量价齐升；2、加大土地储备，可以保证业绩的持续性。

2016年，金地销售金额突破千亿，相当于迈上了一个新台阶。方向和定位经过2015年的大调整之后，2016年也是销售增速最快的一年，销售额同比增长63.1%。2019年的销售业绩在第一梯队和第二梯队的房企当中都很出色，销售额突破2000亿元，同比增长29.7%。

经过几年的秣兵历马和调整之后，金地在国资背景的地产公司中又保持了高增速，最近公司销售额的增长是量带来的还是价带来的呢？

可以很清楚的看到，2016年公司的销售额增速是63.1%，销售面积的增速也达到了47.6%，说明销量贡献大部分的销售业绩。2017,2018年金地的销售面积稳定在15%左右，但是2019年达到了23%，可以说是超出市场预期的。

金地的销售业绩基本和销售面积是正相关的关系，特别是在销售单价涨幅变动不大的情况下。分析完销量对销售业绩的影响之后，再就是看销售单价的单边作用。

同样的，2014年到2017年是房地产的景气周期，商品房销售单价的持续上涨给房企贡献了不小的业绩。经过房住不炒，部分地区限价的调控之后，价格增速立即放缓，特别是在2019年多数房企都在打折卖房，但去年全年金地商品房的销售均价有5.6%的涨幅。

在没有降价保量的情况下，金地可以获得量和价的双增，说明公司在面对调控逆周期的时候，在同类公司当中还是有竞争力的，况且2019年的销售额已经突破2000亿元。

其次就是公司加大了拿地力度。2017年以后，公司根据规模增速也加大了拿地力度。金地2017年新增可售面积是1305.0万平米，同比增长144.8%。2018年的新增可售面积也一直保持在1000万平米以上。2019年上半年，新增可售面积675.0万平米，同比增长21.2%。

拿地力度方面，金地2017年的拿地力度高达71.3%，2018年和2019年上半年拿地力度都达到60%以上，明显快于2016年之前的数据，2019年上半年比2018年全年又提高了3.1%，随着公司增速进一步加快，金地的各项指标都在明显改善。

公司总的土储面积截止到2019年上半年，达到4760万平米，相比2018年全年同比增长8.2%。权益土储面积2550万平米，权益占比53.6%。2018年，公司总的土储面积和销售面积的比值是5.0，高于龙头地产公司万科和碧桂园。以现在的土地储备，可以满足公司未来持续发展5年。

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复盘公司的阶段性行情

金地的最近两波行情可以分为两个阶段，2018年10月份到2019年4月份，最高涨幅76%；和2019年的6月到2020年1月份，涨幅也有30%。金地的第一波反弹可以理解为市场深度回调之后的补涨行情，地产板块在市场底部和股价低位，再加上2018年营收增速高达35%，明显开始加快。

金地的第二段行情是从2019年9月份开始。而这个时点正是房地产行业经历了政策调控趋严之后，整个地产板块的估值被打到底部的位置。加上地产股的三季报整体增速加快，超市场预期，整个板块就开始反弹了。

至于为什么金地第一阶段的涨幅会大超后半部分？除了市场和政策面的影响因素以外，也和公司基本面的重大反转有关。

过去几年金地出现了几个致命性的错误。首先拿地策略上的失误。旱则资舟，涝则资车；逆周期投资才能容易获取市场周期转换的红利。最理想的状态是在土地市场下行，土地溢价率低的时候补充土储面积；在房地产市场转暖的时候开发卖出，往往容易获取超额收益。

但是金地集团一直是顺周期拿地。2008年，2011-2012年，2014年土地市场行情差，土地溢价率低时，购置土地较少；2009年，2013年市场行情上行，公司会购置大量的土地。长期下来，拿地成本维持在高位，造成了库存和资金的压力，发展增速自然就放缓了。

其次就是产品定位的误判。2011年-2015年，金地开发的商品房面积都是在144平米以上的大户型，2011年这种户型的比例高达51%。当时的主流市场是以刚需为主，公司开发出来的户型与实际需求有所偏离，就直接导致了销售增速和楼盘去化率显著偏低。

2013年之后，公司才恍然大悟，于是开始调整产品结构。降低了大户型住宅的整体占比，提升中小户型住宅的比例。从2011年到2015年，金地花了五年时间才把产品结构优化。到2015年年末，公司90平米以下和90-144平米的产品分别占比24.3%和38.3%，一共占比62.6%。

前期的失误直接导致2017年金地业绩的扑街，同比下滑32.15%，公司股价也从那时候跌到了底部区域。但是公司在调整拿地策略和产品结构之后，2016年的销售业绩也爆发了，销售额同比增长63.1%，两年周期之后的结算也拔高了金地2018年的营收增速，同比增长34.62%。

第一阶段的业绩大反转，也使金地股价涨幅快于第二阶段。公司2019年销售额2106亿元，同比增长30%；依然保持高增速。同时早期的失误已经得到调整，金地的优势会继续持续。

选择金地，就是押注地产行业集中度提升的逻辑，而且这次肺炎疫情会加快调整的速度。这个时期受益最大的是二线房企，负债率低和合作项目趋势化，可以使这类公司增速最快。

金地2019年销售额2106亿元，同比增长30%。公司营收和净利润保持高增速，估值却不到7倍。同类公司中阳光城7.9X，旭辉控股集团8.2X，中南建设9.8X，估值更加便宜。选来选去，其他公司要么规模增速达不到，或者是估值显然高出20%。

而金地估值相对更便宜，增速又快，加上肺炎疫情的影响股价已经从高点回调15个点，预计金地2019年增速可以达到30%，再加上5%的股息率，显然是市场过度反应了。

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