网友真实案例告诉你 购买这些二手房为何不能过户 「买二手房不能过户怎么办」

从去年下半年到目前，晋城市区新入市楼盘比较少，可供大家选择的楼盘和房源也很有限，不少购房者将目光移到了二手房，一方面是多个选择，另一方面也是是比较现成不用等待。但二手房买卖交易也大有学问，其中涉及的环节也比较多，各类税费、过户手续等等。最近晋城房产网小编就在晋城房产网的问答平台上收到了不少关于二手房的咨询问题，其中一条咨询消息看的小编非常的揪心。

从网友的咨询中可以看到，其在付完所有该付款项后，却发现房子无法过户。造成不可预估的风险。为了避免其他网友也发生类似这样的揪心事，小编通过几位网友的真实经历，跟大家分享一下，二手房在哪情况下是不能过户交易的。

事例1：

2018年12月，晋城房产网小编的朋友王先生购买了一套城区的房子，但在办理过户时，他才得知这套房子居然还有15年的贷款未还清，并且房产证上还落着一位李女士的名字，且对方拒绝卖房，王先生在定房子时就已经给卖方付过首付，后来却发现房子无法过户，几经周转这个问题至今仍然未解决。

从王先生的经历来看，我们可以提取到以下几点信息。

1、房产证依旧被抵押在银行。

2、房屋其他产权人未同意卖房。

小编说：

现在买房很多都会进行贷款，还贷年限也不太一样，所以在卖房时，可能这套房产还在还房贷，那也意味着房本还押在银行，这也是不能马上进行过户的。另外，有些房屋的产权人不止一个，如果在卖房时，只有一个产权人签字同意卖房，该合同无效。只要未签字的产权人追究起来，买方也只能退房。

那么，王先生的这套房子怎么才能过户呢？

第一：要想过户，只能先还清贷款，才能将房产证从银行取回再进行过户。如果房子还做了其它担保欠款，也必须先还清，才能办理过户。王先生在处理过户问题时，曾咨询过小编，想要选择替原房主还清贷款，但小编不建议这样操作，这样不仅没有法律保障，而且自身还要承担很大风险。

第二：卖房时必须房屋所有产权人签字同意。但王先生这个案例，房屋的另一个产权人李女生是不同意卖房的，所以王先生这套房产几经辗转都无法过户。

在此，小编提醒想要购买二手房的网友：购买二手房时一定要确保房产证上所有产权人到场签字，即使有人来不了，也要有授权书，委托他人来签字。

事例2：

晋城房产网小编在网友交流群里看到一个事例，一位网友在某经济适用房小区买了一套二手房。在购买时该网友就知道房子无法过户，于是跟房东私下约定满五年之后再过户。

小编说：

在这个事例里，其实存在非常大的风险。

第一：在满五年之前签订的二手经济适用房买卖合同是无效的，并不会受法律保护。

第二：很多二手房交易双方都是在交易时签写补充协议，约定满五年之后再过户。但是在满五年之后，因为房价出现了上涨，有的不守信用的卖家会感觉卖亏了，都会以经济适用房未满五年，国家规定不允许上市交易的理由到法院起诉主张合同无效。而法院也会依法认定合同无效，买家不得不返还房屋。

根据以上案例，晋城房产网小编不建议购买未满五年的经适房，毕竟没过户之前，一切都可能存在变数，比如房东涨价、一房两卖等等，甚至可能会导致自己花费几十万买的二手房随时会变成别人的。这个例子在晋城二手房买卖中实实在在出现过，希望大家一定要谨慎对待。

另外需要注意的一点是：以往的协议买卖是可以做房产公证的，但现在已经没有这类的情况了。协议买卖没有任何法律效应，只有道德约束，建议各位想要二手房的网友在购房时，要购置有房产证且可以正常过户的房产。

除了以上这些因素，还有一些原因也会导致房产无法过户。

比如：有加盖过的房产。在晋城，有些老小区会存在加盖的问题，比如凤苑、凤台等小区，一些业主会在阳台、楼顶等地方加盖附属小建筑等。有些不仅这么做，卖房时还以此为卖点。一些买家还以为自己占了便宜，殊不知，这样的违建很可能让房屋交易泡汤。

咱们国家法律对于违建有非常明确的规定：对于有违建的房屋，房地产登记机构是不予登记的。除非拆除违建恢复原样后才可予以登记过户。所以在购买二手房时，一定不能占小便宜，要确保房屋无违建加盖部分，再考虑入手，否则很可能会贪小便宜吃大亏。

再比如，产权不齐或未补齐产权的的房屋不能过户。现在市面上有不少单位小区就属于这种情况。房主手里只有一部分产权，另一部分产权在单位。想要过户，必须保证房主已经从单位买回另一部分产权，手里持有房屋的百分百产权时，才可以过户。当房主手中没有完整的产权时，是无法过户的。

另外，在房屋被查封的情况下也不能过户。房子被查封的原因很复杂，有恶意的也有无意的。不小心买到被查封的房子有可能无法交易，或者支付的房屋首期款打水漂。购买二手房时应认真核实卖方身份，确认房屋的产权情况，核实是否允许买卖。被人民法院或行政机关依法查封的房屋无法办理过户手续，大家在购买二手房时应慎重，避免纠纷发生。

这里就有一个问题，在这种被查封的房产中，买卖双方之间的交易是不能过户的，但是在法院等政府机构对该房产进行拍卖时，是可以放心购买的。

说到这里，小编给大家总结一下，在以下情况出现时，房产是无法过户的。

1、房屋被查封的情况下；’

2、产权证上的另一方不同意房屋买卖；

3、经济适用房或其他保障房未满五年且未取得房本的情况；

4、未解除抵押的房产；

5、有加盖过的房产；

6、产权不齐且未补齐产权；

7、签协议买卖无法律效应，只有道德约束。

最后，买房是一件大事，动辄几十上百万的交易，如果花钱买了一套过不了户的闹心房，实在不值。所以在买二手房时，一定要提前了解清楚，不要轻易相信卖方的承诺。晋城房产网小编建议，在购买二手房时，一定咨询专业人士或找专业人士陪同，到相关机构验明手续，然后找第三方代理机构实施操作，规避风险！