百子湾买房「百子湾未来规划」
来源： 2023-07-04 10:16:26
地产至暗时刻语录
北京百子湾板块改善购房慎选
北京百子湾板块，去掉那些浮躁噪音：“北京娱乐圈的半壁江山”“北京的好莱坞百子湾”“野模和网红梦开始的地方”……从居住角度咱们客观评价一下对于改善自住客来说，为什么慎选呢？
慎选理由一：小区差该板块有两大神盘，沿海赛洛城和百子湾家园。沿海赛洛城，07年-08年建成，十几年房龄，但产品力太差，目前看外立面已经非常老旧；该小区最大的特点就是好出租，毕竟是北京娱乐圈半壁江山聚集地；但自住起来非常不合适，物业管理松散，社区内人员混杂；目前均价6.5万/平左右，在售户型还算不错，方正南北通透。社区的园林景观也算过得去。百子湾家园，是经济适用房，均价在5.5万/平，户型方正，难得好户型。算该区域品质高端住区，100米的楼间距，曾经得过鲁班奖，但唯一的缺点就是要缴10%的土地税钱，首付比例太高，如果买转商品性质的房子还算比较合适。
慎选理由二：学校医院差该区域学校配置是北京第二实验小学朝阳学院，十七中学，师资实力属中等；该区域没有三甲医院，好在地段位置绝佳，去东城协和医院，同仁医院都比较方便；公园配套也属于城市街心公园类型：庆丰公园、百子湾园、石门休闲公园。
慎选理由三：空间潜力不足地段绝佳，直通国贸CBD10分钟，7号线百子湾站链接北京西站，未来规划28号线（不知道什么时间能建成），但因为地段绝佳，所以目前已经开发成熟，周边大的改动不会再出现，这也就意味着该区域不会有太大价格空间，只能跟跑大盘趋势。
慎选理由四：消费水平高合生汇算该区域最大的商业综合体，但合生汇更多的是服务4环以内的客户，虽然直线距离较近，但合生汇的商业业态对该区域的客户消费能力有一点的考验。板块也有很多小型商业街区，但因为大量北京好莱坞的年轻人入住，变相的抬升了该板块的物价水平。
总结一下，北京百子湾板块，绝佳地段板块并且有很高的出租收益，但自住改善需谨慎，社区/医院/学校都欠佳。（年底忙，更新慢，望见谅！欢迎大家推荐需要分析的板块，我会亲自走访然后给大家一个不掺商业利益的意见）
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